全國主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度動(dòng)態(tài)播報(bào)(2010年6月份)

6月，在5月全國主要城市成交面積幾乎全線下滑、跌幅近半的基礎(chǔ)上，多個(gè)城市商品房成交量開始止跌回升。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的10個(gè)重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比漲跌各半，其中杭州漲幅最大，接近30%;武漢成交量環(huán)比下跌35.98%。在成交價(jià)格方面，整體市場(chǎng)價(jià)格并未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。10個(gè)重點(diǎn)城市中，杭州、深圳成交價(jià)格環(huán)比下跌10%左右，其余城市都有較小幅度的上調(diào)。

接連出臺(tái)的房地產(chǎn)政策效果如何，業(yè)界眾說紛紜。7月4日，國土資源部部長徐紹史首次就政策調(diào)整的成效做出正面表態(tài)稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨全面調(diào)整，四季度房?jī)r(jià)將會(huì)下降。另外，國土部與住建部近日分別密集召開會(huì)議，圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控推出多項(xiàng)措施。這些舉措也被外界猜測(cè)為兩部委將率先打破僵局，引領(lǐng)樓市第二波調(diào)控。

與此同時(shí)，以招商、世茂為代表的一批房產(chǎn)企業(yè)融資受阻，醞釀降價(jià)促銷，從另一側(cè)推動(dòng)市場(chǎng)的天平。多方跡象表明，7月很可能成為本輪房?jī)r(jià)調(diào)控的分水嶺。

北京:供需比創(chuàng)新高

新盤扎堆入市或破僵局

數(shù)據(jù)顯示，6月份，北京商品住宅累計(jì)新增供應(yīng)套數(shù)8061套，新增供應(yīng)面積68.8萬平方米，環(huán)比5月分別增加53.1%、17.3%。以套數(shù)計(jì)算，6月北京樓市的供需比達(dá)到2.2:1，創(chuàng)年內(nèi)新高。

同期，北京成交期房住宅4241套，成交面積為41.5萬平方米。除去保障性住房，實(shí)際成交的期房商品住宅為2898套，成交面積為31.9萬平方米，環(huán)比分別下降14.9%和11.4%。現(xiàn)房商品住宅成交略有回升，套數(shù)環(huán)比增加15.6%，成交面積環(huán)比增加2.5%。

如果說新政策之后的5月、6月市場(chǎng)尚處于政策觀察期，那么，進(jìn)入7月，就有可能是北京房地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆入市、集中打折促銷階段。據(jù)了解，與6月北京樓市入市純新盤幾乎為零的冷清狀況相比，金隅花石匠、萬科長陽半島、萬科紅、旭輝紫郡、領(lǐng)秀慧谷等17個(gè)新盤扎堆入市，并且多采用“低開”的價(jià)格策略，或?qū)?月的北京樓市帶來變化。目前，多數(shù)購房人和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為行業(yè)領(lǐng)頭人的萬科和對(duì)北京樓市具有影響力的金隅嘉業(yè)，他們的積極入市可以看作是開發(fā)商觀望結(jié)束的信號(hào)。

上海:成交量迅速反彈

價(jià)格“緊急迫降”

佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月上海市商品住宅成交面積為42萬平方米，環(huán)比5月增加了35%，成交量迅速反彈，但是其成交量還是處于歷史的低位，其成交量?jī)H與2008年最低的9月、10月相當(dāng)。商品住宅成交均價(jià)為19168元/平方米，環(huán)比5月下跌了14.19%，成交均價(jià)在連續(xù)兩個(gè)月高于2.2萬元/平方米后，跌至1.9萬元/平方米附近，回到2009年底水平。“緊急迫降”成為6月上海樓市“主旋律”，且這種被動(dòng)降價(jià)呈現(xiàn)出蔓延趨勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次房?jī)r(jià)急跌的一個(gè)首要原因就是3萬元/平方米以上的中高端樓盤和豪宅成交的明顯萎縮，中高端樓盤和豪宅6月的成交比重相比5月減幅分別為3%和2.7%。1.5-3萬元的中端樓盤成交量雖有所增加，但是其成交比重也有3.9%的減幅。而1.5萬以下的低價(jià)位樓盤成交比重卻增加近10%。

佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，如果在中低價(jià)位樓盤供應(yīng)不足的情況下，下半年高端樓盤再次啟動(dòng)的話，整個(gè)上海樓市成交均價(jià)反彈不可避免。

深圳:均價(jià)大幅松動(dòng)

打開下跌通道

6月深圳樓市價(jià)格松動(dòng)明顯，根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)深圳市國土局的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，本月深圳新房成交均價(jià)為16978元/m2，環(huán)比下降13.61%，這是房?jī)r(jià)在4月份以來的3個(gè)月連續(xù)下跌。雖然今年6月的房?jī)r(jià)降幅明顯增大，但與2009年6月的相比仍然上漲13.88%。從新房成交的周變化可以非常明顯地看到，“4#8226;17”樓市新政調(diào)控以來，深圳新房交易量大幅萎縮，成交均價(jià)在5月后開始進(jìn)入下滑通道。

值得注意的是，本月深圳房?jī)r(jià)的下跌，在相當(dāng)程度上仍然顯示的是結(jié)構(gòu)性下跌。從區(qū)域和物業(yè)類型來看，近期深圳樓市的成交結(jié)構(gòu)主要是:一是以寶安、龍崗成交為主，6月寶安、龍崗的新房成交面積占全市新房成交面積的83.1%，所占比重是2009年以來最高水平;二是以普通住宅成交為主，原特區(qū)內(nèi)的住宅或是大戶型的豪宅甚至別墅，由于堅(jiān)持不降價(jià)以及推遲開盤，導(dǎo)致成交量非常稀少。由此，在整體數(shù)據(jù)上，均價(jià)就顯得低了很多。

深圳中原分析，在政策壓力下，房地產(chǎn)調(diào)控各利益相關(guān)方的角力相持，調(diào)控預(yù)期效果已凸顯，降價(jià)已成為一種必然。加之日前國土資源部提出的再提10%土地出讓金，也表明了土地政策參與樓市調(diào)控的態(tài)度，這將給開發(fā)商的資金鏈帶來更大壓力。深圳樓市已正式步入下跌通道，下跌幅度將取決于政策進(jìn)一步調(diào)控的嚴(yán)厲程度。