信息不對稱下房價過高問題分析

摘要:解決高房價問題已經擺上政府的議程，學者專家也都在破解其中的原因。主要從房地產市場的供求雙方在信息擁有方面的不對稱角度出發，分析房價過高的內在原因，在分析原因的基礎上提出了一些解決房產市場信息不對稱的建議。

關鍵詞:信息不對稱;房地產市場;房價過高

中圖分類號:F29

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)15-0195-01

1 信息不對稱理論簡述

該理論認為，在市場經濟活動中各類人員對有關信息的了解是有差異的，市場中賣方比買方更了解有關商品的各種信息;買賣雙方中擁有信息較少的一方會努力從另一方獲取信息;掌握更多信息的一方可以通過向信息貧乏的一方傳遞可靠信息而在市場中獲益。信息不對稱是市場經濟的弊病，要想減少信息不對稱對經濟產生的危害，政府應在市場體系中發揮強有力的作用。

在房地產買賣中，我們可認為開發商處于代理人地位，購房者處于委托人地位，由于房地產市場存在著強區域性，不可移動性，價值高，一次性投資大等特性，決定了購房者一生只能買一兩次，一般不存在著雙方多次博弈;另外房地產市場中存在的供給調節的滯后性，壟斷競爭性也為一部分開發商利用信息優勢損害消費者提供了機會。根據上述理論，我們認為房地產市場中存在著信息不對稱問題。

2 信息不對稱對房價過高的原因分析

2.1 供求信息的扭曲是房價過高的一個重要的原因

房地產市場的不完全競爭，信息不對稱已經導致供求關系的嚴重扭曲。目前在房地產市場流行一種很形象的說法，現在賣房子就像“擠牙膏”，開發商想盡各種辦法一點一點的將房子分期分批投放市場，并且一批一批的提高價格。但對此購房者是不太可能了解。而且在房地產市場中，購房者如果想購買一套房屋，其所能獲得的信息幾乎都是開發商公布的，從供應量到價格基本上是開發商說了算。如果開發商說“開盤即銷售火爆，可售房源所剩無幾”，處于信息劣勢的購房者就會認為“市場又火爆了今天不買說不定明天又要漲價”所以爭先恐后的去買房，無暇顧及是否真的無房可售，人為的造成供不應求的局面。

2.2 房地產開發成本上的信息不透明，造成了消費者對房價的定價評估的模糊性

目前房價的持續走高，從房地產開發商那里得出的結論是開發成本的上升，可是到目前為止房地產開發的成本到底有多高，除了開發商自己以外恐怕沒有多少人能夠知道確切情況。成本的不明進而使得政府在控制房價方面難有作為發揮，因為政府在難以掌握成本的情況下，也就不宜采用成本加成進行定價指導。房地產商開發成本的難測算是因為我國的房地產市場發展現階段還處在起步階段，在房地產成本構成方面市場的各方處在信息嚴重不對稱現狀。從房地產開發商角度看，除了要支付有形建筑成本外，還需要支付一系列的權力“租金成本”，而即使在有形的成本方面，各種建筑材料價格也有較大的彈性存在，這是市場其他方面尤其是消費者所難以掌握的。在對其成本不明確的情況下，需求者在市場中也就難以掌握定價權，導致了現階段房產供求中即使是買方市場情況下價格也仍然處于上升通道中。

3 解決商品房銷售中的信息不對稱措施分析

如何解決由信息不對稱引起的房價過高問題，筆者認為可從以下幾個方面來破解。

(1)從房地產供給方來說，應建立企業誠信檔案。通過對房地產商的監督，給其建立誠信檔案，要求房地產商在向市場提供房源中，必須保持誠信，不得散布虛假供求信息和不實承諾，為了讓他們的誠信在現實中能夠得到履行，政府部門和金融機構可以將房產商的誠信度高低與房地產開發貸款、按揭手續以及土地供應等政策相掛鉤，提升房產商不誠信的成本，進而從源頭上遏制房產市場中這種信息不對稱的情況。

(2)從消費者的自身的角度來說，一方面消費者自身應盡最大的努力縮小信息不對稱的差距，在購房的時候應多途徑了解房子的信息，不要過于相信房產公司的宣傳和廣告。另一方面在進行購房決策方面應該保持高度清醒，依據自身的實際在購房時保持適度和適量很重要。從我國房地產市場在現階段的供求情況來看，眾多的購房者沒有能夠根據實際的經濟能力來購房，超量消費，片面求大求新等非理性的需求在整個房地產需求中占相當高的比重，消費者的非理性購買也在客觀上推動了房價的較快上升。消費者的適度和適量等理性消費，將有利于我國房地產市場的健康發展。

(3)從政府職能部門來說，可以在多個層面上將有關不對稱信息進行透明化處理。就政府部門在解決房地產市場中的信息不對稱手段中，除了可以采用一些懲罰性的手段外，也可以在不干預市場主體自主經營決策的情況下，協助市場各方解決信息不對稱的問題。例如部分城市已經開始實施的房源供給情況上網以及買賣記錄及時公布等措施，就在相當大的程度上讓消費者了解市場的實際供給和需求情況，避免了由于受到信息不對稱干擾而采取的盲目購買行為。在職能部門網上公布房源和記錄供求信息的情況下，為了避免個別房產商采取內部虛假采購、囤積房源的情況發生，政府職能部門可以要求購買者在采購時提供實名制資料(它是職能部門作為內部掌握和統計需要，不對外公布)，同時對在短期內進行轉讓的可以采取一些限制的措施，這些措施的實施在不增加實際購房者負擔的情況下，可以大幅度提高房產供給方利用信息優勢來獲取壟斷利潤的成本支出，逐步扭轉目前這種信息嚴重不對稱的現狀。

參考文獻

[1]張維迎.博弈論和信息經濟學[M].上海:上海三聯書店，上海人民出版社，1999.

[2]李娜.對房地產市場中信心不對稱問題的研究[J].中國房地產金融，2006，(9).