承租公房拆遷 補(bǔ)償該歸誰

近年來，隨著城區(qū)建設(shè)進(jìn)程的加快，大量城鄉(xiāng)結(jié)合部及郊區(qū)縣村莊的消失，早期承租的公房也絕大多數(shù)都面臨拆遷的問題。根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，如拆遷，公房承租人可得到一筆數(shù)額不小的補(bǔ)償。最初承租公房的這代人基本到了生命晚年，他們通常面臨的現(xiàn)實(shí)是拆遷款用于購房還是消費(fèi)，子女和他們意見往往相左。當(dāng)公房租賃、拆遷、繼承這些問題糾纏在一起出現(xiàn)，特別是找不到相應(yīng)法律、行政法規(guī)依據(jù)時，焦慮不安的情緒籠罩在人們心頭。

最近，某人民法院上演了爺爺告孫子的一幕。年近70的王瑞凡將自己的孫子王志勝告上了法庭。

王瑞凡之子王洪軍于2008年2月去世，王洪軍生前與其子王志勝一直居住在位于承租的一套兩居室的公房內(nèi)。2008年6月底，此房屋被公告拆遷，2010年年初，王志勝在沒有通知王瑞凡的情況下，將所得拆遷補(bǔ)償款全部領(lǐng)走。

王瑞凡的訴訟要求是繼承其子生前承租房屋的拆遷補(bǔ)償款的相應(yīng)份額。

法庭上，王瑞凡訴稱：王洪軍生前承租此房屋，雖已于房屋拆遷前過世，但其作為房屋真正承租人的身份一直沒有變更，因此拆遷安置補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)作為其遺產(chǎn)進(jìn)行分割，原告理應(yīng)有權(quán)利繼承其中法定份額。

法庭上王志勝辯稱：該房屋承租人為我的父親，我與父親為共同實(shí)際居住人，因父親已去世，我有權(quán)領(lǐng)取全部拆遷款。而原告不在該房居住，且訴爭房屋為公房，不能繼承，故不同意原告訴訟請求。

法院經(jīng)過審理，做出判決：訴爭房屋拆遷補(bǔ)償款的1／2份額，可作為原告之子的遺產(chǎn)，由原、被告共同分割，判令被告返還原告1／4的拆遷補(bǔ)償款金額。

關(guān)鍵在于是否屬于私人財產(chǎn)

此案首先要明確一個原則：公房是國家財產(chǎn)，不能作為私人財產(chǎn)被繼承。公房承租人財產(chǎn)不能以繼承的方式轉(zhuǎn)由其繼承人享有，只能通過變更承租人的方式，轉(zhuǎn)由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出處理，但對于拆遷補(bǔ)償款可作為遺產(chǎn)來處分繼承，前提是要準(zhǔn)確確定拆遷補(bǔ)償款的歸屬。

在公房租賃關(guān)系中，出租人的權(quán)限、承租人的資格、租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、出租方與承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系都由政府有關(guān)部門統(tǒng)一規(guī)定，出租人和承租人的意愿范圍被壓縮到極小。公房租賃關(guān)系與其說是一種租賃(合同)關(guān)系，不如說是公房租賃當(dāng)事人之間基于政府規(guī)范而發(fā)生的一種物權(quán)關(guān)系。承租人對于公房的權(quán)利實(shí)際上不是租賃權(quán)，而是一種“公房使用權(quán)”。

根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》，公房拆遷補(bǔ)償?shù)氖浅凶馊耍@是很明確的。本案中，王洪軍死亡后并沒有變更承租人。而在現(xiàn)實(shí)生活中，在原承租人死亡后，通常由共同居住的家庭成員繼續(xù)居住公房，扮演實(shí)際承租人的角色。但從法院操作上來說，請求確認(rèn)事實(shí)上的公房租賃關(guān)系或?qū)嶋H承租人地位的訴訟主張在目前可能是得不到支持的。

在原承租人已經(jīng)死亡，又沒有簽訂新的公房租賃合同確定新的承租人的情形下，實(shí)際承租人與實(shí)際占有人對于公房拆遷補(bǔ)償款是一種共有關(guān)系。最后所得的拆遷補(bǔ)償款是按照共有關(guān)系進(jìn)行分割的。

法院對此案的判決原理與依據(jù)非常明確，此案中的原告之子雖已去世，但其作為該房真正承租人的身份一直沒有經(jīng)過變更登記，對外仍可以原告之子的名義對房屋主張權(quán)利，該拆遷款應(yīng)由原告之子與被告(原告之孫)共同享有，原告之子取得其中1／2份額。依據(jù)法律，該1／2拆遷安置款支付給被拆遷人后，此款項就是私有財產(chǎn)，因此以原告之子名義取得的，私有財產(chǎn)，則順理成章屬于其遺產(chǎn)范圍，由原、被告共同分割，遺產(chǎn)的繼承處理詳見附表。

承租人死亡順序決定補(bǔ)償款歸屬

根據(jù)承租人死亡、承租人變更、拆遷的實(shí)施的發(fā)生順序，拆遷補(bǔ)償款歸屬及分配的情形可以分述如下。

生前實(shí)施拆遷獲得拆遷補(bǔ)償款后死亡

這種情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為拆遷補(bǔ)償款歸承租人所有。承租人死亡后，該拆遷補(bǔ)償款作為個人遺產(chǎn)按照繼承法相關(guān)規(guī)定，由其繼承人繼承。

在補(bǔ)償款落實(shí)到位之前死亡

這種情況也是有可能的，拆遷本身有一個周期，從前期的籌備、協(xié)商，到拆遷的實(shí)施，補(bǔ)償款的落實(shí)存在一個較長的時間跨度。在這種情況下，拆遷補(bǔ)償協(xié)議在承租人死亡前還是死亡后達(dá)成，對補(bǔ)償款歸屬的認(rèn)定就具有關(guān)鍵意義。在承租人死亡前達(dá)成，則承租人的地位已經(jīng)被固定，后來不可能再發(fā)生承租人變更的問題，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)歸承租人所有。承租人死亡后，拆遷補(bǔ)償款作為承租人的個人遺產(chǎn)，由繼承人繼承。在承租人死亡后達(dá)成，其承租人的主體資格喪失，不能再以承租人的身份獲得拆遷補(bǔ)償款。

原承租人死亡已變更承租人

家庭成員就變更承租人事宜達(dá)成一致意見，并經(jīng)公房產(chǎn)權(quán)人或管理人同意變更公房承租，變更后發(fā)生拆遷，取得拆遷補(bǔ)償款。這種情況下，應(yīng)認(rèn)定拆遷補(bǔ)償款歸變更后的承租人。

原承租人死亡尚未變更承租人

因家庭成員不能就變更承租人人選達(dá)成一致，或公房產(chǎn)權(quán)人或管理人拒絕變更承租人，在此僵持之際發(fā)生拆遷。拆遷補(bǔ)償款的歸屬如何確定如上所述，承租人的死亡將導(dǎo)致租賃合同的終止，承租人資格喪失。我國《合同法》第二百三十四條規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”雖然如此，但后來的承租人和出租人之間發(fā)生的是一個新的租賃合同關(guān)系，并非繼續(xù)履行原來的租賃合同。拆遷補(bǔ)償發(fā)生在原公房承租人死亡后的，拆遷補(bǔ)償款不應(yīng)當(dāng)歸屬原來的承租人。隨著死亡事實(shí)的發(fā)生，他(她)已經(jīng)不再具有承租人的身份，雖然可能還是公房租賃臺同上的承租人。此種情況的處理即如本案，對于公房拆遷補(bǔ)償款是一種共有關(guān)系，然后據(jù)此來確定哪些是遺產(chǎn)，如何分配遺產(chǎn)。