買房不妨再等等

從房價瘋漲，到量價齊跌;從房價不漲了，到租金瘋漲了;從“哪有我買得起的房子”，到“哪有買我房子的人”……2010年上半年，房產市場發生了翻天覆地的變化，人們的關注點從房價漲到什么時候是頂，轉移到了樓市什么時候可以抄底。

如今，站在樓市的十字路口，人們心里發問的是同一個問題:下半年到底該不該買房?專家提醒:買房，且慢下手。

調控效果顯現

自新一輪房地產政策實施以來，力度空前的調控已經在一定程度上顯現了效果。6月份，房地產市場已加速異變，房價下降的趨勢已越來越明確。

放眼全國各地房地產市場，成交量持續大幅下降，降價潮已相繼出現。盡管下降幅度有限，但房價下降大勢已經確立，房地產市場已經重回深度調整通道，消費者繼續觀望乃至棄購，市氣持續低迷，成交量加速下降，甚至不少樓盤出現了“零成交”。

一度不愿意降價的開發商嘗到了“零成交”的苦澀滋味，不得不放棄原有策略，轉而降價促銷，有的甚至已在醞釀7折降價促銷，使房價直接下降30%。

不難看出，房地產調控已經取得了初步效果。接下來，由于市場依然很糾結，房價下降有限，離預期比較遠，所謂抄底之日還遙遙無期。而此前過度透支了大量有效需求，未來購房用于自住的有效需求非常短缺，就連這些有限的有效需求中，多數也將會因價格過高、支付能力有限、支付意愿不高、房地產調控還將繼續強化而繼續觀望。所謂的剛性需求的剛性已經軟而不剛，而投資投機者在接下來的一段時間內將繼續遠離市場，并加入到賣房者陣營中，因此，樓市還將繼續低迷。

房價將繼續下滑

基于目前房地產調控和市場形勢來看，如不出現意外，下半年房價將出現明顯下降，房地產市場回調大勢將進一步強化。

中國社科院城市發展與環境研究所土地與房地產研究室主任李景國曾公開表示，2010年房地產市場總體上供求偏緊的壓力依然存在。投機性需求在一定程度上被抑制，將限制2010年房價上漲空間，如果政策調控力度加大，熱點城市房價會在下半年下調。

基于種種信號來看，政府在今年內幾乎不可能改變對房地產調控的態度和目的，因而相關政策不可能有大的改變，調控可能還將深化，政策效力還將持續發酵，從而進一步影響房地產預期。從目前國內外經濟形勢來看，也難再次出現2008年政府因金融危機而救市的那一幕。

自4月下旬以來，青島、北京等城市陸續出臺了地方執行細則，而且會有更多的城市陸續出臺地方政策細則。這些細則越來越多，必將對房地產預期形成進一步影響，加速房地產市場步入調整通道。

處在買方市場的情況下，只有房價能夠降價到位，才可能真正觸動自住消費者的有限有效需求。如果開發商只是繼續采取作為經營策略的優惠促銷，不加大降價幅度，讓房價及時有效降價到位，而是繼續維持高房價，那么，想要刺激消費者購房，通過銷售回款來回籠資金，將越來越難。

在這種情況下，開發商要想維持正常的生產經營，就必須理性面對市場，所能采取的有效措施，除了降價還是降價，降到多數自居消費者認可的心理價位水平，除此別無他法。目前，已經有恒大、萬科、綠地等部分大型開發商帶頭降價促銷，已經對開發商群體心態和市場預期產生影響，也可能導致更多的開發商效仿，加入到降價促銷行列。

專家認為，如果調整政策不能促使房價回調到合理水平的話，消費者還可能繼續觀望，成交量還將繼續維持低位水平甚至繼續下降。基于2008年的市場經驗來看，一般來說，成交量繼續下降約3個月左右后，接下來很可能出現房價的明顯下降。而且，如果房價沒有因調控而出現有效下降或者反而繼續上漲，必將導致政府繼續出臺更嚴厲的調控政策或措施，進而可能導致市場調整周期拉長，最終使得房價下降幅度加大。因此，如果需要買房的話，不妨再等等，等價格降到了一定程度再出手。

三類房產值得關注

說是買房不妨再等等，但這并不妨礙提前做些準備。下半年，我們不妨從學區房、商業地產以及特色景觀房等房產下手，爭取在房地產調控中淘得一桶金。

說到學區房，相信很多家長都會唏噓不已。樓市系列新政出臺后，部分地區二手房價格已小幅回落，但在名校學區的二手房價格似乎依舊屹立堅挺。“學區房沒有淡旺季和新舊之分，只要掛出名校的名稱，馬上就能賣出。”做了近10年房屋中介生意的葉女士告訴筆者，即便是行情最淡的時候，學區房價格也沒怎么下跌過。

近半年來，北京中關村附近的學區房每平方米漲了6000元。在南京，目前的學區房價格是10年前的3倍多。據了解，南京瑯琊路小學學區房成交單價基本都到了每平米2.8萬-2.9萬元，與年初相比漲幅在30%左右。和瑯琊路小學學區房價格的急劇上躥一樣，力學小學、拉薩路小學等其他熱點名校附近的學區房價格也不甘落后，漲幅驚人。相信，學區房在未來一段時期內，將成為二手房的“領漲盤”。

住宅市場遇冷，商業地產卻在不斷升溫，這讓以住宅市場為主的地產商的神經受到極大刺激。與住宅市場的一次性收益不同，商業地產具有長期收益的效果，盡管四五十年的使用權限相對普通住宅短，但它的增值效應卻可以讓人忽略這少了的使用年限。

另外，商業地產本身物業會隨著經濟的發展、交通的完善而逐漸增值，而商業流通經營也可以給開發商帶來豐厚的利潤。同時，商業運營和房地產開發本身還對開發商的品牌是一個巨大的宣傳。因此，萬科、保利這些以住宅市場為主的地產大鱷，現在毫不猶豫地把頭轉向商業地產領域，以期在火爆的商業地產市場分一杯羹。

但是，專家表示，商業地產是一個專業性很高、競爭也比較激烈的行業，其產品本身屬性特點決定了它并不適合游資進行短暫炒作。

除此之外，投資者還可以關注一下特色景觀房。低碳經濟時代，“純天然、原生態”成為許多商品的代名詞。景觀畢竟是誘人的，所以，坐落在特色景觀周圍的房產無疑也將憑此而身價大增。因為其具有資源的稀缺性，故投資價值凸顯。