中國人的財(cái)富故事

從輿論上看，房地產(chǎn)像是全民公敵，但實(shí)際上，每一個(gè)國家GDP超過1000美元后，都經(jīng)歷一個(gè)財(cái)富故事，原因是資產(chǎn)價(jià)格主要是房地產(chǎn)價(jià)格的飆升。

以中國為例，中國房地產(chǎn)的單位建造成本不超過2000元，1990年后建成的中國現(xiàn)代化住房存量總面積約40億平米以上，現(xiàn)在這些現(xiàn)代化住房的價(jià)格約5000/平米，這些住房增值達(dá)12萬億元。老住房存量面積約是80億平米，老住房價(jià)格只有新住房的60%，所以也增值了約20萬億元。不考慮商業(yè)房產(chǎn)，住宅資產(chǎn)共增值了32萬億元。這些財(cái)富一部分歸政府，一部分歸開發(fā)商，一部分歸居民所有。另外，中國股市市值約25萬億元，成本是所有股票的凈資產(chǎn)，大約8萬億元。增值增加了約17萬億元。增值部分大部分歸大小非，小部分歸二級(jí)市場(chǎng)投資者。

按理說，中國人應(yīng)是財(cái)富增長的受益者，但問題是，到目前為止，中國人的住房面積只有120億平米，中國以每戶3口100平米居住面積計(jì)算，需要300億平米，所以受益的人是少數(shù)，而且相當(dāng)一部分財(cái)富被政府和開發(fā)商拿走。因此，房價(jià)飆升帶來的財(cái)富，大部分人似乎感受并不強(qiáng)烈。

中國房價(jià)到底會(huì)多高呢?如果有一天中國GDP超過美國(約15年后)，那時(shí)中國GDP約為現(xiàn)在的3倍，100萬億元左右。按世界平均水平計(jì)算，(13億人口，人均工資占GDP50%，收入房價(jià)比6倍，三口之家住100平米)。100平米的住房應(yīng)值70萬元，合均價(jià)7000元/米。這個(gè)價(jià)格比現(xiàn)在的均價(jià)還是要高一些，而且中國應(yīng)該還要蓋200億平米的住房，所以，房地產(chǎn)現(xiàn)在出現(xiàn)崩潰應(yīng)該可能性不大。但由于5000元/平米已經(jīng)成為了地價(jià)的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)，剩下的歸開發(fā)商和居民的財(cái)富增值部分可能已不占多數(shù)，最糟糕的是如果中國大部分居民在房價(jià)超過合理價(jià)格的時(shí)候才買房，就像2007年股指超過6000點(diǎn)時(shí)開始買股票，那將會(huì)出現(xiàn)居民和開放商財(cái)富縮水的過程。這對(duì)普通居民來說，就絕對(duì)是被捉弄了。這種情況是否會(huì)出現(xiàn)，沒有人現(xiàn)在能斷言。

相對(duì)來說可能股市要好得多，由于全流通，普通投資者占市場(chǎng)股東的比例不斷提高，一般股市的總市值為GDP的90%，也就是說，那時(shí)中國股市總市值約90萬億元，比現(xiàn)在增加65萬億元，同樣按3倍市凈率計(jì)算，增值部分約為40萬億元，這部分財(cái)富可能大部分會(huì)歸民間投資者(包括民營企業(yè)大、小非)。所以將來投資者財(cái)富增值體驗(yàn)主要領(lǐng)域?qū)⒃絹碓较蚬墒袃A斜。

中國財(cái)富的故事還在如火如荼地上演，好消息是如果中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)目前的增長勢(shì)頭，現(xiàn)在財(cái)富增值還是上半場(chǎng);壞消息也有，那就是增長速度最快的時(shí)候已經(jīng)過去，而下半場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格一般會(huì)上漲過頭，投資者如果接了最后一棒，結(jié)果可能就非常不妙了。