經濟適用房建設項目評價指標體系研究

［摘 要］經濟適用房建設項目評價指標體系是對項目進行科學評價的重要的前提，本文通過研究，從企業經營管理能力、工程質量與技術能力、項目基本面情況、企業財務能力、項目經濟效益和風險情況六個維度提出了經濟適用房建設項目評價指標體系。

［關鍵詞］經濟適用房 項目評價 指標體系

住房問題一直是世界各國政府非常關注的問題，中低收入人群的保障性住房問題，更是住房體系的重中之重，它關系到社會的穩定，經濟的繁榮。90年代初，我國政府為了解決中低收入階層住房困難問題，在借鑒發達國家住房保障政策的基礎上，根據我國居民的居住狀況和收入水平，制定了相應的住房保障政策，即實行經濟適用住房政策、廉租住房政策和住房公積金制度。該政策的實施，在一定程度上解決了城市居民的住房困難問題。其中經濟適用住房制度作為我國住房保障制度的核心內容之一，是住房市場由計劃經濟向市場經濟轉軌過程中產生的全新產物，其目的是政府通過法律、政策、行政等手段滿足中低收入群眾的住房需求，促進社會公平，以保障住房市場機制的良性運行和社會穩定和諧。

據不完全統計，“十五”期間，全國經濟適用住房累計竣工面積4.7億平方米(含集資合作建房)，累計解決了近600萬戶家庭的住房問題。總體來看，經濟適用住房在改革的不同階段保證了住房制度改革的順利進行，在全面提高城鎮居民居住水平的同時，還在完善住房供應結構、調整經濟增長方式、拉動消費、促進國民經濟發展等方面發揮了重要作用。

一、指標體系構建的原則

指標是反映系統要素或效益的數量概念和具體數字，它包括指標的名稱和指標的數值兩部分。體系是一個科學術語，泛指一定范圍內或同類的事物按照一定的秩序和內部聯系組合而成的整體。指標體系是綜合評估的基礎，根據不同研究目的的要求和研究對象的特征，把客觀上存在聯系的、說明客觀對象性質的若干個指標，科學地加以分類和組合形成的綜合評估指標體系，輔助決策者依據指標體系進行項目論證、評估方案等決策活動。

經濟適用房項目綜合評估是一項系統工程，需要考察的因素不僅廣泛而且復雜，因而在評估指標體系的設計過程中，在充分考慮項目評估的關鍵指標因素前提下，按照一定的設計原則，抓住主要因素，忽略次要因素，使其在評估決策過程中具有良好的可操作性。基于此，本文在設計綜合評估指標體系時，遵循的原則有：

1.系統性原則。系統性原則是指構建的指標體系必須建立在對經濟適用房項目進行科學分析的基礎上，且指標體系的內容應該既全面又體現重點。

2.客觀性原則。客觀性原則是指設立的評估決策指標應該盡量符合經濟適用房項目本身的特點，以減少由于主觀因素所造成的評估決策失誤。

3.定性與定量相結合的原則。經濟適用房項目綜合評估面臨的問題均是復雜的決策問題，需要考慮的因素很多。這些因素既有定性的，也有定量的，更有定性因素與定量因素又相互交叉影響，因此，為了科學的決策，必須綜合考慮這些因素，這就需要利用系統的方法，通過對經濟適用房項目綜合評估影響因素進行深入的分析，以建立一個定性與定量相結合的系統化模型。

4.發展性原則。評估決策是一個動態的過程，所依據的環境也是在不斷發展變化的，所以在設計評估決策模型時，指標體系應具有動態性，同時要考慮各指標因素的發展性。

5.層次性與邏輯性相結合原則。在多指標多層次的評估決策指標體系中，切忌同一層次指標的交叉、邏輯混亂，從而導致錯誤的評估決策。因此，在確定評估決策指標體系時，應剔除那些非重要指標，分清各個指標間的邏輯關系，以構成最佳的評估決策指標體系。

二、經濟適用房建設項目評估指標體系

1.企業經營管理能力

企業經營管理能力是企業對包括內部條件及其發展潛力在內的經營戰略與計劃的決策能力，以及企業上下各種生產經營活動的管理能力的總和。經營管理能力的持續提升是企業生存之本。面對當今如此激烈的市場競爭，保持企業經營管理能力的持續提升，已成為企業生存與發展的首要任務。企業經營管理能力主要從企業產權制度、組織結構設置、管理制度、已完成項目情況、投資策略、企業信用度、企業成長性等方面進行評價。

2.工程質量與技術能力

經濟適用房是經濟和適用的統一，既要具有相對于商品房的經濟性，又要具備普通住房的適用性，因此，對建筑質量的要求較高，而一定的工程質量與技術能力是住房質量的重要保證。工程質量與技術能力主要從工程優良率、技術實力和資質等級三個方面進行評價。

3.項目基本面情況

項目基本面情況主要通過在大量收集資料的基礎上，運用系統科學的分析方法，對項目自身的前景以及其他外部因素對項目的影響情況進行分析。項目基本面情況主要從項目銷售前景、批件取得情況、周邊配套設施、周邊環境、項目自籌資金比率和市政工程對項目的影響等方面進行評價。

4.財務能力

企業財務能力是企業一定時期的資產及權益情況，是資金運動相對靜止狀態時的表現。財務狀況是用價值形態反映的企業經營活動的狀況，通常通過資產負債表、資金平衡表、利潤表及有關附表反映，是企業生產經營活動的成果在財務方面的反映。財務能力主要包括反映企業規模的凈資產，反映企業償債能力的凈資產貸款余額比率、資產負債率、流動比率、速動比率、現金比率、擔保比率，反映企業經營能力的應收賬款周轉速度、存貨周轉速度、總資產周轉速度、開發房產銷售率，反映企業經營效益的毛利率和凈資產收益率。

5.項目經濟效益

經濟效益是住宅房地產項目后評價的核心內容，它是以項目的實際數據為基礎，重新預測項目生命期內各項經濟數據，計算出各主要投資效益指標，然后將它們同項目前期評價預測的有關經濟效益指標進行對比，其目的是分析和評價項目投產后重新計算的項目經濟效益指標與預測指標的偏差程度及其原因，吸取經驗教訓，為提高項目投資實際效益和制定有關投資計劃、政策服務。項目經濟效益評價指標主要包括投資回收期、內部報酬率和銷售利潤率。

6.風險情況

風險是指在某一特定環境下，在某一特定時間內，某種損失發生的可能性，或者可以認為風險是產生事物的期望目標與實際結果之間偏差的原因。從某種程度上講，項目建設的過程實際上就是進行風險管理、規避風險、與風險博弈的一個過程，而風險管理是靠企業的團隊力量，靠企業管理水平、管理經驗、職業道德、綜合素質、知識水平進行的，風險的規避、緩和、轉移都是綜合管理、協調發展的結果。經濟適用房建設項目面臨的風險主要包括政策風險、市場風險、技術風險和管理風險。

三、結論

經濟適用房建設項目評價指標體系是對項目進行科學評價的重要的前提，本文通過研究，從企業經營管理能力、工程質量與技術能力、項目基本面情況、企業財務能力、項目經濟效益和風險情況六個維度提出了經濟適用房建設項目評價指標體系，為后續研究和工程應用提供了一個可以借鑒的思路。

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