如何判斷休閑地產(chǎn)的價(jià)值

資源的稀缺和不可復(fù)制性使休閑地產(chǎn)的價(jià)值在起步階段往往是被低估的。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看的話，則蘊(yùn)藏著很大的增值空間。

房地產(chǎn)的功能有兩個(gè)，一個(gè)是它本身居住部分，一個(gè)是投資的部分。判斷一處休閑地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值如何，我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個(gè)角度進(jìn)行考察。

第一是項(xiàng)目所在區(qū)位是否具有適宜休閑度假的良好自然風(fēng)光，目前世界各地的休閑地產(chǎn)項(xiàng)目都選擇在風(fēng)景秀麗的地點(diǎn)，尤其是海濱風(fēng)景區(qū)。蔚藍(lán)的海水、松軟的沙灘、清新的空氣、明媚的陽(yáng)光和滿目的綠色，是濱海度假勝地必備的五大因素。真正同時(shí)具備這些條件的地方在我國(guó)十分稀少。在全國(guó)來(lái)說(shuō)如同鳳毛麟角，這在全世界也是這樣。

大家看到新加坡很美麗，但新加坡是沒(méi)有沙灘的，新加坡為了讓大家能看到沙灘，能在沙灘上游玩，就花很多錢往海里修一些堤壩，然后在堤壩之間，從馬來(lái)西亞用輪船運(yùn)來(lái)沙子填成沙灘，但這種沙灘幾年之后就會(huì)退化，花好多錢買的沙子就不見(jiàn)了，然后再花錢買。

當(dāng)然，還有迪拜，迪拜變成全世界的一個(gè)很重要的城市，而且也是一個(gè)休閑度假的地方，但那個(gè)地方自然條件不好，完全是在一片沙漠上。所以迪拜幾乎沒(méi)有樹，樹是極少的，迪拜人很有錢，但是你看他有錢沒(méi)錢不是看房子，是看他院里有幾棵樹，樹多的就是比較有錢的。其他方面大家都基本一樣。所以同時(shí)具備五方面的要素，我覺(jué)得這是很不容易的。

資源的稀缺和不可復(fù)制性使它的價(jià)值在起步階段往往是被低估的。因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)著眼的話，蘊(yùn)藏著很大的增值空間。

第二個(gè)方面要看項(xiàng)目所在地周邊是否有大量潛在的客源，這些客源應(yīng)當(dāng)具有前來(lái)休閑度假的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和消費(fèi)能力，而且比較適應(yīng)項(xiàng)目所在地的氣候條件、人文環(huán)境和生活習(xí)慣。

隨著人們消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步改變，以及中等收入群體的不斷增加，潛在的客源還會(huì)源源不斷地被開(kāi)發(fā)出來(lái)。現(xiàn)在大家說(shuō)中國(guó)社會(huì)貧富分化比較嚴(yán)重，兩頭大、中間少，要增加中等收入家庭的數(shù)量，讓中等收入的家庭在社會(huì)當(dāng)中占主要的比重，因?yàn)橐粋€(gè)穩(wěn)定的社會(huì)不是啞鈴型而是棗核型。

第三個(gè)方面，要看項(xiàng)目所在地的交通條件是不是方便。交通包括公路、鐵路、水運(yùn)、民航等等。對(duì)于短途的客源最好自駕車的車程在1小時(shí)左右可以到達(dá)，這比較好。一般以不超過(guò)2個(gè)小時(shí)為宜。

咱們現(xiàn)在一說(shuō)起別墅、高檔公寓，好像這是休閑地產(chǎn)。中國(guó)人首先想到房子，但國(guó)外首先想到環(huán)境。像香港、深圳都非常擁擠，我們?nèi)绻袟l件，現(xiàn)在假期又很多，平時(shí)有雙休日，還有帶薪休假，如果在附近一兩個(gè)小時(shí)之內(nèi)可以到達(dá)的地點(diǎn)，我們有一套別墅或者度假公寓，能夠去享受很好的自然風(fēng)光，當(dāng)然好多人都會(huì)考慮的。

第四個(gè)方面，我覺(jué)得要考察項(xiàng)目的建設(shè)和管理是否具有較高的品位，這包括整個(gè)景區(qū)要有高水平的建設(shè)規(guī)劃，要有有能力的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按部就班地分階段實(shí)施。

不要大家一哄而上。大大小小、有實(shí)力的、沒(méi)實(shí)力的一起去做，這是不好的。另外，所有的工程項(xiàng)目都能夠做到精雕細(xì)刻、品質(zhì)一流，這也非常重要。景區(qū)從建筑造型、建筑色彩，它的標(biāo)志、產(chǎn)品到環(huán)境景觀和植物配置都能夠讓人賞心悅目，景區(qū)的工作人員能夠舉止到位、態(tài)度熱情、工作周到。

我想，景區(qū)軟環(huán)境的日益成熟、項(xiàng)目的附加價(jià)值就會(huì)不斷地體現(xiàn)出來(lái)。

(作者系中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任。本文由本刊記者在錄音整理基礎(chǔ)上采寫而成。)