經(jīng)濟(jì)適用住房成本控制研究

摘要:分別從政府角度和開發(fā)企業(yè)角度論述如何進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房成本控制。

關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)適用房;成本;控制

中圖分類號:F23

文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)21-0076-01

1 從政府角度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房成本控制

1.1 控制土地政策

目前政府只是免收了土地出讓金，土地出讓金的免收對于經(jīng)濟(jì)適用住房的價格還只是杯水車薪，政府如果真正要做到社會和諧，就必須考慮到中低收入家庭的實際購買力，并對的土地稅費、征地費、拆遷安置費等高額的費用進(jìn)行減免或補貼，也可以嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于拆遷的有關(guān)規(guī)定。對于一些用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)但是拆遷成本較高的土地，政府應(yīng)重新規(guī)劃，在拆遷成本和地理位置這對矛盾中尋找平衡點，決不能顧此失彼。

1.2 控制建筑面積

嚴(yán)格把關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房的房屋建筑面積，就是由于“豪宅”和“別墅”等這些層出不窮的經(jīng)濟(jì)適用住房新花樣，使老百姓認(rèn)為這樣的社會保障住房究竟“保障”了誰?對于房屋面積，嚴(yán)格執(zhí)行單套房的建筑面積控制在60平方米左右，雖然這樣不能降低經(jīng)濟(jì)適用住房單價，但對于總價來說降低幅度就很大，中低收入家庭無論是首付還是月供的壓力就有所減少，符合國家經(jīng)濟(jì)適用住房政策要求，也可以把一部分中高收入家庭從購買人群中剔除，保障了真正把經(jīng)濟(jì)適用住房當(dāng)救命稻草的中低收入家庭。

1.3 控制建筑設(shè)計

為了降低經(jīng)濟(jì)適用住房成本，我國政府可以引入或在最初扶持一個專門從事經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)計部門，因為我國設(shè)計人員基本沿用老蘇聯(lián)模式“重技術(shù)，輕經(jīng)濟(jì)”都會采用相對偏大的放大系數(shù)造成“肥梁胖柱，深基礎(chǔ)”，最終往往造成主要指標(biāo)較高，如鋼筋、砼的用量或標(biāo)號增加，使經(jīng)濟(jì)適用住房項目成本偏高，據(jù)統(tǒng)計，目前國內(nèi)普通高層建筑每平方米用鋼量120公斤，有的甚至超過170公斤，而實際上一般高層住宅鋼筋含量應(yīng)該在每平方米70公斤左右比較正常。專門從事經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)計的部門在進(jìn)行設(shè)計時就要著重考慮經(jīng)濟(jì)因素，在安全與經(jīng)濟(jì)中尋找契合點。同時政府各個建筑監(jiān)管部門也應(yīng)該加大監(jiān)管力度，對房屋的地基、梁、柱等主要部件在整體性、抗震性等方面能否滿足技術(shù)要求進(jìn)行檢測，不能忘記安全的重要性。

1.4 謹(jǐn)慎引入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

對于承建經(jīng)濟(jì)適用住房項目的企業(yè)，政府要么扶持成立一些專門從事經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的公司，要么嚴(yán)格采用招標(biāo)模式。如果成立一些專門從事經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的公司，首先可以把建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房當(dāng)作一項長遠(yuǎn)的計劃來做，不是時建時停、時增時減。成立這樣的公司由于連年從事經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，在建設(shè)方面積累了大量的建設(shè)經(jīng)驗，能降低管理費、建設(shè)成本等費用，從而能有效降低經(jīng)濟(jì)適用住房的成本。從引入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度而言，也會通過不斷地改進(jìn)生產(chǎn)方式和管理體制，降低工程成本和管理成本，使住宅總成本降低，從而降低單位成本，贏得市場，北京市在這一點做得非常好。一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用其雄厚的實力贏得工程和保證工程質(zhì)量，利用信譽和品牌效應(yīng)進(jìn)行規(guī)模化的集約式建設(shè)，使資源得到有效配置和高效利用。如果成立專門公司條件不允許，就在建設(shè)中嚴(yán)格采用投標(biāo)模式。目前經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)商大多是與政府有所掛鉤的關(guān)系戶，這些都會影響建筑質(zhì)量和成本。國際上通行的招標(biāo)模式，積極引進(jìn)市場機制和競爭機制，是我國建筑管理體制和經(jīng)營方式的一項重大改革，有利于經(jīng)濟(jì)適用住房縮短工期、降低造價、提高質(zhì)量、促進(jìn)公平。

1.5 控制貸款政策

貸款問題無論對于房地產(chǎn)開發(fā)商和購買者都是關(guān)鍵問題。貨款利息的控制應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。首付、月供等資金問題仍是中低收入家庭面臨的核心問題，購買經(jīng)濟(jì)適用住房的絕大多數(shù)收入較少，幾乎不能一次性付清購房款項，這時只有求助于銀行貸款。經(jīng)濟(jì)適用住房從開發(fā)建設(shè)到銷售，與銀行信貸的支持休戚相關(guān)。盡管經(jīng)濟(jì)適用住房在政策和價格上有優(yōu)惠作后盾，但是并非所有的中低收入者都能順利得到銀行信貸的支持。銀行作為獨立自主、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實體，看到中低收入家庭本身購房支付能力低、償還能力有限，所以不愿進(jìn)行信貸投入。即使放貸，其貸款利率在較高的區(qū)域內(nèi)不斷調(diào)整，使得有幸購買了經(jīng)濟(jì)適用住房的中低收入家庭生活壓力不斷增加，令其他購買者望而卻步，建議政府對經(jīng)濟(jì)適用住房購買者執(zhí)行相對穩(wěn)定較低的貸款利率，減輕購買經(jīng)濟(jì)適用住房中低收入家庭月供壓力，間接的減少經(jīng)濟(jì)適用住房成本，使中低收入者購房有了信心。

2 從開發(fā)企業(yè)角度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的成本控制

開發(fā)商是經(jīng)濟(jì)適用住房成本控制的執(zhí)行者，如果能有效控制經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本，也是開發(fā)商從激烈的房地產(chǎn)市場競爭中脫穎而出的資本。由于項目實施過程中主客觀條件變化是絕對地，不變是相對的;在項目進(jìn)展過程中平衡是暫時的，不平衡是永恒的，所以從開發(fā)商角度進(jìn)行控制是一個動態(tài)的控制過程。控制過程分為三步:第一步，項目目標(biāo)動態(tài)控制的準(zhǔn)備工作，將目標(biāo)分解用于確定目標(biāo)控制計劃值;第二步，項目實施過程中動態(tài)控制，收集實際值與計劃值，進(jìn)行定期分析比較，如果有偏差則糾偏;第三步，如果有必要，則進(jìn)行目標(biāo)調(diào)整，調(diào)整后回到第一步，以確保目標(biāo)值的實現(xiàn)。從開發(fā)企業(yè)角度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的成本控制，由直接成本控制和間接成本控制組成。

2.1 直接成本的控制

直接成本是指在建設(shè)過程中所耗費的構(gòu)成工程實體或有助于工程實體形成的各項費用的支出，包括人工費、材料費、施工機械使用費和施工措施費等。

在人工費的控制上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要選擇高素質(zhì)、高水平的現(xiàn)場施工管理人員，合理的按定額進(jìn)行人員配置。

在材料費的控制上，材料費一般占全部工程項目成本的65%-75%，直接影響工程成本和經(jīng)濟(jì)效益。材料費控制包括材料訂購、材料價格和材料用量控制三個方面內(nèi)容。材料訂購應(yīng)考慮資金的時間價值，減少資金占用，合理確定進(jìn)貨批量和批次，盡可能降低材料儲備。按照價值工程理論采用ABC分析法將公司的所有材料成本按金額從大到小的順序排列起來，分為ABC三大類，A類進(jìn)行重點控制，B類實行一般控制，而C類只需采取簡單的控制方法即可。不同類型材料采用不同的采購原則、領(lǐng)料制度。材料價格控制包括買價控制、運費控制。作為施工方，為了控制工程成本，應(yīng)主動走向市場，了解市場、比較多家材料供應(yīng)商的產(chǎn)品質(zhì)量和價格，篩選出幾家質(zhì)優(yōu)、價廉的材料、設(shè)備供應(yīng)商，并與這些供應(yīng)商建立長期合作關(guān)系;及時了解材料、設(shè)備的價格變化情況;也應(yīng)適時掌握周邊商家的材料、設(shè)備價格情況，從而能較好的控制材料、設(shè)備的質(zhì)量和價格，降低工程造價。同時，要合理組織運輸，盡可能就近購料，選用最經(jīng)濟(jì)的運輸方法，降低運輸成本。材料用量的控制包括以下幾個方面:堅持按定額確定的材料消費量，實行限額領(lǐng)料制度，各班組只能在規(guī)定限額內(nèi)分期分批領(lǐng)用，如超出限額領(lǐng)料，要分析原因，及時采取糾正措施。在施工過程中加強現(xiàn)場管理，合理堆放，減少二次搬運，降低堆放、倉儲損耗，杜絕沒有收入的支出，把返工損失降到最低限度。改進(jìn)施工技術(shù)，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。在對工程進(jìn)行功能分析、對材料進(jìn)行性能分析的基礎(chǔ)上，力求用價格低的材料代替價格高的材料。認(rèn)真計量驗收，堅持余料回收，降低消耗量。施工機械使用費是指機械作業(yè)所發(fā)生的機械使用費以及機械安拆費和場外運費。控制施工機械使用費就是要合理安排施工機械進(jìn)場時間，減少不必要的浪費。施工措施費包括施工組織措施費和施工技術(shù)措施費，它的確定是在施工組織設(shè)計里，有甲乙雙方認(rèn)定的費率。

2.2 間接成本的控制

間接成本于無法直接計入工程對象，但是為了進(jìn)行工程施工所必須發(fā)生的費用，包括規(guī)費和企業(yè)管理費。

規(guī)費的計取需遵循有關(guān)規(guī)定，企業(yè)管理費的計取受企業(yè)管理者經(jīng)營理念、模式影響較大，企業(yè)管理費包括:工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、業(yè)務(wù)招待費、稅金、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、無形資產(chǎn)攤銷、咨詢費、訴訟費、開辦費攤銷、壞賬損失、公司經(jīng)費、上繳上級管理費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會會費以及其他管理費用。合理安排施工順序，減少臨時費用，在企業(yè)管理費計取時應(yīng)尊重客觀事實，以事實發(fā)生的為依據(jù)，杜絕做假賬，亂報賬現(xiàn)象，合理降低管理費用，避免不必要的浪費。這部分的控制主要依賴企業(yè)自身的管理制度及企業(yè)管理者的管理水平，若是管理的合理，也會為企業(yè)在日后的發(fā)展中贏得更多的利潤空間。

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