房地產開發成本管理研究

摘要:有效實施房地產開發成本管理是實現良好經濟效益的重要舉措之一，從房地產開發成本構成入手，透析房地產開發的投資決策階段、前期工作階段、工程建設階段、租售階段等四個階段的成本管理，為房地產開發商有效實施成本管理提供理論依據。

關鍵詞:房地產;房地產開發;成本管理

中圖分類號:F4

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)21-0060-02

房地產開發是指依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為，是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變人類生存的物質環境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎設施、城市公用配套設施、勞動力、資金和專業人員經驗等諸方面。

1 房地產開發的成本構成

房地產開發成本是指房地產企業在房地產商品開發、生產、經營過程中所支出的各項費用的總和，包括以下幾個方面:

(1)土地征用及拆遷補償費包括土地征用費，耕地占用費，有關地上、地下附著物拆遷補償費，安置動遷用房支出等;

(2)前期工程費包括企業項目可行性研究、規劃、設計、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出;

(3)建筑安裝工程費包括企業以發包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費;

(4)基礎設施費包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出;

(5)公共配套設施費包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施建設發生的支出;

(6)開發間接費用是指企業直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等;

(7)財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其他財務費用;

(8)管理費用指用于房地產開發到出售交付使用過程中，開發商管理人員所發生的一切費用等;

(9)銷售費用是指房地產企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用，包括應由企業負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續費、銷售服務費，專設銷售機構的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經費，以及開發產品銷售之前改裝修復費、看護費等。

2 房地產開發的成本管理

2.1 房地產開發的成本管理的概念

房地產開發的成本管理是根據開發商或投資商的總體目標和工程開發的具體要求，在開發建設過程中，對有關活動進行有效的組織、實施、控制、跟蹤、分析和考核等管理活動，以達到強化經營管理、完善成本管理制度、提高成本核算水平、降低開發建設和經營管理成本、實現目標利潤、創造良好經濟效益的目的的過程。

2.2 房地產開發不同階段的成本管理

房地產開發的成本管理不僅僅體現在工程建設階段上，事實上，成本管理貫穿于房地產開發的各個階段。下面便從房地產開發的投資決策階段、前期工作階段、工程建設階段、租售階段等四個階段來闡述房地產開發大的成本管理。

2.2.1投資決策階段的成本管理

在項目投資決策階段開發商應該著重考察投資環境，投資房地產產品的市場價值，項目的工程類型與規模，經濟技術指標，交通條件，市政配套情況，建材與設備的供應情況等，該階段開發商的工作必須注意與可能發生的成本結合起來，對可能發生的項目成本起到總體控制的作用。

房地產開發投資決策階段的基本特征是智力化或知識密集性，其主要發生的費用是機會分析費、市場調查分析費、可行性研究費、決策費等。這些費用占整個房地產開發的費用比例很小，而且在此階段基本不會有諸如土地、材料、設備等要素費用的投入，但決策工作是成本控制的關鍵。因為投資決策階段產生的決策結果是對開發項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優劣將直接影響整個成本控制。

投資決策階段的成本控制是事前控制，由于投資決策階段影響項目投資的程度最高，因此在投資決策階段就應對項目投資成本進行預測，建立成本控制目標體系，確定投資控制目標。對于投資決策階段的成本控制目標就是投資估算，投資估算的準確與否，是決定投資決策階段成本控制的關鍵。因此，在投資決策階段重點應對項目的投資估算的精確度進行控制，采用合理的估算方法進行編制，從而確保項目投資決策的可靠性。

2.2.2前期工作階段的成本管理

當投資決策確定具體的項目開發地點后，在項目開發建設過程開始以前有許多工作要做，這主要涉及與開發全過程有關的各種合同條件的談判與簽約。前期工作階段的成本管理主要是設計階段的成本管理。

設計階段的投資成本管理工作是開發全過程成本管理的重點。開發商通過招標方式選擇設計單位，在委托設計單位之前要對投資進行詳細分析，在此基礎上一般采用限額涉及的方式，保證有效的成本管理，并著重考慮一下工作。

(1)做好設計前的投資估算控制。通過對社會同類開發項目價格、材料、設備、人工費用、稅收、管理費用、利潤等的調查，對項目進行詳細深入的投資估算分析，作為初步設計控制的依據。

(2)初步設計要重視方案的選擇。設計階段存在多方案必選的可能，不同的設計方案導致的成本是不一樣的，因此，應當運用技術經濟的觀點對設計方案進行優選，達到成本控制的目的。

(3)限額設計。限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總該算控制施工圖設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制專業設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計中的不合理變更，保證總投資限額不被突破。限額設計的控制對象是影響工程設計靜態投資的項目。

2.2.3工程建設階段的成本管理

工程建設階段進行的成本管理的基本原理是把計劃額作為工程成本管理的目標值，在工程施工過程中將實際值與目標值進行比較，找出其偏差并分析其原因，采取有效措施進行控制，確保工程成本管理目標的實現。

(1)工程開工后，督促、檢查承包商嚴格執行工程合同。審核承包商提交的申請支付表，綜合評價承包商當月的工程完成情況，如工程量及進度完成情況。特別應注意保留金的扣除及應退還的預付款，以及每月的索款額。

(2)定期制定最終成本估價報告書，反映施工中存在的問題及投資的支付情況。

(3)嚴格控制設計變更以及由于業主、項目組織者或工程師工作不當而引起的工程變更，控制變更申請程序。變更是造成承包商索賠的主要人為因素，控制好變更，就能減少承包商的索賠，使工程實際支付盡量控制在承包合同價的范圍內。

(4)嚴格按照合同文件的規定及合同與索賠管理的程序，審核、評估承包商提出的索賠，對承包商不合理的索賠要求進行反擊，有時甚至因承包商不能正確履行合同而對承包商提出索賠。

(5)審核承包商工程竣工報告，根據對竣工工程量的核算和對承包商其他支付要求審核，確定工程竣工報表的支付金額。

(6)做好工程投資控制執行情況的總結。

2.2.4租售階段的成本管理

房地產開發租售階段的成本管理主要是管理銷售費用支出。在競爭日益激烈的房地產市場中，房地產開發的銷售費用支出呈現整體上升到趨勢，一般費用數額大，對房地產開發利潤的高低有直接影響。

控制好銷售成本的關鍵取決于如何進行銷售策劃，深入理解項目內涵，使廣告表現等更好的與項目定位銜接;應當結合項目、檔次以及所在地的社會、經濟、人文的等因素，深入研究廣告費用的投入的內容、時間、投入量等。所采取的廣告以及活動推廣手段應當是具有針對性的，這樣才能夠充分發揮推廣費用的作用，避免事倍功半，從根本上達到銷售費用成本管理的目的。

3 結語

成本管理是房地產開發管理中的一項重要內容，它貫穿于整個開發過程，對于提高房地產開發投資效益和管理水平起著重要作用。

房地產開發各環節對成本管理都有不同程度的影響，不是單純重視施工過程中的成本管理就能達到成本管理目標的，設計階段對成本管理工作影響很大，應采取限額設計和設計優化等手段在設計階段，做到工程成本的盡可能低。

參考文獻

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