國(guó)外社區(qū)商業(yè)發(fā)展對(duì)杭州的啟示

[摘 要]社區(qū)商業(yè)是杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器，是提升杭州生活品質(zhì)的重要媒介。發(fā)現(xiàn)杭州社區(qū)商業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，借鑒國(guó)外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，提出杭州社區(qū)商業(yè)發(fā)展的對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]社區(qū)商業(yè) 國(guó)外社區(qū) 對(duì)策

社區(qū)商業(yè)是以便民利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，滿足居民部分日常物質(zhì)和精神生活的需求，提供居民日常生活消費(fèi)必需品的商業(yè)行業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。在市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，拉動(dòng)內(nèi)需成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展主旋律之際，社區(qū)商業(yè)迎來(lái)更大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

一、杭州社區(qū)商業(yè)存在的問(wèn)題

杭州近些年來(lái)經(jīng)歷了撤村建社區(qū)、舊城改造以及商品房建設(shè)的迅速發(fā)展，社區(qū)商業(yè)也慢慢開(kāi)始引起相關(guān)部門(mén)的重視，但其在發(fā)展過(guò)程中存在著眾多的問(wèn)題:

1.商業(yè)的功能選擇缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。

多數(shù)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)小區(qū)項(xiàng)目時(shí)未曾規(guī)劃該小區(qū)的商業(yè)，而選擇了將商業(yè)物業(yè)出售以盡快回收資金并掙取利潤(rùn)。因此，用于商業(yè)的店鋪被以出租或自營(yíng)的形式來(lái)經(jīng)營(yíng)各種商業(yè)，商業(yè)的業(yè)態(tài)是由經(jīng)營(yíng)者自主選擇的。這種選擇導(dǎo)致的結(jié)果是居民需求與社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的不匹配:有些業(yè)態(tài)過(guò)剩，有些業(yè)態(tài)缺少，當(dāng)?shù)鼐用竦男枨鬀](méi)有很好的被滿足。

2.物業(yè)不能形成商業(yè)。

一些商貿(mào)設(shè)施的開(kāi)發(fā)，調(diào)研論證不充分，定位模糊，建成后分割租售，無(wú)法開(kāi)展整體經(jīng)營(yíng)，形不成集聚效應(yīng)。有些物業(yè)因無(wú)人承租，而空置多年。

3.整體層次偏低。

由于社區(qū)可供作商業(yè)的物業(yè)通常是一間間小店面，而且多半由一些小型的團(tuán)隊(duì)在經(jīng)營(yíng)管理，因此，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多數(shù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋，功能不齊，配套不全;網(wǎng)點(diǎn)品位偏低，小、散、亂狀況依然存在。

4.現(xiàn)代業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢。

現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)功能單一，傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)形式網(wǎng)點(diǎn)占95%以上，現(xiàn)代新型業(yè)態(tài)網(wǎng)點(diǎn)只占4%強(qiáng)。作為零售業(yè)主流的連鎖經(jīng)營(yíng)涉及行業(yè)不廣、規(guī)模不大、業(yè)態(tài)不全、門(mén)店不多。

5.不能滿足社區(qū)居民精神生活方面的需求。

社區(qū)是滿足居民日常物質(zhì)生活和精神生活的場(chǎng)所，但是，現(xiàn)實(shí)中很少有社區(qū)商業(yè)組織在經(jīng)營(yíng)管理中將滿足居民的一部分精神生活需求為己任的。商家的商業(yè)行為自然也就不會(huì)考慮到這一層面。因此，經(jīng)常有居民抱怨雖然生活在社區(qū)環(huán)境，每天卻只能呆在自己的房子里面，雖然很想到外面走走散步，但是卻沒(méi)有地方可走。小區(qū)附近可能有公園，但那里似乎是老年人和小孩的玩耍休閑的場(chǎng)所，年輕人卻很少去。雖然有古話說(shuō)遠(yuǎn)親不如近鄰，但現(xiàn)實(shí)是在小區(qū)住了十幾年，隔壁鄰居長(zhǎng)什么樣、叫什么都很難說(shuō)得出來(lái)。

由于社區(qū)商業(yè)存在著以上種種問(wèn)題，我們認(rèn)為有必要借鑒國(guó)外的一些經(jīng)營(yíng)模式，形成適合杭州的社區(qū)商業(yè)，從而拉動(dòng)杭州居民的消費(fèi)，提高杭州居民的生活品質(zhì)。

二、國(guó)外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展

通常，發(fā)達(dá)國(guó)家的社區(qū)商業(yè)模式大體分為三類:美國(guó)模式、日本模式和新加坡模式。

這些國(guó)家的社區(qū)商業(yè)雖然因其國(guó)情不同而呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)，但是，也存在眾多的相同的特征。

社區(qū)商業(yè)的功能方面:國(guó)外社區(qū)商業(yè)是為了適應(yīng)城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)居民購(gòu)物、服務(wù)、娛樂(lè)等綜合性需求的功能。

社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成方面:國(guó)外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購(gòu)物中心形式，購(gòu)物中心和連鎖組織相互促進(jìn)、共同發(fā)展。購(gòu)物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)。除核心店外，中心內(nèi)還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店，它們也多是連鎖經(jīng)營(yíng)。

社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)方面:國(guó)外社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行的。其中，英國(guó)、新加坡等國(guó)家的政府經(jīng)常直接參與社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)，而在美國(guó)、澳大利亞等國(guó)家，則主要是一些私人開(kāi)發(fā)商以贏利為目的進(jìn)行開(kāi)發(fā)。國(guó)外社區(qū)商業(yè)中心一般都實(shí)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)分離的做法。

社區(qū)商業(yè)的布局與設(shè)計(jì)方面:國(guó)外社區(qū)購(gòu)物中心都有嚴(yán)格的設(shè)計(jì)布局，其目的是使購(gòu)物中心的任何一部分都能吸引大批的購(gòu)物者。核心承租戶一般占購(gòu)物中心面積的40%，對(duì)普通承租戶的位安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目需組成群體以增強(qiáng)吸引力，而另一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目必須相互避開(kāi)。

社區(qū)購(gòu)物中心的承租關(guān)系方面:國(guó)外社區(qū)購(gòu)物中心出租期限的長(zhǎng)短跨度很大，從十幾年到幾十年不等。在承租期限內(nèi)，一般禁止承租戶自行對(duì)商店進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

三、杭州社區(qū)商業(yè)發(fā)展的對(duì)策

針對(duì)杭州社區(qū)商業(yè)存在的問(wèn)題，在借鑒國(guó)外模式的同時(shí)，結(jié)合杭州的特點(diǎn)，提出適合杭州的社區(qū)商業(yè)發(fā)展對(duì)策。

1.不要盲目復(fù)制國(guó)外發(fā)展模式

國(guó)外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展是建立在汽車工業(yè)迅速發(fā)展，城市逐漸郊區(qū)化的基礎(chǔ)之上的，而我們杭州的社區(qū)大部分是在舊城改造以及撤村建社區(qū)的基礎(chǔ)上形成的。在這樣一種情形下，模仿國(guó)外建立大型的社區(qū)購(gòu)物中心是不合適的。

2.要加強(qiáng)事先規(guī)劃

目前杭州社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)主要由房地產(chǎn)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)。而房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的目的較為簡(jiǎn)單，即增加銷售額、增加利潤(rùn)。在這樣一種思想的指導(dǎo)下，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)商業(yè)物業(yè)之前缺少對(duì)小區(qū)居民消費(fèi)需求的調(diào)研，缺少對(duì)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者需求的調(diào)研。最后，商業(yè)物業(yè)并不能形成居民滿意的商業(yè)。因此，建議相關(guān)政府職能部門(mén)要在調(diào)查附近居民消費(fèi)需求、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣的基礎(chǔ)上，站在宏觀的角度來(lái)牽頭協(xié)調(diào)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)。

3.加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)主體、經(jīng)營(yíng)主體的培育

從杭城目前的情況看來(lái)，社區(qū)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)是房產(chǎn)商，而社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)則是一些管理能力非常弱的家庭團(tuán)隊(duì)。這些經(jīng)營(yíng)戶管理力量薄弱，且不會(huì)站在宏觀的角度考慮整體的社區(qū)商業(yè)布局的合理性。因此，建議相關(guān)職能部門(mén)在規(guī)劃階段介入之外，還要在社區(qū)商業(yè)形成和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中給予一定的指導(dǎo)，同時(shí)要培育一批專門(mén)從事社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。集開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)與一體的房產(chǎn)商，在設(shè)計(jì)規(guī)劃小區(qū)時(shí)就會(huì)考慮到招商問(wèn)題，考慮到將來(lái)在此居住的小區(qū)居民的各種消費(fèi)需求。另外，還需要培育一批經(jīng)營(yíng)社區(qū)商業(yè)的連鎖組織，使得社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能夠更有效的利用各種資源，更有效的提供產(chǎn)品或服務(wù)來(lái)滿足居民的需求。

4.完善社區(qū)商業(yè)的功能

杭州目前的社區(qū)商業(yè)很多是在無(wú)完整規(guī)劃下自由發(fā)展起來(lái)的。經(jīng)營(yíng)戶在經(jīng)營(yíng)商業(yè)的過(guò)程中一般只會(huì)為了獲取其經(jīng)濟(jì)收益而考慮居民的日常物質(zhì)需求。但是，我們說(shuō)社區(qū)商業(yè)是滿足居民部分日常物質(zhì)和精神生活的需求，提供居民日常生活消費(fèi)必需品的商業(yè)行業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。社區(qū)居民除了物質(zhì)需求還有精神需求需要被滿足，因此，相關(guān)職能部門(mén)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的前期就要注意到這點(diǎn)，從而引進(jìn)適合居民需求的商業(yè)業(yè)態(tài)，并使得居民消費(fèi)場(chǎng)所附近能夠有更多的供居民休息和交流的場(chǎng)所;相關(guān)的經(jīng)營(yíng)戶在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要注意增加能提高居民在購(gòu)物和消費(fèi)體驗(yàn)過(guò)程中的幸福指數(shù)方面的因素。

5.發(fā)展商業(yè)聯(lián)盟

商業(yè)聯(lián)盟利用社區(qū)商業(yè)參與者—開(kāi)發(fā)商、投資商、加盟商互為依存的關(guān)系，向社區(qū)的業(yè)主提供各項(xiàng)有效的商業(yè)服務(wù)。加盟商、開(kāi)發(fā)商、投資者這三者之間的關(guān)系是共贏的關(guān)系。在這種共贏的關(guān)系下，這三者會(huì)從長(zhǎng)遠(yuǎn)的立場(chǎng)、宏觀的角度來(lái)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)社區(qū)商業(yè)，從而保證商業(yè)經(jīng)營(yíng)不在是短視的、投機(jī)的，而是真正有效的。這種有效主要是指當(dāng)?shù)鼐用竦奈镔|(zhì)和精神需求能夠在這種商業(yè)環(huán)境下被滿足。

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