房地產業倒U曲線的形成分析

[摘 要]本文從需求層次理論的角度出發，分析了房地產業與經濟總量倒U曲線形成的原因，并對中國房地產業與人均GDP的倒U曲線進行了初步的統計分析，認為我國房地產業發展已經處于初步滿足基本的剛性需求、改善型需求與投資需求逐漸扮演著拉動房地產業發展的重要角色，房地產業已經從快速增長進入穩定增長的階段。

[關鍵詞]房地產業 倒U曲線 需求層次理論

房地產業與區域經濟的總量關系，指的是在房地產業與區域經濟協調發展、相互作用的過程中，呈現出一定的比例關系，而這種比例關系，隨著不同國家、不同區域的不同而不同，但總體而言，兩者之間的關系可以用倒U曲線的關系來描述。

一、房地產業與經濟總量的倒U曲線關系概述

房地產業與經濟總量的倒U曲線關系，最初來自于美國的數據驗證。1995年美國著名學者M.Ball和T.Morrison通過對許多國家住宅投資問題研究，詳細地分析總結了住宅建設發展與各國經濟增長的內在關系。得出結論:按照一般規律，住宅建設投資與人均GDP存在著內在關系，人均GDP在500美元以下時，住宅建設投資占GDP的比例在2%以下;人均GDP達到2500美元時，比例為3%～5%;人均GDP達到或超過5000美元時，比例達到最高值6%～7%。此后，住宅建設投資隨著人均GDP的增加，絕對值增加，但占GDP的比例呈下降趨勢。

在國內，2001年曹振良教授在M.Ball和T.Morrison的倒U曲線的基礎上，提出了對倒U曲線的理解:指一個國家經濟起飛時，隨著人均GDP的增長，房地產業以高于人均GDP的增長速度，加速增長;但是隨著人均GDP的進一步增長，房地產業發展速度逐漸放慢，直至與人均GDP同速，甚至低于人均GDP的增長速度，其發展軌跡呈倒U曲線。

M.Ball和T.Morrison提出的倒U曲線與曹振良教授提出的倒U曲線的區別主要在于:前者研究住宅建設投資占GDP比重隨著人均GDP的不同，呈現倒U曲線的變化;后者研究房地產業增長速度與人均GDP增長速度的相對變化中，呈現倒U曲線的變化。但是，無論是住宅建設投資占GDP的比重，還是房地產業的速度與人均GDP增長的速度比較，都反映了一個共同的現象，即房地產業在經濟發展早期占優勢地位，隨著經濟的進一步發展，其他產業的興起，受制于房地產業本身的特性，房地產業逐漸喪失這種優勢地位。

二、倒U曲線的驗證

目前，國內對倒U曲線的研究主要集中在以曹振良教授為代表的一批學者，其中，梁榮博士在其專著《中國房地產業發展規模與國民經濟總量關系研究》中對1947年～2002年美國房地產業增加值與GDP的關系進行了統計分析，首次證明了美國房地產發展“倒U曲線”存在。梁榮在美國房地產發展“倒U曲線”探討中采用房地產業和國內生產總值取對數轉化成可線性回歸的數據、再線形回歸的方法，模擬了美國房地產業作為實體經濟在1985年前對美國國內生產總值的增長的強拉動效果，以及1985年后該產業增長速度開始的較國內生產總值增長速度卻越來越慢的發展趨勢。從而解釋了美國在1947年～2002年階段，房地產業與國內生產總值的增長速度關系經歷了一個大致倒U的曲線關系。

三、從需求層次理論看倒U曲線的形成

房地產業與經濟總量的倒U曲線關系，實質上體現的是隨著經濟的發展與人均收入水平的提升，人的需求也隨之不斷的發展變化，從而使得房地產業在經濟發展過程的角色發生變化:在經濟早期階段，由于居住需求是一種剛性需求，而且占收入的比重比較大，因此表現為房地產業在經濟增長中起著重要的作用，而且呈現快速增長的趨勢。隨著經濟的進一步發展，人的基本居住需求已經得到滿足，對房地產業的剛性需求有所減弱，但改善型需求及投資需求逐漸加強，繼續推動房地產業的快速發展，但是發展速度相對早期有所減弱，而且隨著其他產業的興起，在經濟總量中所扮演的作用盡管繼續增長，但是增長速度出現下滑。進入最后一個階段，人的基本居住需求已經得到完全的滿足，而改善型的需求也達到一個相對穩定的狀態，這時對房地產業的需求主要表現為保值增值的投資需求，而且其他產業的重要性愈加突出，因此此時的房地產業在經濟總量中的比重開始出現下跌，出現倒U曲線的拐點。

根據馬斯洛的需求層次理論，人的需求可以分為生理需求、安全需求、社會需求、尊重需求以及自我實現需求五個層次。如果從經濟發展階段的角度考察人的需求層次，可將生理需求與安全需求對應于經濟起飛階段，此階段主要是基本的居住需求促使房地產業在經濟中扮演著越來越重要的作用;將社會需求與尊重需求對應于經濟達到中等發達階段，此階段剛性的居住需求已經基本得到滿足，改善型需求與投資需求開始起重要作用;將自我實現需求對應經濟發達階段，此階段基本居住需求完全得到滿足，改善型需求也達到一個相對穩定的狀態，而投資需求開始扮演重要的作用，倒U曲線開始出現拐點。從需求層次理論看房地產業倒U曲線的形成，實質上是從房地產業的產業屬性出發，利用馬斯洛的需求層次理論，分析房地產業在經濟發展的不同階段滿足人們不同的需求層次，這種差異導致房地產業與區域經濟的倒U曲線關系的形成。

四、我國房地產業倒U曲線的考察

這里，我們從房地產業增加值與人均GDP的相對增長速度角度考察。我們先對GDP與房地產業增加值進行對數處理，對數處理后的散點圖如下:

從上圖可見，我國GDP與房地產業增加值大致呈線性關系，其中，在1992年之前這種線性關系相對較陡，而在1992年之后斜率有所下降，而1992年對應我國房地產業的一個高峰期，因此，我們以1992年為分界線，對兩段數據進行回歸分析。建立如下線性回歸方程:

Ln(RE)=a+bLn(PGDP)

其中，Ln(RE)表示房地產業增加值的自然對數;Ln(PGDP)表示人均GDP的自然對數通過對1978年～1992年及1993年～2007年兩段時間進行回歸分析，并將兩個時間段的數據進行轉化后使用線性回歸方法。結果如下所示:

對1978年～1992年進行數據處理得

圖像擬合很好說明了兩者之間有很強的線性關系，表明在這一階段，經濟每增長1%，房地產業增加值增長1.53%。因此，房地產業以遠高于經濟增長的速度增長。

對1993年～2007年數據處理得

Ln(RE)= 1.23 Ln(PGDP)-2.70

圖像擬合很好說明了兩者之間有很強的線性關系，表明在這一階段，經濟每增長1%，房地產業增加值增長1.23%。盡管在這一階段房地產業仍以高于經濟增長的速度增長，但是增速已經較第一階段有所下滑。

因此，如果從需求層次理論看我國房地產業的發展階段，則可以初步判斷，我國房地產業已經處于第二階段，在這一階段，基本的剛性居住需求已經得到初步滿足，改善型居住需求與投資需求開始扮演著越來越重要的角色，促使房地產業在經濟增長中繼續保持較為重要的份額，而且比重繼續增長，但是增長速度出現下滑。因此，在我國目前房地產業發展過程中，在重視解決社會保障型住房的同時，也要重視改善型住房的需求，而不是一味的強調發展中小戶型的住房。

參考文獻:

[1]曹振良:《房地產經濟學通論》.北京大學出版社，2003

[2]曹振良:論房地產經濟學.理論與現代化，2005年5月

[3]梁 榮:《中國房地產業發展規模與國民經濟總量關系研究》.經濟科學出版社，2005年

[4]達摩達爾#8226;N#8226;古扎拉蒂:《計量經濟學基礎》(第四版).中國人民大學出版社，2005年4月第1版