共有人優(yōu)先購買權(quán)問題探析

摘要:物權(quán)法規(guī)定按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)份額，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。但按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)、實現(xiàn)方式及條件規(guī)定都很模糊，就從它的性質(zhì)界定、法律特征、行使條件和實現(xiàn)方式來加以分析。

關(guān)鍵詞:共有人優(yōu)先購買權(quán);同等條件的限制;權(quán)利競合

中圖分類號:D9

文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)21-0219-01

1 共有人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)

優(yōu)先購買權(quán)是特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的先于他人購買某項特定財產(chǎn)的權(quán)利。而共有人優(yōu)先購買權(quán)是共有人在共有財產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓時，就可以轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或動產(chǎn)份額，作為共有人享有同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。關(guān)于共有人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)，理論界爭議很大，有人認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)。共有人轉(zhuǎn)讓其份額時，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。如果第三人條件優(yōu)于其他共有人，那么其他共有人的該項權(quán)利便沒有了。如果共有人不轉(zhuǎn)讓其份額則其他共有人的該項權(quán)利也僅具期待性。還有人認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)是一種債權(quán)的期待權(quán)。在某一共有人出賣其份額時，其他共有人在同等條件下可要求將該份額優(yōu)先賣給內(nèi)部，但其他共有人并不能直接支配該份額，不符合物權(quán)的支配性特點。筆者認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，并且該債權(quán)也是期待的。

其實，優(yōu)先購買權(quán)本質(zhì)上是債權(quán)的期待權(quán)，但該債權(quán)的期待權(quán)具有物權(quán)的某些屬性，是一種物權(quán)化的債權(quán)的期待權(quán)。換言之，優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)，是一種債權(quán)的期待權(quán)，是一種物權(quán)化的債權(quán)的期待權(quán)。

2 共有人優(yōu)先購買權(quán)的法律特征

從共有人優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)涵可以看出如下特征:

2.1 權(quán)利的法定性

《民法通則》規(guī)定:“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利?！薄睹穹ㄍ▌t若干問題意見》規(guī)定:共同共有財產(chǎn)分割后，一個或數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！段餀?quán)法》第101條規(guī)定:“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利?！睹穹ㄍ▌t》與《物權(quán)法》關(guān)于共有的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定具有一致性。立法目的主要為了保護已經(jīng)存在的共有關(guān)系，維護共有關(guān)系的穩(wěn)定和全體共有人利益，并避免糾紛的發(fā)生。

2.2 權(quán)利的物權(quán)性

共有中的優(yōu)先購買權(quán)是否具有物權(quán)性，學(xué)術(shù)界有不同觀點，但多數(shù)人認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)效力，可以對抗第三人，屬于物權(quán)范疇，具有物權(quán)性。理由大致如下:

(1)符合物權(quán)法定原則。物權(quán)的種類和內(nèi)容都由法律規(guī)定。共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)是法律對共有人的特定保護。

(2)共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)具有對抗第三人的效力，符合物權(quán)法的特征。

(3)若將共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)視為債權(quán)，當(dāng)優(yōu)先購買權(quán)被侵害時，權(quán)利難以實現(xiàn)，按照債權(quán)理論，共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)被侵害只能依債權(quán)被損害而要求合同責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任、不當(dāng)?shù)美颠€責(zé)任，而優(yōu)先購買權(quán)的違約責(zé)任、損害結(jié)果的不可確定性，在司法實踐中難以操作，使法律規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)不具有實際意義，不利于維護共有關(guān)系和保護被侵害共有人的權(quán)益，變向的鼓勵出賣人，不履行通知義務(wù)而擅自處分共有財產(chǎn)。

2.3 共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)

共有關(guān)系中優(yōu)先購買權(quán)是出賣人在出賣自己份額時，優(yōu)先購買權(quán)利人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利，此權(quán)利具有可能性，其前提是出賣人出賣自己的份額。另外一個條件是在同等條件下。只有這兩個條件均滿足，這種可能性的權(quán)利才會轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實權(quán)利。

2.4 共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)是一種附條件的形成權(quán)

所謂形成權(quán)，是權(quán)利人可以自己一方的意思表示使法律關(guān)系發(fā)生變動的權(quán)利。當(dāng)優(yōu)先購買權(quán)人滿足了共有人出賣自己份額，具有“同等條件”，且無合同約定時，優(yōu)先購買權(quán)人在附加上述條件情形下可以完全排除出賣人與第三人簽訂合同的可能。權(quán)利人不能憑自己一方意思表示而直接發(fā)生法律關(guān)系的變動，但附加條件成就時，其完全可以對抗共有關(guān)系以外的第三人，并完全可以形成與出賣人轉(zhuǎn)讓共有財產(chǎn)份額的買賣合同關(guān)系。因此不是絕對的形成權(quán)而是附條件的形成權(quán)。

3 共有關(guān)系優(yōu)先購買權(quán)的行使條件

3.1 共有關(guān)系存在

共有優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)時共有關(guān)系存在，若不存在則不享有優(yōu)先購買權(quán)。另外出賣人的共有份額必須是明確無爭議的，而且是沒有被司法機關(guān)和行政機關(guān)采取控制性措施的財產(chǎn)，若共有份額不確定，則應(yīng)首先確定各自共有份額。

3.2 同等條件的限制

各國法律普遍規(guī)定同等條件的限制是為了平衡擬轉(zhuǎn)讓份額的共有人和其他共有人的關(guān)系。這樣擬轉(zhuǎn)讓份額共有人的利益才不受損害。對其他共有人而言，則可以限制共有人人數(shù)的增加，簡化共有關(guān)系，減少和避免共有人之間矛盾。

同等條件主要是價格條件。在價格相同時，其他共有人原則上有優(yōu)先購買權(quán)。但同等條件又不是單指價格條件，還包括付款條件。價格條件和付款條件相同時，對于其他交易條件是否需完全相同，要看該條件是否影響到擬轉(zhuǎn)讓的共有人利益。

4 共有關(guān)系優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)方式

4.1 共有人內(nèi)部優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)方式

在共有關(guān)系中，某一共有人擬轉(zhuǎn)讓其份額時，其他共有人都有優(yōu)先購買權(quán)，至于誰更有優(yōu)先購買權(quán)，法律無相關(guān)規(guī)定，不過有以下觀點。一種認(rèn)為由擬出讓人來決定。這樣可減少不必要的糾紛，充分尊重出讓人的所有權(quán)。第二種認(rèn)為抽簽方式?jīng)Q定。第三種認(rèn)為應(yīng)在共有人包括擬轉(zhuǎn)讓人在內(nèi)三分之二以上同意的買受人中行使優(yōu)先購買權(quán)，若不能形成三分之二的共有人同意，則采取抽簽方式。

筆者認(rèn)為第三種觀點更為合理合法，因為《物權(quán)法》第97條規(guī)定“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)及對共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共有人同意，共有人之間另有約定的除外”。若共有人為三人的，轉(zhuǎn)讓人與轉(zhuǎn)讓人決定的擬行使優(yōu)先購買權(quán)買受人必然會形成三分之二共有人的同意，充分尊重了出讓人的所有權(quán)。若全體共有人為四人以上的，僅就轉(zhuǎn)讓人與轉(zhuǎn)讓人決定的買受人二人同意，未經(jīng)得其他共有人同意，便應(yīng)由形成三分之二以上的共有人同意的買受人行使優(yōu)先購買權(quán)。如果共有人之間不能形成三分之二以上的共有人同意則采取抽簽方式。既體現(xiàn)了相對的公平，又避免和減少共有關(guān)系中的不必要糾紛。針對上述情形，應(yīng)是共有人之間同等條件進(jìn)行的優(yōu)先購買權(quán)，若存在共有關(guān)系之外的第三人競買，仍應(yīng)遵守“同等條件”的規(guī)定。只不過是在“同等條件”的前提下先共有內(nèi)部而后第三人。

4.2 共有人的優(yōu)先購買權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)競合時的處理方式

多數(shù)學(xué)者認(rèn)為共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。因為:

(1)共有人的優(yōu)先購買權(quán)是基于共有這種物權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃這種債權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的。盡管租賃權(quán)已經(jīng)物權(quán)化，但它的基礎(chǔ)畢竟只是租賃合同，是債權(quán)，而共有關(guān)系的基礎(chǔ)是物權(quán)，因為物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，所以應(yīng)該認(rèn)為前者優(yōu)于后者。

(2)優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)立目的是為了保持已經(jīng)存在的法律關(guān)系，維護該法律關(guān)系的穩(wěn)定。在共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)同時存在的情況下，還應(yīng)當(dāng)考慮簡化共有關(guān)系，維護共有關(guān)系的穩(wěn)定，同時避免或者減少共有人之間的糾紛。在共有人和承租人都主張優(yōu)先購買權(quán)的情況下，表明共有人和承租人之間產(chǎn)生糾紛，如果讓承租人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先，再進(jìn)入共有關(guān)系，只能使原共有關(guān)系和新加入的共有人之間的糾紛升級。更何況買賣不破租賃，即使其他共有人行使了優(yōu)先購買權(quán)，對承租人的租賃權(quán)也不產(chǎn)生影響。綜合考慮之下，應(yīng)當(dāng)賦予共有人的優(yōu)先購買權(quán)以更優(yōu)先的效力。

綜上，優(yōu)先購買權(quán)是以物權(quán)為基礎(chǔ)，以物盡其用為目的，而由法律給予特別規(guī)定而產(chǎn)生的一種相對的優(yōu)先權(quán)，與強勢的物權(quán)相比是很脆弱的，但其對物權(quán)的處分又起著一定的制約。但它的很多情況目前還處于空白狀態(tài)，因此共有人的優(yōu)先購買權(quán)的完善勢在必行。

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