房價(jià)如何不“空調(diào)”

［摘 要］國家統(tǒng)計(jì)局公布了2010年11月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，住宅類房價(jià)還是一路上漲，房價(jià)“空調(diào)”說應(yīng)運(yùn)而生。政府一直在調(diào)控，房價(jià)卻一直在上漲，“空調(diào)”事實(shí)存在，為什么？

本文從實(shí)證數(shù)據(jù)著手，分析了坊間“空調(diào)”說的含義，并分析了“空調(diào)”的后果和原因。并針對性地分析了房價(jià)如何才能不“空調(diào)”。

［關(guān)鍵詞］房價(jià) “空調(diào)” 后果 原因 對策

一、為什么叫“空調(diào)”

房價(jià)“空調(diào)”是坊間的說法。其喻義是指對房價(jià)，主要是指對住宅價(jià)格調(diào)控的結(jié)果不能盡如政策本意，沒有達(dá)到預(yù)期效果的事實(shí)。要說明這個(gè)問題，我們從兩個(gè)方面來論證。

1.房價(jià)需要調(diào)控

第一、中國社科院2011年《住房綠皮書》中指出，大部分城市的房價(jià)存在泡沫

《住房綠皮書》指出，“全國35個(gè)大中城市二類地段普通商品住房平均房價(jià)泡沫為29.5%。

第二、2010年房價(jià)調(diào)控政策的不完全羅列

根據(jù)房地產(chǎn)住宅市場的實(shí)證數(shù)據(jù)，政府頒布了一系列的房價(jià)調(diào)控政策。

4月14日：差別化住房信貸政策；

6月4日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委發(fā)通知，對第三套及以上住房的認(rèn)定方法；

9月29日：首付款比例調(diào)整到30%及以上；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；

10月19日：中國人民銀行宣布，自20日起，一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；

11月3日：第二套住房公積金個(gè)人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。

2.房價(jià)越調(diào)越漲

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2010年官方網(wǎng)站上的數(shù)據(jù)整理，得出：

從上述事實(shí)看：權(quán)威部門根據(jù)實(shí)證數(shù)據(jù)分析的結(jié)果是房價(jià)有泡沫，需要調(diào)控；政府密集地頒布了較嚴(yán)厲的調(diào)控政策，進(jìn)行調(diào)控；但國家統(tǒng)計(jì)局的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)又顯示房價(jià)依然上漲。這就難怪人們會認(rèn)為房價(jià)是“空調(diào)”了。

二、房價(jià)越調(diào)越漲的后果和原因

1.房價(jià)越調(diào)越漲的的后果

第一、房地產(chǎn)市場增長過快，容易造成經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)化。

一旦形成經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)化，將使大量的社會資源短期內(nèi)集中地流向單一行業(yè)，從企業(yè)角度看，長

期的產(chǎn)能會過剩，市場競爭力會下降，從宏觀經(jīng)濟(jì)角度看，長期地依靠單一的產(chǎn)業(yè)支撐，容易形成產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的捆綁，一榮俱榮、一損俱損。無論是對微觀企業(yè)還是對宏觀經(jīng)濟(jì)都是不利的。

第二、大量資本流入房地產(chǎn)市場，將加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理

大量資本聚集到房地產(chǎn)市場以后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的單一化必將顯現(xiàn)。當(dāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理已經(jīng)形成，此時(shí)，再進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)變生產(chǎn)方式，難度只會越來越大。

第三、房價(jià)的連續(xù)上漲且是越調(diào)越漲的事實(shí)，會加劇全社會的投機(jī)心里。

2.房價(jià)越調(diào)越漲的原因

第一、從市場供給方面分析

①經(jīng)濟(jì)增長的壓力導(dǎo)致管理主體沖動。這個(gè)方面主要表現(xiàn)在：中央政府要達(dá)成經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，但宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力不足，不得不依賴房地產(chǎn)的發(fā)展，所以，刺激經(jīng)濟(jì)的沖動使其在調(diào)控房價(jià)政策的執(zhí)行和監(jiān)督方面取舍兩難，從而導(dǎo)致房價(jià)越調(diào)越漲；地方政府為了完成經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，又大部分是土地財(cái)政的格局，所以有賣地、賣高價(jià)地的沖動；金融信貸部門的高利潤沖動，使其在執(zhí)行金融信貸政策的時(shí)候，盡力隱去自己的政策執(zhí)行者的責(zé)任，凸顯自己利益既得者的身份。②相對的高利潤使微觀企業(yè)有進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的沖動。 2009年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利潤率為55.72%。僅萬科就實(shí)現(xiàn)凈利潤53.3億元， 同比增長32.1%。另外，預(yù)售制又降低了資金門檻，再加上民間投資渠道窄，經(jīng)營環(huán)境差，取得資金難。使得微觀企業(yè)“蜂擁而至”，加劇了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)大和產(chǎn)品供給。

第二、從市場需求方面分析

①住宅的投資品屬性過強(qiáng)。住宅首先是消費(fèi)品，且是最基本需求層次的消費(fèi)品。但房價(jià)的不斷高漲，使住宅的產(chǎn)品屬性在近幾年的房地產(chǎn)需求中，更多的凸顯出投資品屬性。人們買房動機(jī)更多的是投機(jī)或投資用途，從而推高房價(jià)；②住房體系不完善，多層次需求集中在商品房市場。保障性住房短缺，使得住房消費(fèi)的初次需求、改善需求、投資需求，千軍萬馬爭過住宅商品房這個(gè)“獨(dú)木橋”，從而推高了房價(jià)。

第三、從市場政策環(huán)境方面分析

①流動性過剩推高房價(jià)。2008年國際金融危機(jī)的之后，中國實(shí)施了寬松的貨幣政策，造成流動性過剩，同時(shí)過剩的流動性又大量地流入了房地產(chǎn)市場，從而推高房價(jià)；②政府調(diào)控目標(biāo)不明確。政府對房價(jià)的調(diào)控“調(diào)控方向不明確、政策指向不明朗”。在房價(jià)是高或是低中搖擺不定，在“任務(wù)、責(zé)任、執(zhí)行力”上無法具體；③市場需求和供給預(yù)期擴(kuò)大了房價(jià)上漲預(yù)期。通貨膨脹、土地緊缺、城市化發(fā)展、人民幣升值等因素都強(qiáng)化了人們對房價(jià)高漲的預(yù)期。

三、房價(jià)如何不“空調(diào)”

1.政府要明確調(diào)控目標(biāo)。比如：要確定與中國國民收入相適應(yīng)的理性的房價(jià)到底是哪個(gè)區(qū)間？為達(dá)成這個(gè)量數(shù)，房地產(chǎn)投資額、銷售額應(yīng)如何控制？

2.制定政策鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，從源頭上給宏觀經(jīng)濟(jì)以發(fā)展動力，扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)化傾向，使房地產(chǎn)投資愿望降低；

3.增加保障房建設(shè)投入，完善住房保障體系。嚴(yán)控住房投資需求，政策要具體、指向要明朗；

4.對上述工作和2010年已經(jīng)頒布的調(diào)控政策，如：限購令、差別化利率、土地政策等嚴(yán)格落實(shí)，表現(xiàn)出政府調(diào)控的堅(jiān)決的態(tài)度和決心，使市場的投機(jī)博弈者降低和改變對房價(jià)上漲的預(yù)期。同時(shí)，通過問責(zé)制，追究層級管理者的責(zé)任。

解鈴還須系鈴人。從上述造成房價(jià)“空調(diào)”的原因著手研究對策，應(yīng)做的工作坐實(shí)坐穩(wěn)，房價(jià)的理性回歸，終能達(dá)成。