地產也休閑休閑地產投資攻略

既滿足了傳統休閑旅游投資者們旅游產品“從旅游到休閑”的過渡升級，又達到了地方政府“生地變熟地”，實現區域友好型環境發展、區位價值升級的應有之義，休閑地產應運而生，茁壯鋪開。

隨著休閑時代的到來，休閑地產正成為投資領域的一個新的熱點。

6月底，一年一度的北京夏季房展會在CBD國貿展廳拉開帷幕。不僅此次展會的主題直接被主辦方定位為“休閑度假地產展覽會”;有統計數字顯示:為期4天的此次房展會，外地項目成交14.5億元，比去年同期的8.8億元增長65%，外地樓盤、國外項目占據主體的八成以上，且多為異地休閑度假地產項目。與此成鮮明對比的是——北京本地樓盤此次零成交。

有數字同樣表明，此次房展參觀者比去年同期大幅下降，觀望情緒濃厚。不僅在北京，事實上，在目前京、滬等一線城市房地產投資中城市住宅投資面臨調整的態勢下，另辟蹊徑的休閑地產其炙手可熱的原因也就不言自明了。

休閑地產的高門檻

當前，大眾旅游的熱點集中在假日休閑。隨著居民收入水平的提高和全年115天假期的進一步落實，國內居民度假休閑的需求日益強烈，長三角、珠三角、環渤海灣地區和大中城市周邊地區，度假休閑已然成為旅游消費的重要方式，市場規模持續增長。

隨著旅游投資者開始更多地關注都市休閑產品、康體健身娛樂產品、鄉村旅游產品，著力打造旅游休閑度假的新熱點時，全國各地也在加快其度假休閑設施的建設，推動休閑板塊的發展。

同時，大眾旅游需求還將進一步發展演化，不斷催生一些新的旅游產品和旅游新業態，形成新一輪旅游業發展的支撐力量。比如高爾夫旅游、溫泉旅游、郵輪旅游、冰雪旅游等等，都有可能成為都市休憩產品之后新的重點領域。但上述投資面臨的一個問題就是，無論是高爾夫，還是游艇、滑雪場，作為一種高端產業均需要大手筆的綜合配套，多元化開發投資，而不是小打小鬧便能完成的。

以滑雪場為例，京津冀大經濟圈里的河北崇禮縣是離北京最近、條件最好的滑雪勝地之一，每年有近30萬人次的滑雪愛好者前去滑雪。同時，此處又有豐富的溫泉資源。

嗅到了其中商機的當地一家以房地產開發、酒店經營等多元化發展的民營企業地鑫集團便在此處開發起了京北滑雪勝地+溫泉酒店式公寓。據介紹，為了提升該休閑地產項目的品質，開發商開采了地下天然溫泉引入小區，“能使滑雪者在滑雪后可以享受到私人溫泉的待遇。”

據了解，該企業在該區域的儲備用地達1000畝。周邊配套富龍國際大酒店、山地別墅、山地高爾夫等一系列休閑地產設施。顯然，這種綜合開發的能力已經成為休閑地產競爭的高門檻。

據廣東省高爾夫球協會統計，廣東省七十多個高爾夫球場里面有房地產的項目大概有三十六七個。高爾夫球場有房地產項目的基本上占到一半。廣東省高爾夫球協會副秘書長姜永軍認為，高端的運動延伸高端的會所。正是由于有了高爾夫等稀缺性資源的高門檻，就使得休閑地產的價值往往比普通地產更高。(相關報道詳見本期封面報道——專家觀點:《高爾夫與地產的結合》)

有專家指出，旅游產品供給總量不足、結構性短缺，在相當長的時期內是我國旅游業發展的客觀存在。長期以來，我們的旅游產品以觀光景區為主，全國各類旅游景區景點2萬多家，但其中具有休閑度假功能的景區景點不足10%，遠遠滿足不了大眾休閑的需要，這就需要在產品體系建設上加大投資力度。

投資的不足，在一個側面也反映出目前休閑地產等休閑旅游產品的低水平開發，也正是在這個意義上，休閑地產項目的高門檻使得大品牌在全國范圍內的模式拓展成為風尚。

品牌休閑地產大行其道

就整個行業發展的高度看，休閑地產投資呈現兩大發展趨勢:一個跡象是華僑城、綠地、香江、魯能等大型房企乃至首旅、港中旅等旅游企業開始在各地資源優勢區域拓展自己的休閑地產項目;而與此同時，吸引高端人群的高爾夫、溫泉、主題公園、游艇等配套設施，不僅輕而易舉地將“生地變熟地”，而且還更好地實現了區域友好型環境發展、區位價值升級，各個地方政府自然而然也熱情高漲，比如京津冀、環渤海、長三角、珠三角、海南、云南等地開始出現休閑地產的密集扎堆區、井噴區。

比如一貫以“旅游+地產”模式發展的華僑城集團便在云南以及長三角開始提前攻城略地。繼上海歡樂谷之后， 泰州華僑城成為其在長三角地區投資建設的第二個大型主題公園，兩個項目總投資約達70億元。

有數字表明:2009年華僑城的房地產業務全年實現營收32.51億元，幾乎占到公司總營收的1/3，實現毛利58.06%，遠高于同行。

截至2009年底，華僑城擁有的權益土地儲備合計672萬平方米，且主要分布在一線及經濟較發達的二線城市，如深圳、上海、北京、成都、云南、泰州、武漢、西安等地區。

根據華僑城2010年的計劃，地產項目開工面積將達到93.46萬平方米，可售面積預計達80.45萬平方米，較2009年分別增長47%和10%。

華僑城股份有限公司總裁劉平春稱，文化旅游產業是朝陽產業，前景廣闊，旅游和地產業務需要繼續結合共同發展，整體上市以后，華僑城能夠借助更多資源來發展主題地產，使地產業務得到更快速的發展。

2009年12月，隨著海南國際旅游島的確立，海南魯能城率領旗下四個項目南下，表示要打造海南“第一休閑地產”。無獨有偶，廣州南方香江集團2007年進入北方地區，在距北京東南約100公里處，依托周邊良好的自然生態環境而打造城市休閑居所的概念，打造的一個世界級休閑養生水城——錦繡香江目前已經初具規模。該項目位于潮白河和青龍灣水庫兩大水系沖擊而成的三角洲上，周邊擁有華北區域最大的溫泉資源和最大面積的濕地公園。

同時，其區域范圍內還有高爾夫球場、賽馬場、溫泉池、五星級酒店等等商務休閑配套，未來規劃還有亞洲最大室內溫泉SPA館等等。

據錦繡香江負責人介紹，該項目2010年上半年的銷售情況不錯，項目整合潮白河、青龍灣及溫泉資源，同時覆蓋到休閑養生、家庭生活、物業服務、商業配套、產業支持、商務環境等全方位“休閑生活方式”，得到許多客戶的認可。

兩大房企，一南一北，但殊途同歸。

事實上，不僅是錦繡香江，在北京周邊地區乃至更大范圍的京津冀區域，休閑地產已經蔚然成風。恒達集團、綠地集團整合天津盤山旅游資源和文化資源、華銀集團整合天鵝湖山水資源等等，都是借助周邊優美的自然環境，打造自己的“休閑地產”品牌。

“擠出效應”催生休閑板塊

從差異化競爭的角度講，休閑地產各個代表性企業、代表性休閑地產品牌項目的核心競爭力雖然在投資策略、品牌拓展上各有不同，均有其生態優勢、各式休閑項目等人性化細節。但一個共性是——各個休閑地產項目均在借助地域的獨特優勢自然資源打高爾夫牌、湖光山色牌、歷史人文景觀牌。

休閑地產必須依托豐富的旅游資源，如良好的自然景觀、豐富的自然資源，如京津冀區域的休閑地產扎堆區不僅能提供良好的園區內的小環境，園林、湖面、灌木、草地、高爾夫果嶺等，而且還擁有潮白河、青龍灣河這樣天然的大面積水面，同時旁邊還有幾萬畝的天然濕地，區域大環境指標也適宜人類居住;再或者是人為制造出的可供大眾實現旅游目的的旅游景觀，如華僑城等。

中國房地產研究會副會長、原住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心副主任童悅仲認為，休閑地產的備受青睞，在于資源的稀缺和不可復制性將使其隨著時間推移而蘊藏更大的增值空間。與此同時，項目的成功與否還在于其所在地周邊是否有大量潛在的客源，以及項目所在地的交通條件是不是便捷。(相關報道詳見本期封面報道——專家觀點:《如何判斷休閑地產的價值》)

相較于過去海南、云南等傳統休閑地產的集中區域，近年來北京、上海、廣州、深圳等房價節節攀升，也使樓市投資產生“擠出效應”，這大大激發了長三角、京津冀等1小時生活圈范圍內的休閑地產市場的熱情，催生出長三角、珠三角、京津冀、環渤海區域等若干休閑地產的扎根區。

既有獨特的稀缺性資源(溫泉、滑雪場、高爾夫、濕地公園、游艇、名勝古跡);又位于中心城市帶的1～2小時輻射帶;周邊發達城市的高端人群密集，購買力旺盛等，成為上述休閑地產板塊的特點。

休閑地產的未來走向

但與此同時，各地休閑地產也同樣存在著普遍的瓶頸問題——作為自住型地產開發，上述區域稀缺性資源又大都遠離都市，存在生活配套設施、交通不便等客觀缺陷。

而且隨著各地休閑地產熱度的增加，各個地方開始不顧實際情況上馬，不顧休閑地產的發展規律，紛紛投資休閑地產。甚至有些項目純粹炒作概念也遭到消費者的詬病。

國家旅游局副局長王志發指出，今后旅游投資要更加注意與國家的區域發展戰略相契合，與市場環境相適合，借力發力，實現更快更好的發展。

他認為，一是要結合國家主體功能區的劃分標準，處理好資源開發與環境保護的關系，在合適的地點投資建設合適的項目。二是要根據國家重大交通等基礎設施建設規劃，合理規劃旅游項目。三是要根據市場分工和市場環境的變化，根據不同區域的資源特色，揚長避短，尋找適宜的投資方向。

而發達國家休閑地產的成功案例，其先進開發模式也對國內行業發展有很好的借鑒意義。

對比塞浦路斯、澳洲等國外成熟的休閑地產國家，其休閑地產不僅注重本身天然的旅游資源，又充分考慮到物業配套。塞浦路斯的一家房地產開發商認為，他們根本不擔心房子沒有風景，“相比風景，他們更加關心的是這個風景里地產的物業配套是不是達到宜居的標準。”(相關報道詳見本期封面報道——《塞浦路斯:休閑和配套不離不棄》)

一位有多年澳大利亞地產開發投資經驗的業內人士認為，在澳大利亞開發一個休閑地產項目，要做的第一件事就是選址，再來就是考察周圍配套設施。在澳大利亞開發地產項目，尤其是休閑類項目，一般都是先搞設施，再建房子。所以一般不會有配套設施不完備，造成業主生活不便的問題。(關報道詳見本期封面報道——《澳洲開發商:賣的就是設計》)

同時，重視整個休閑地產區域的規劃，政府寬松的政策等方面的國外經驗也值得國內學習。