國內個人住房抵押貸款違約風險研究綜述

摘要:住房抵押貸款一直是中國住房供給和經濟持續增長的金融動力并且是商業銀行著重發展的優質貸款，隨著宏觀經濟環境變化和局部地區房地產市場不合理發展，個人抵押貸款極其容易轉化為違約貸款。將著重分析我國住房抵押貸款風險現狀，并對國內外個人住房抵押貸款風險主要原因及相關理論進行歸納分析，試圖在此基礎上找出影響我國抵押貸款的風險因素。

關鍵詞:個人住房抵押貸款;違約風險;風險防范

中圖分類號:F83

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)21-0289-02

1 國內研究現狀

國內違約風險的研究始于90年代末，隨著中國金融體系的逐步建立和住房抵押貸款的發展，研究的層次不斷加深。首先是違約風險特征因素的識別，部分學者從博弈論的角度來探討違約原因。其實是從供給者及市場角度，然后是違約風險的防范與預測研究。此外有些學者認為利率的變化等原因引發的借款人提前還款也應是一種違約行為，因為提前還款會造成銀行資金流的變動，對其他還款人有著借鑒的影響。

1.1 從違約風險特征因素角度研究個人住房抵押貸款風險

李鵬雁，王雅林(2006)運用層次分析法構建住房抵押貸款風險評價判斷矩陣，通過權重的計算，可以得出抵押物風險、信用風險、流動性風險、環境風險、和抵押貸款條件風險所占比重較大。劉春紅(2000)將影響個人住房抵押貸款的微觀因素分為經濟因素、非經濟因素和中間因素三大類。在實證分析中，構造了借款人個人情況、貸款變量、房屋變量和衍生變量等4個變量。王福林(2004)在文中利用杭州某商業銀行數據(樣本容量為1861個)對個人住房抵押貸款違約因素進行了較為全面的分析。馬宇(2009)在實地調研的基礎上也對影響我國個人住房抵押貸款違約風險的因素進行了實證分析。楊紅，陳德棉(2009)用定性分析法在文章基于借款人特征、貸款特性、房產特征三個維度構建了個人住房抵押貸款違約相關變量選擇的分析框架，在違約微觀變量的選取上主要使用了專家咨詢法。上述學者實證研究的結論共同之處是都認為房產特征對違約的影響最大，然而對于受教育程度等借款人特征對違約的影響程度略有不同。王福林認為房產投資特征、區域經濟、建筑面積因子對貸款質量影響最大，年齡婚姻、財務負擔比率、貸款期限因子影響較小，學歷職業因子對貸款質量影響不顯著，而馬宇(2009)則認為研究結果發現對違約影響較大的因素依次是住房面積、月還款額占家庭收入比、是否期房、受教育程度等。

國內部分學者在此方面的研究中樣本反映個體特征的信息不足，因此得出的結論出現了很多失真現象。即使采用了大樣本數據，對于多變量加入模型中的方法，相對于國外依然有一定的差距，沒有使用動態的數據來分析，如何優化樣本選擇將是今后實證研究的主要研究方向。

1.2 從博弈論角度研究個人住房抵押貸款風險

吳晨等(1999)是國內最早應用博弈論對個人住房抵押貸款違約風險進行研究的學者。他建立了個人借款博弈和個人還款博弈模型，認為銀行對個人資信的判斷最為關鍵，它直接關系到銀行的獲利情況。田啟偉(2004)等人是將借款人作為一個理性的博弈方，而外界市場環境的變化作為一個自然博弈方;當房地產市場景氣時，理性的借款人必然選擇守約，從而構成了此博弈的一個均衡;當房地產市場不景氣時，理性的借款人會權衡自己成本和收益的關系，從而選擇有利于自己的行為，以達到博弈的均衡。

陳穎(2007)認為住房抵押貸款合同簽訂后，借款人和銀行如何根據自身情況在還款階段進行決策是一種博弈行為。通過重復博弈模型的計算，可以得出對借款人還款行為征收違約金，對借款人的違約行為采取訴訟手段追償，是防止貸款違約的最有效工具。孫冰，劉洪玉(2006)將博弈論與信息經濟學理論和模型引入對個貸市場借貸雙方信息結構的研究，在考慮個貸利率、抵押物價值和借款人違約概率的情況下，分別建立消費者借款購房目標函數和貸款人放貸目標函數，分析交易達成條件和貸款人放貸策略。

國內學者運用博弈論研究表明，在信息不對稱的個貸市場中，貸款人放貸策略的局限性，如利率管制會降低信用配給的有效性，導致逆向選擇和道德風險的產生。部分學者應用博弈論來分析違約原因，但是都只考慮了個人住房抵押貸款的一個方面，將借款人與宏觀因素與微觀因素結合起來進行多方博弈分析，將會使得分析結果更為全面準確。

1.3 個人住房抵押貸款的供給者及市場角度研究個人住房抵押貸款

孫冰，劉洪玉(2005)認為細分個人住房抵押貸款業務專業環節，促進參與機構的專業化和多樣化，使其在業務鏈上各類專業機構各司其職，相互牽連能夠有效降低和分散風險。尚耀華(2006)從銀行的角度對個人住房抵押貸款業務所面臨的風險進行了系統分析，發現購房者違約風險、市場風險、銀行的經營風險和房地產開發企業的風險是住房抵押貸款風險的主要來源。牛明雷(2003)認為還款方式單一、個人住房抵押貸款保險不完善以及個人信用體系不健全是住房抵押貸款中的主要問題，解決措施主要可以采用抵押貸款還款方式多樣化、建立和完善個人住房抵押貸款保險制度、建立規范的社會共享的個人征信系統以及實現個人住房貸款證券化。張宇，劉洪玉(2009)利率市場化程度低、個人住房抵押貸款市場層次單一、貸款產品模式單調等市場固有缺陷，導致我國個人住房抵押貸款的利率風險過度集中于銀行體系，且潛在風險水平高、可控性差。

在這部分的研究中，國內學者認為個人住房貸款的供給者在市場中并不成熟，個貸市場上缺乏有效的保障機構以及二級市場。但是并沒有在研究中對未來市場以及供給者如何完善給出具體的解決方案，提出的建議多集中在政策層面，缺乏定量研究對于理論的支持。

1.4 從違約風險防范與預測角度研究個人住房抵押貸款風險

蔣勤、祁彥(2002)分別研究了美國、澳大利亞以及加拿大的個人住房抵押貸款擔保制度。認為我國應該調整保費結構及保費計算方式，國家應建立政府主導、多方參與的住房抵押貸款保險體制。之后的學者在借鑒研究成果的基礎之上提出了一些具體的政策建議，何曉晴，謝赤，吳曉(2005)根據中國的現階段的國情，可考慮采取積極的寬限期政策、無限責任抵押政策、積極的違約罰金政策和增加借款人的信用成本等具體的防范措施。買建國(2005)認為應該建立以政府擔保與商業保險相結合的個人住房抵押貸款風險分攤機制。尚耀華(2009)從期權理論的視角分析了住房抵押貸款違約問題，建立了違約概率預測模型。明確了住房抵押貸款的違約條件，即抵押物的市場價格小于借款人的債務面值，從而把違約概率的預測問題轉化為抵押物的市場價格和債務面值的確定問題。

國內學者對這一問題的研究一方面是對國外個人住房抵押貸款保險經驗借鑒研究;另一方面是如何利用保險機制來分散和轉移風險。此外對于風險的預測也有一定的涉及。但相比與國外的研究，一是對于抵押貸款保險費率的計算問題少有涉及，只是在宏觀層面提出建立保險體系的想法。二是在用模型預測住房抵押違約問題時，模型單一且精度不高，尚處于起步階段。

1.5 從利率以及提前還款角度研究個人住房抵押貸款風險

劉洪玉(2003)應用平行數據模型，研究了不同收入家庭申請住房抵押貸款時，貸款比率、房價收入比和家庭收入特征屬性對其貸款價值比(LTV)選擇行為的影響。吳青(2005)認為可變利率住房抵押貸款可以規避利率風險，是基于這樣兩個前提，一是住房抵押貸款的利率調整總能與銀行資金成本的變化保持同步;二是住房抵押貸款的還貸按借款合同有序進行。陳為濤(2005)認為加息會造成貸款居民提前還款的意愿增加，從而加重了銀行的資金運營成本。劉洪玉(2007)運用比例風險模型，探討影響個人住房抵押貸款提前還款風險的顯著因素.針對提前還款買權，引入了一種新定義的買權價值，其結果不僅表明新定義的買權價值與提前還款風險顯著相關，而且還得到了與國外類研究不完全相同的結論，借款人收入與提前還款風險顯著負相關，借款人年齡與提前還款風險非顯著相關等。孫冰(2009)提出將風險躍遷概率引入到對個人住房抵押貸款提前還款——違約概率的定量估計中。得到的實證研究結論包括借款人歷史還款狀態可以作為表征其未來還款狀態的重要指標。姚捷(2005)認為提前還款行為之所以廣受關注，是因為它直接影響住房抵押貸款現金流的變化，從而改變著MBS的價值。吳青(2005)利率下降時提前還貸的選擇而更受借款人歡迎。但對銀行而言，固定利率的利率風險管理有較高要求。

國內學者認為利率的變化是引發借款人提前還款的重要因素，借款人的提前還款時抵押貸款合同的違約，并沒有說明這種違約應該在合同中規定怎樣的費率才能有效的解決。同時認為應該把集中在銀行的違約風險分散到政府，保險公司等各個機構，從而降低違約風險。但是國內研究大多停留在定性研究上，對宏觀經濟層面的研究較多，提出的政策建議缺少實證研究的支持。在樣本的獲取上，國內學者數據來源有限。

2 結語

國內實證研究比較少，即使有研究缺乏數據，國內研究多為靜態的模型，不能動態的分析各種風險。因此，在國內個人住房抵押貸款違約風險的實證研究還需要進一步探討，從以下幾個方面進行完善:一是增加擴大樣本范圍，增加樣本選擇的隨機性和數量。二是應多采用動態的時間序列數據。

在研究方法上，可以在影響風險的變量中加入多因素的分析方法，建立多維模型，可以考慮加入房地產周期，或是國家政策周期的因素，使得變量更為全面。人文，政策等對個人住房抵押貸款違約風險的影響都應適當的加入到模型中，如何量化這些宏觀因素是一個難點。

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