房租上漲誰之過

面對高房價，許多年輕人曾大發“何時才能買得起房”的感慨，一些專家對此也曾嗤之以鼻，批評現在年輕人不夠理性，并勸誡“買不起房可以先租房”。“居者有其產”短期內固然難以實現，“居者有其所”成了年輕人的最后底線。可是當年輕人褪去浮躁愈發理性時，他們卻發現，在房租瘋漲的年代，就連落腳的立錐之地也開始變得岌岌可危。

近期房租上漲之風不斷蔓延，一線城市的房租價格平均漲幅超過10％，而部分地段好、公共資源便利地區的漲幅甚至達到20％。在不少城市，一套房子的租金已與應屆畢業生的月平均工資相差無幾。在大批學生面臨畢業的當下，到底是誰在剝奪這種剛性的生活需求?

租房高峰到來僅是表面現象

每年的租房高峰出現在7月份高校學生畢業時，大批學生離開學校公寓外出租房。據測算，2010年北京應屆畢業生租賃需求預計達到7.7萬人，這尚不包括外地來京工作的應屆生租房需求。記者在走訪中也發現，以往以買賣房屋為主的各中介門前的廣告牌上，租房信息占去了絕大部分版面，許多還打出“畢業生租房信息”的標語。但歷史表明，過去從未出現過因大學生畢業而大幅推高房租的現象。從統計數據來看，北京2008～2010年初租金環比上漲均為2％左右，但不管怎樣，很多畢業生已成為了高房租的最終買單者。

記者以租房者身份與北京一家中介公司員工交流，他認為租金上漲的主要原因在于需求的增加和調控的影響。尤其是已賣掉舊房仍未買新房的租客，外地人購房門檻提高后由購轉租以及仍在觀望而面臨再次租房的人群會產生約20萬的租賃需求，而這些需求在5～7月份井噴式體現在租賃市場，未來仍會逐漸體現。而事實上，受樓市新政的影響，不少房主由售轉租，隨著房價回落的預期，將有更多待售房源轉入租賃市場，使其供大于求。從數據來看，6月份北京二手商品房租賃房源環比上漲6.1％，而租客的求租量僅上漲1.7％。

有關專家也指出，京滬深等城市有一個共同點，即2010年住宅空置量大規模上漲，可供租賃的住宅與需求租賃的人比例極不相稱，住宅完全處在嚴重過剩狀態。也有專家指出，從市場供求關系來看，一線城市住宅租金暴漲，是和大蒜、綠豆一樣的短期炒作行為，炒作住宅租金的主體不是房東，而是房地產的中介從業人員。

中介推高房價成為幕后黑手

由住房和城鄉建設部實施的京滬穗深等城市房租暴漲原因調查工作已結束，報告認為，除季節性因素外，部分中介因房屋交易量下降，從房主處收租房子做二房東，推高房租或勸說房主抬高房租，是房租上漲的主要原因。記者了解到，許多城市的房屋租賃市場被少數幾家中介機構以連鎖方式壟斷，這給其操縱租金提供了機會。即便市場不存在壟斷，中介也會像開發商一樣聯合起來哄抬房租。另外，房產調控導致經紀機構業務量驟減，為爭奪房源，搶奪客戶，一些經紀機構以提高租金、抬高掛牌價等方式吸引業主。

鼓動房主抬價或退租

近日，網上瘋傳一篇名為《北京知名中介發傳單哄抬租房價被捉現行》的帖子。該帖顯示，某知名中介的員工在某社區內散發名為《致X X社區業主的一封信》的傳單。傳單列出了該小區各類居室的租金水平，一居2500～3000元／月，兩居3000～3500元／月，三居3800～4500元／月，價格普遍被提高。并聲稱，如果對自己房子的出租價不滿意，可給該中介打電話。記者了解到，在4月份，該小區的一居均價僅為2000元／月。

每年的6～9月正值房租續約期，也是高校畢業生和外來務工者租房的高峰期。不少租房者也反映房東手拿中介提供的價目表來商討續租事宜，并被告知，需按現在的市場價重新簽合同，好幾個中介都已保證可立刻租下這套房子等等。很多租客感覺自己根本沒有討價還價的余地，擺明了不加價就得搬走。

記者了解到，只要房主有出租意向，很多中介都會想辦法要求代理。為了拿到房源，用加價作為籌碼，甚至不同公司的業務員會去房主家競價。也有部分中介深入小區，鼓動房主抬高租價或盡快退租。這樣一來，一套房源被叫高幾百元毫無問題。北京地區租賃市場成交量約為1000套/月，如果房租上漲20％，一年下來給中介帶來的利潤可想而知。

發布報告營造暴漲輿論

記者了解到，通常中介的分析人員每月寫2篇左右的租賃市場報告，然而，在四五月份，二手房中介發布超過20個房租上漲報告并不算稀奇，這種營造房租暴漲輿論的方式主要有以下幾個版本：物價上漲推動，租金上漲是因為物價的普遍上漲，很多業主希望通過租金來補貼生活費用；剛性需求推動，主要的推動力量是高校畢業生、拆遷戶和外地人；買轉租，原來打算買房的一群人現在期待房價下跌暫時轉為租房，從而推高房租。

囤積房源做二房東

記者了解到，以往中介通常會讓房主和租戶見面簽訂三方合同，收取一個月的租金或1％～1.5％的傭金作為酬勞。目前中介只能靠租賃維持生活，部分公司會以較低價收取房源并索要空置期，尤其是在地段較好地區，再高價出租給租戶，這就是所謂的二房東。如此一來，定價權完全被中介掌握，差價成為中介利潤的主要來源，房租無形中已被抬高。

相關人士介紹，部分中介會吃盡某地段大部分房源，進而獲得壟斷定價權。以北京交通大學附近的某樓盤為例，2010年四五月份約70％的房源都被某中介機構收購，造成該小區的租金價格幾乎完全由該機構制定，租金價格也于5月份開始以150元／月的速度飆升。

監管缺失成了眾矢之的

監管缺失導致公共責任缺少擔當，有關專家指出，一線城市的租賃市場不完善，政府主導的公租房基本不存在，給了炒家機會；2009年房地產的非理性發展，使得很多過渡性租賃房被拆遷，卻沒有進行補充，房產中介員工過多，他們大多幫炒家炒樓，現在無樓可炒，便紛紛轉向幫房東炒租金。長期對租賃市場的忽略直接導致其供需不對接，國家電網近期在全國660個城市的調查顯示，高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住。這也說明租賃市場缺乏有效調控，沒有把空置房變成租賃房。

公租房模式如能在一線城市普遍推廣，會減少部分人群創業時期的生活成本，而目前公租房供給有限，發展慢，政策不公，又將其推向風口浪尖。雖然住建部等7部門于6月份聯合發布了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，但公租房的發展受制于土地財政，且不少地區存在戶籍歧視，暫不供應外來人口。在公租房等保障性房源尚需時日的情況下，打擊租賃市場囤積房源、哄抬房租等行為應成為調控需解決的重點問題。