保障房融資突破

12月8日下午，江蘇淮安經濟開發區福州路花園項目。

午后的小區里有些空蕩，各種文化體育設施一應俱全，配套的超市即將開業。下午一點多的太陽正好，一些老人在散步，小孩也不再亂跑了，好奇地看著一大群訪客的指指點點。

“看上去這安置房小區都像北京的商品住宅小區了?！庇腥巳滩蛔≌f。

該開發區剛剛升級為國家級開發區，一大批臺資名企紛紛進駐。既要為被拆遷失地的農民提供安居房，又要面向中低收入產業工人與入園員工提供平價房以增大招商優惠，這些直接導致開發區的保障房建設任務越來越重。

根據官方數字，2007年至今，開發區已累計建設完工并交付使用拆遷安置房面積約90萬平方米，共安置失地農民約3萬余人。

在淮安經濟開發區管委會副主任張明看來，中信信托對這一保障房項目的介入，是撬動這一項目的阿基米德杠桿。

保障性住房建設公認利潤微薄，但是，中信信托卻就此發行了“民享1號”系列信托產品，投資回報率為9％，所募資金用于保障性住房建設。

最終，開發商、地方政府與信托公司三方均實現共贏：開發商將回籠的大筆資金快速投入下一輪保障性住房建設，地方政府獲得安居現房與背后的政績，信托公司則經濟效益、社會效益雙豐收。

在快速加碼的保障性住房建設進程中，對上述“民間金融智慧”的商業需求將越來越多。

高歌猛進的以公租房為主體的重慶保障房建設，也正在加大對銀行外融資渠道的開辟力度，包括社保基金和房地產投資信托基金（REITs）在內的融資方式都在求索之中。

近日，中央經濟工作會議落幕，會后文件要求：要加快推進住房保障體系建設，強化政府責任，調動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設力度。

在此之前，住建部已將保障性住房建設任務從今年580萬套的目標，升級為明年1000萬套的目標，一年內增加420萬套，其中多數為回報周期長的公租房。根據先前住建部的投資測算依據，要足額完成1000萬套建設開工指標，將至少投資1.34萬億元。如此躍進，令本已壓力重重的保障房籌資體系面臨百上加斤之局。

保障性住房建設乃政府主導的一項長期工程，其所創造的融資市場之大，未來不可限量。在“政治正確”與商業利益的雙重目標驅動下，相關利益方正在聯手開辟一個新的市場。

保障房資金饑渴

中國自2007年實質性加碼保障性住房建設，此前中國保障性住房建設“曠課”近十年。以經濟適用住房為例，據銀聯信投資顧問有限責任公司今年9月發布的一份《銀行支持保障房金融服務方案》顯示，2002年—2010年間經濟適用住房投資占比呈向下掉落曲線狀，直至2007年才觸底反彈。

五年來房價屢遭調控依然桀驁不馴，商品房一房難求令保障房建設必須快速“補課”，但此時資金成為一個最大的問題或借口。

受制于地方土地出讓凈收益不透明等原因，這一資金缺口究竟有多大，并無官方測算的版本。地方政府缺乏足夠積極性與投入動力，更令具體數字撲朔迷離。就2010年共580萬套的開工建設目標而言，民間各方對資金缺口的計算也不盡相同，最樂觀者的估計在1400億元。

然而，局勢突變。進入11月，住建部加碼保障房建設目標，1000萬套的考核目標，令地方政府大呼缺錢。

依照現行的投融資體系，保障房資金渠道主要來自中央政府專項補助資金、地方政府土地出讓金凈收益的10％、住房公積金凈收益、財政收入等，其余還包括銀行貸款、信托資金等各類資金。

截至目前，中央政府已下發專項補助資金792億元（含追加的100億元）?？紤]到今年多個城市土地出讓金創造歷史紀錄，2010年全國土地出讓金未必少于去年。

公開資料顯示，2009年全國土地出讓金收入1.47萬億元，其凈收益在5800億元到9800億元間，按照提取10％計算，至少有580億元可用于廉租住房建設。在住房公積金方面，截至2008年，中國住房公積金繳納余額高達2萬億元，增值收入170.10億元（2009年相關數字并無公布）。

從賬面上看，保障房建設應不“差錢”。但是，真實的投入并非如此。

11月17日，審計署公布《19個省市2007年至2009年政府投資保障性住房審計調查結果》，包括北京、上海、重慶、成都等22個城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達到上述要求。2007年至2009年，這些城市共計少提取146.23億元。一些地方還存在套取、挪用廉租住房保障資金等問題。

除執行層面發生上述問題外，10月25日，全國人大常委會的專題調研組也發現，“雖然中央財政安排了大量公共投資，但由于建設項目安排過多，所需資金與實際投入仍存在較大差距。許多省級財政補助數額又比較少，籌資和建設責任主要落在市、縣、區政府身上，基層政府普遍反映壓力很大?！?/p>

不管是真的缺錢，還是無心投入，“差錢”已經成為全國保障性住房建設推進的障礙性借口。2011年為“十二五”規劃開局之年，各地政府將上馬諸多投資項目，其中保障房建設將會獲得什么樣的“行政待遇”，依然難言樂觀。

江蘇“信托版”探路

面對資金壓力，在政府投資保障房建設的規定資金渠道外，銀行信貸、信托與保險資金均被納入視野。現在的問題是，誰會一馬當先？

銀行并不總是跑在前面。“信托資金的資金顯性成本高于銀行信貸，但是，用途很靈活，不像銀行那樣放款緩慢，對用途有極嚴格的限制。項目運作之初的那段時間，我們急需資金，但是，這個時候出于風險考慮，銀行通常是不會進來的，信托正好幫了我們的大忙?！被窗查_發控股有限公司（下稱淮安開發控股）總經理尚梅軍向《財經》記者表示。

淮安開發控股是淮安經濟開發區下屬的城投類公司，主要負責該開發區基礎設施與保障性住房的建設工作，雙方按照BT（建設—移交）模式進行運作，保障對象主要包括失地農民和中低收入產業工人與困難員工。

為了招商引資，開發區管委會大建保障性安居住房的積極性毋庸置疑。但是，在BT模式下，開發建設保障房的資金壓力悉數轉嫁到淮安開發控股身上。雖然房屋承建企業可以預先墊付一部分施工費用，但是，成立數年的淮安開發控股依然感覺到資本金的壓力。

同時，由于房屋必須在竣工交付之后，政府才可以支付相關費用，因此，在交付之前，這部分應收賬款構成了一筆較大的負擔。出于風險考慮，江蘇省的一些商業銀行對放貸持非常謹慎的態度。

這時，中信信托出面將這部分應收賬款進行流動性安排。今年10月，脫胎于此的“民享1號”保障性安居工程應收賬款流動性信托項目成立。根據公開資料，該款信托產品資金規模2億元，期限18個月，投資者預期年回報率為9％。目前，這一款信托產品已經全部完成發售，定位相同的“民享2號”正在發售。

至此，這個政府、企業與信托公司聯合參與的保障房建設迎來皆大歡喜的結局：政府成為信托公司的債務方，用政府信用與財政收入為信托產品擔保；企業將回籠的資金快速投入下一波保障房建設，加快了本地保障房的竣工速度；信托公司順利發行了一款創新信托產品，由于信托產品與保障房掛鉤，風險小，回報亦達到預期。

然而，此種信托模式欲成為樣本加以推廣，仍需回答一個融資成本的難題。

對此，尚梅軍表示，信托產品只是這個項目財務配比中的一部分，占比僅10％－15％，后期還有銀行貸款、自有資金等，因此從整體財務成本看，信托較高成本會被攤薄。另外，信托資金在其他資金都不愿意介入的情況下率先進入，加快了安置失地農民與產業工人的居住進度，對開發區產業招商解決了土地指標、員工安置等后顧之憂，從此角度看，其財務成本完全值得接受。

同樣的事情亦在江蘇武進開發區發生。這一次的受益者是一家名為森聯投資的民營企業。作為一家主要在蘇南從事基礎設施建設、運營生意的企業，森聯投資不僅要為政府興建標準廠房、路網管道，而且還在BT模式下提供保障房建設。已經在武進沉淀了15億元投資的森聯投資，急需外部資金的支援。

今年7月，中信信托發起募集“武進高新區安置房應收賬款流動化信托項目二期”，總規模1億元，按封閉期限不同，年利回報分別為8.5％與9％。這一產品目前已經結束募集。

“中信信托能將分散的社會資金集中起來，這是政府做安居工程的很好辦法?！鄙撏顿Y一位高管對《財經》記者評價說。

而森聯的做法也獲得了政府的好評?！皼]有森聯，沒有市場化運作，我們不可能建設那么多保障性住房。而沒有這些硬件，武進很難快速獲批為省級開發區。”武進開發區管委會副書記羅文祥說。

企業不吝贊美，政府慷慨以自身信用為擔保，似乎預示著信托資金介入保障性住房建設的美好前景。據用益信托工作室粗略統計，年初至今，與保障房有關的信托產品約有15款，涉資31.6億元，其中，除中信信托外，天津信托、中糧信托與聯華信托均有股權性或債權式的信托產品。

12月8日，銀監會相關負責人在一次內部交流會議上稱，對地產類信托產品不會放松監管，要求逐筆自查，但是如果宏觀政策有變化。比如保障房有新的政策，監管層也會相應地對信托公司凈資本的監管進行調整，對商品房信托項目和保障房信托項目有所區分。

重慶“非銀化”求索

近日，中國工商銀行向重慶市“華巖組團公共租賃住房”項目提供了15億元公共租賃住房建設項目融資，并成功發放了首筆貸款。

“華巖組團公共租賃住房”項目是重慶市2010年首批開建的三個公租房項目之一，建成后可提供1.8萬套住房，供4.5萬人居住。承建該項目的重慶地產集團財務主任肖方碧對《財經》記者表示，由于中國工商銀行總行對公租房貸款開辟了綠色通道，分行一定數額的貸款額度可以不報總行審批而自行辦理，所以工商銀行成為最先完成公租房貸款審批程序的銀行。

據重慶地產集團董事長周天云介紹，已簽訂的50億元銀行貸款，利率下浮了10％。重慶市國土房管局局長張定宇在接受《財經》記者采訪時表示，希望中央進一步加大銀行貸款支持力度，“我們提的是銀行貸款利率下浮20％?！?/p>

肖方碧認為，站在企業的角度，在目前實施穩健貨幣政策的形勢下，銀行貸款利率下浮10％還是基本合理的，但若明年資金面進一步調緊，基準利率指標可能都很緊張。

肖方碧一再強調，資金供應有保證，工程進度才有保證，“國家逐步把貨幣政策縮緊，我們更要防范，提前做好充足的資金準備?！?/p>

重慶市財政局經濟建設處副處長蘇宏偉在此前的采訪中向《財經》記者指出，如果銀行突然銀根緊縮，公租房建設肯定會面臨資金問題，因此希望有關部門出臺政策鼓勵金融機構發放公租房貸款，明確優惠條件，確保建設資金到位。

截至目前，重慶主城區及萬州區等遠郊區縣先后開工公租房1200萬平方米，超額完成了今年1000萬平方米的開工計劃任務。首個開工項目“民心佳園”25棟樓全部封頂，且已完成70％的內部裝修。最快在明年春節前，一期工程就能夠基本完工并接受相關部門的預驗收。

操盤重慶公租房建設的重慶市國土房管局副局長孫力對《財經》記者表示，中央和地方財政投入均已到位，銀行貸款資金也很充足，包括工商銀行在內的多家銀行積極參與公租房貸款。

此前，重慶市市長黃奇帆曾向《財經》記者證實，今年國家財政安排20億元用于公租房建設，其中“給了重慶8.8億元，代表國家把40％以上的錢給了重慶，支持重慶公租房安排力度”。

重慶市國土房管局局長張定宇進一步透露，由于重慶公租房里有部分符合廉租房條件的（如面積在50平方米以下的），因此又爭取到一部分廉租房中央補助資金，“算下來今年中央對重慶保障房建設投入約16億元。”財政投入方面，據蘇宏偉介紹，包括中央財政投入在內的30億元專項資金目前已全部到賬。

肖方碧向《財經》記者詳細剖畫了公租房啟動建設資金的來源。在承建公租房的子公司還沒完全成立時，地產集團就向發改委申請了廉租房補貼并報中央批準，待中央的廉租房補貼到位后，地產集團就把廉租房和市財政配比的補貼資金全部拿來作為公租房第一批到位的專用資金即資本金，“（用這筆資金）做了一個杠桿，啟動了銀行貸款，因為你自有資金沒有到位，銀行貸款就不容易批下來?！?/p>

據悉，重慶市每年將把土地出讓收益的5％投入公租房建設，即每年約15億元－20億元，加上中央政府的專項補助，可以形成約200億元的投入，其余部分則通過融資解決，融資渠道主要是銀行。

此前在8月25日，重慶市財政局發布消息稱，國家已批準重慶用公積金貸款支持主城區六個公租房項目的建設，共計30億元貸款規模，地產和城投集團各獲得15億元的份額。肖方碧表示，先期兩個項目的公積金貸款手續已經完善，報經市政府同意后資金即能到位。“我們這兩天在抓緊跟蹤，隨時向市國土房管局住房保障處了解審批情況。”

張定宇介紹說，包括社?；鸷头康禺a投資信托基金（REITs）在內的融資方式都還在與各方協商中。“選擇哪種方式關鍵看對方給予的貸款利率優惠條件。目前來看，公積金貸款利率條件相對好些?！?/p>

REITs是國際上比較成熟的一種房地產融資模式，目前北京、天津、上海、海南都已成為REITs試點省市。REITs分為股權性融資和債券性融資兩種方式。囿于“重慶公租房姓公不姓私”的產權歸屬問題，股權性融資模式難在重慶試點實施?！爸貞c公租房不能賣，股權性融資方式政策上有障礙。債券性融資方式可以嘗試，但也需中央批準，重慶開展試點的相關文件都還沒有出臺?！毙し奖探忉屨f。

此外，以地產和城投集團為主體發行企業債券也被列入籌資渠道之一。肖方碧表示，公司已經在著手準備發債方案，市財政部門也在研究。由于以公租房項目發企業債，需要公司本身具備發企業債的條件，所以地產集團正在積極創造發債條件，確保一旦國家經濟形勢變化信貸政策調整，企業能通過發債保障公租房建設資金鏈條不發生斷裂。

截至目前，公租房中央資金補貼標準尚不明確，這多少影響著各地公租房建設積極性。江西省建設廳副廳長高浪指出，“國家拿多少、省里拿多少、地方配套多少”必須明確，只有中央資金補助政策出臺后，各地才能根據地方財政配套能力確定建設規模，各地眼睛都盯著上面，這是公租房建設順利啟動的一個關鍵。

重慶方面一直呼吁政府盡快明確公租房中央資金補貼標準。今年10月初，重慶市國土房管局局長張定宇對《財經》記者表示，中央已經將廉租房補貼標準由每平方米400元上調到500元，但公租房補貼標準卻遲遲未出。

而據重慶市國土房管局副局長孫力表示，公租房中央肯定會有補貼標準，但具體數字得等12月中下旬住建部年度工作會議召開后方能明晰。

本刊記者明了、實習生張慧對此文亦有貢獻