房地產經濟探討

摘要:對房地產經濟理論進行了較為詳細的分析闡述。

關鍵詞:房地產經濟;理論;意義;影響;原由;構想

中圖分類號:F29

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)21-0191-02

1 引言

在市場經濟中，房地產有三個基本功能:一是為消費者提供居住和工作場所;二是為個人和企業提供投資或投機機會;三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產。然而，在傳統經濟理論中，房地產一直被認為是一種最重要的實物資產，屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。

2 房地產業與國民經濟

房地產業作為第三產業，在國民經濟和社會發展中占相當重要的地位。它是國民經濟發展的一個基本生產要素，為國民經濟發展提供重要的物質條件，改善人們的居住和生活條件，改善投資環境。房地產業對國民經濟增長的貢獻度較其他行業更大，更具有推動經濟增長的能量。在發達國家和地區，房地產業的發展所提供的社會財富，在國民生產總值中所占的比重，都已經超過10%，甚至高達20%以上，它已經成為國民經濟的支柱產業之一。房地產業所具有的價值大、需要剛性、附加值高，并能隨城市化、現代化的發展升值的趨勢特點。使房地產業有極強的投資吸引力。而房地產業作為高附加值產業，利用土地開發，房屋建設，既能為國家提供大量的積累，又能加快城市建設的步伐，推動城市經濟的發展。

由于房地產業在現在市場經濟的條件下，起著其他產業不可替代的作用，所以，當今世界上許多經濟發達的國家和地區，房地產業已經成為經濟繁榮的基本支撐點，是國民經濟發展的基本要素。因此，研究房地產業的變化和發展，尋求房地產業可持續發展的規律性，這對加快我國的工業化、城市化、信息化和現代化，改善消費結構。提高人們生活質量，優化房地產資源配置，促進房地產業和國民經濟的可持續發展都具有現實和長遠的意義。

3 從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路

(1)房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。

(2)對房地產自身的穩定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。

(3)從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。

(4)從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定(波動)之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。

(5)指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩定。

(6)案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。

4 從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義

在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點:第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響;第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。

5 宏觀調控政策對房地產市場的影響

(1)房地產投資增幅持續減緩，已基本回落到前三年水平;

(2)房地產開發用地供應過快的增長勢頭得到遏制，土地購置面積增幅明顯回落;

(3)房地產信貸投放得到有效控制，開發貸款增速持續下降;

(4)城鎮房屋拆遷規模明顯縮減，有效抑制了住房的剛性需求;

(5)商品房供求增幅持續回落，銷售面積繼續高于竣工面積;

(6)商品房控制面積進一步減少，但西部地區有所增加;

(7)商品房價格同比增長較快，但環比增長趨緩。從上述情況表明，中央宏觀調控政策的實施取得了較為明顯的成效，房地產市場的發展進一步上升，但總體發展水平是平穩的。這些政策的成效對于房地產開發商來說，并不是件利好的事情。首先是對于本文論述的中心問題房地產融資上對房地產開發企業產生了重大的影響，很多開發企業由于政府宏觀調控政策陷入困境，無地無錢、有地無錢、有地受限等種種情況的存在，加速了房地產企業的洗牌，因此，對于現有的房地產開發企業而言，擴大資金的來源渠道，提高自身企業的生存能力成為一個至關重要的問題，迫使房地產開發企業想方設法擴大融資渠道。

6 房地產能拉動經濟增長的原由

(1)房地產業發展需要國民經濟中許多部門和行業撮供物質資料，與之配合發展。我國建筑成本中70%是材料消耗，由其他部門和行業出售產品配合的。發展房地產業需要國民經濟中的建材、設備、機械、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合，從而“波及”、拉動其發展。

(2)房地產業發展結果的房地產品，為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所。開發營建出了房屋，能為商業、物業管理業、家庭特約服務業、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。第三次產業的主要生產資料是房屋，有了房屋為其發展提供了前提，促進其發展。

(3)房地產品消費特別是住房消費是綜合性消費、波及和帶動生活消費的方方面面。房地產的消費使用特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、發展等人們生活的方方面面。因而，發展房地產業，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創造了條件，促進生活消費水平全面提高。總之，住房水平提高和居住環境改善，可促進生活消費的多方面，拉動多方面產品銷售和勞務交換。

7 我國啟動房地產市場不力的諸多問題

7.1 生產與消費不協調，消費率低

發展房地產業拉動經濟是有條件的，就是房地產品的實現。投資開發房地產最大的問題也是房屋實現。投資開發房地產既起需求效應拉動經濟增長，但又有供給效應，并且這是投資本質上的效應。若投資開發房地產不能產生需求效應，不能實現，對國民經濟的長遠發展只起飲鴆止渴作用，并加劇國民經濟中房地產品積壓。若投資開發房地產品有需求效應，能順暢出售，對國民經濟的拉動的乘數便大，房地市場供需運行保持良性狀態。

7.2 住房融資體制的轉換不對稱

改革前我國實行低工資制，職工和干部的勞動報酬實際上是以貨幣工資和實物報酬兩種形式付給的。國家公共融資建房，住房國家所有，職工無償使用。住房體制改革的實質是轉換財政公共融資體制為個人融資體制，以適應市場經濟體制要求。

7.3 “二律背反”和人們心理預期失衡

當今要讓人們樂于投資購房和啟動房地產，關鍵在于居民心理預期信心十足，消除購房的心理障礙，對未來收支充滿信心。但要居民對未來有信心，應有適當的消費政策、制度。消費政策說到底只能調節兩個平衡關系:一是個人的金融資產用于投資與用于消費的平衡關系;二是即期消費與遠期消費的平衡關系。用于投資多就用于消費少，用于近期消費多就用于遠期消費少。

7.4 收入分配差距擴大，邊際消費傾向下降

在我國一個人均GDP處于低水平的國家，當前最終消費水平58.8%，居民消費水平47.5%的明顯偏低情況下，近幾年來收入分配差距又不斷擴大。

8 啟動我國房地產業的構想

繼續實施反衰退和調節經濟周期的政策措施，啟動房地產，我們認為應區別一般政策措施和針對實際的特別方略。無論是為國民經濟走出低谷，還是為啟動房地產都需要繼續貫徹執行這些政策措施。要較快啟動房地產，除繼續實施刺激國民經濟發展的一般政策以外，還必須從實際出發，有針對性實施一些特別方略。

有針對性的啟動房地產的近期方略。抓住收入水平較高群體，以稅收配合啟動房地產。抓住高校服務體系社會化，開發學生公寓及其生活配套設施肩動房地產。用房地產業的廣義概念發展房地產業，啟動房地產。對貨幣購房全面理解來啟動房地產業，拉動經濟增長。