長陽半島,誰的勝利

價格是引發購房行為的唯一觸點，購房者面對低價房已經完全放棄了持幣待購心態。

7月17日，周六，北京中糧萬科長陽半島售樓處。擁擠的人群讓小李根本找不到一個銷售員，已經在網上認真研究戶型圖的他直接沖到登記處，排號:6431!

7月24日，中糧萬科長陽半島開盤，均價13500元/平方米，開盤當天即銷售了754套;第二天上午，剩余的100套也被銷售一空。在萬科香檳慶祝的同時，“長陽夢”化作泡影的小李心痛不已。

縱然有13500元的均價、110萬左右的總價、85平方米兩居的戶型、緊鄰地鐵的便利交通、CSD的發展概念與可期待的配套建設，但長陽半島算得上偏僻荒涼的位置、未來十年持續的施工干擾、每天上班20站地鐵的擁擠、輕軌與京良路的噪音以及不確定的萬科“工業化住宅”的風險，小李的初步判斷:長陽半島是個雞肋，買與不買左右為難。7月12日“不便透露牌號人數”的銷售員讓小李心中多了許多底氣，再加上樓市調控下房價繼續下行的可能，小李更有了穩坐釣魚臺的感覺。這種感覺在他17日臨近售樓處時瞬間消散。這瘋狂的搶房場面怎該出現在冷清的房市中?

搖號結果的蹊蹺

一個網友的帖子最先曝光在保利茉莉公館的業主論壇上:根據統計結果，排號在1-100與101-200的購房者分別有51%和41%的概率進入選房序列，而6000號以后的概率只有4.5%。1-200號被戲稱為“內定組”，201-1000號為“剛需組”，1001-6000號是“忽悠組”，6000號以后叫“智障組”。3000多的選房號終于讓小李連去香格里拉選房現場看熱鬧的機會都沒有。

“忽悠組”的熱鬧固然是銷售公司的營銷策略，在冷清的觀望氣氛下，開發商推出新盤總是慎之又慎，在用各種方式試探消費者的心理價位時，自己人也在制造熱熱鬧鬧的場面來瞞天過海。雖然如此，嚴厲的調控政策與濃厚的觀望情緒著實讓開發商惆悵了一把。7月26日凌晨，萬科集團副總裁毛大慶用短信方式發布新浪微博:半年疑云鎖長陽，思度謀定幾惆悵;大略更需有壯志，協作完勝好文章!

所謂的“內定組”是否真實無從考證，若是萬科按照排號順序、購買意向等因素進行不等權重搖號，也無可厚非。只是它的存在，更赫然的告訴購房者:想買到房子，就趕快來搶吧!淪為“智障組”的小李本也是“剛需組”的一員:已經在北京工作三年，結婚買房也在今年春節提上重要日程。三四月份一路狂飆的房價讓他全然沒有勇氣詢問樓盤的價格，幸好調控來了。連續出擊的組合政策振奮人心，經濟學家們也在不斷預言房價在下半年要繼續下跌。觀望，觀望，不急。小李現在的憂慮是:一期的火熱帶動二期的價格上漲不說，更多的人加入到搶購的熱潮會使得競爭更加激烈。難道唯有加入到 “內定組”才是買房的穩妥路線?

瞄準“剛需組”

網友在給萬科王總與肖總的一封信中寫道:“一套房子，我想住在您蓋的高高的樓上。當然，我只是想當然了。您用6000多人的龐大陣容、800多套房源的杯水車薪點燃了京城新政后久違的熱情，您和您的代理、銷售、伙伴、公司賺足了面子。一個期盼，我想早日厚顏無恥的成為您的業主。草民不是托，草民就是想買套自己能買起的、有些品質的房子。草民建議您和您的代理下期不要再追求火爆了。您的房子不愁賣。不要再憑空增加搖號的人數，不要再讓一個家庭辦理N個號碼了。”這或許表達了“剛需組”的共同心聲。

長陽半島的熱銷也引發機構的關注。以二手房為研究對象的鏈家地產市場研究部罕見的給媒體發來關于單個項目分析報告。鏈家在報告中說，長陽半島能夠獲得如此的銷售成績，主要得益于價格偏低的優勢。但是，價格并非萬科勝利的唯一原因。實際上，在新政打壓投資客的時候，長陽半島把目標瞄準了市場剛需族。主力戶型為85平方米左右的兩居和90平方米左右的三居，以經濟實用的戶型為主，主要面對的都是首次置業的剛性需求。

日前，一份由搜狐焦點網、北京交通廣播電臺1039都市調查組聯合出品，近12000名網友參與的《房山區域置業調查報告》顯示，50%的購房者關注房山區域。百日等待后，樓市“潛伏”的需求已開始“躍躍欲試”。性價比仍較高，未來發展潛力較大的區域已經成為剛性需求者的“頭號選擇”。

根據某房地產交易機構的報告，今年4月份以前，50%-70%是投資投機型的，這個群體的購買力強硬，沒有購買上限的制約;第二類是升級換代型的，占30%，主要是為了保留資產，有購買上限;還有一類人是剛性需求，購買力很低。調控政策出來之后，第一類人被卡住了，第二類人是目前買房的主力，而第三類人依然夠不著房價，所以目前的成交量上不去。如果下半年政策依然強硬，必然會帶來價格的下跌，剛需就能上去。房價一旦有小幅下降就會引起熱銷，中糧萬科的長陽半島兩天內售罄就是典型。

百日調控之后

長陽半島的火熱，萬科在定價與營銷中頗費了一翻心血，這樣的業績其實也在管理層的預料之中。長陽的火熱與樓市百日調控的嚴厲頗有些格格不入。僅從長陽半島、茉莉公館等幾個樓盤的熱銷就斷定樓市從觀望已經轉向，可能有些武斷，但至少它傳遞出的信號已經讓購房者再也捂不住錢包。

熒燦地產總經理顧辰天表示，從成交情況來看，購房者面對低價房已經完全放棄了之前的持幣待購心態，可見價格是引發購房行為的唯一觸點，只要價格合適，購房者還是會毫不猶豫地出手。下半年包括大興在內的不少郊區縣去年地王要開盤，開盤策略依然是低開高走。顧辰天表示，錯過2009年初抄底的購房者就是因為不斷的觀望所以相當糾結和遺憾，而目前純新盤的低價入市正是在重演2008年底到2009年初的樓市行情。

搜房網數據監控中心分析師安艷表示，7月份北京樓市的實際開盤量大大低于計劃開盤量，主要是因為開發商對市場沒有信心，不知道如何定價、何時入市，但從熱銷項目的情況看，市場并不缺乏購買力，只要價格合適，還是有人購買的。根據搜房網數據監控中心統計，8月份的計劃開盤量達到37個，比7月份高出三成，“供需兩觀望”的局面有望在8月份打破。業內人士分析，醞釀了三個月的降價潮很可能在8月份出現，隨著房價的下調，預計下半年樓市成交量將出現局部復蘇。成交量復蘇之后，或是新一輪的漲價潮。

華高萊斯副總公衍奎表示，4月份以來的調控政策實質上是一種“堵”的方式，而不是“疏”，用“堵”的手段難免會發生滲漏。現在大家普遍擔心政策的執行力度和中央的態度會如何影響房價的升降。理想的狀態是政策在“堵”的同時，金融“收”，金融不“收”，依靠政策是“堵”不住的。下半年的房價走勢存在很大的不確定性，只能寄希望于房價不要反彈，因為政策一旦松動，價格反彈是必然之勢。

長陽半島，是萬科的勝利，又會是誰的失敗?