石油企業(yè)房產(chǎn)管理新模式和新體制探索

[摘 要]目前，我國(guó)部分石油企業(yè)就建立和完善石油企業(yè)內(nèi)部住房管理體制方面進(jìn)行了一些有益的探索和實(shí)踐。本文將結(jié)合石油企業(yè)房產(chǎn)管理體制改革狀況，提出建立石油企業(yè)房產(chǎn)管理新模式和新體制進(jìn)行探討。

[關(guān)鍵詞]石油企業(yè) 房產(chǎn) 管理

一、引言

隨著改革開(kāi)放的不斷深入，企業(yè)管理方式也不斷更新，房產(chǎn)管理的改革成為企業(yè)管理改革的重點(diǎn)內(nèi)容之一。對(duì)于許多石油企業(yè)來(lái)說(shuō)，落后的房產(chǎn)管理模式不僅使石油企業(yè)規(guī)模龐大的房產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)行效率低下，同時(shí)還大幅度增加了國(guó)有企業(yè)的總成本，成為石油企業(yè)發(fā)展的障礙。以下，本文將對(duì)石油企業(yè)房產(chǎn)管理的新模式和新體制進(jìn)行探索。

二、石油企業(yè)房產(chǎn)管理新模式探索

要通過(guò)完善目前的組織機(jī)構(gòu)，明確界定房管職能，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)、以專業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)，建立起“建、管、修”一體化的管理模式并逐步向集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)過(guò)渡。我們認(rèn)為，應(yīng)經(jīng)過(guò)以下三階段實(shí)現(xiàn):

第一階段，房產(chǎn)管理處作為油田房產(chǎn)管理的主管部門(mén)，主要要行使兩種職能:首先是作為局內(nèi)主管部門(mén)對(duì)全局的房地產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)化管理，協(xié)調(diào)使用過(guò)程中的問(wèn)題;第二是負(fù)責(zé)對(duì)全局房屋建設(shè)行使甲方權(quán)力。第二階段，通過(guò)落實(shí)職能，理順機(jī)制，完善機(jī)構(gòu)，提高管理水平。在房地產(chǎn)管理處的基礎(chǔ)之上，成立局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司，使它成為油田職工住宅建設(shè)、管理維修的主要承擔(dān)者，從由管理服務(wù)型向開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)軌。該公司除繼續(xù)需要勘探局在政策上支持外，應(yīng)逐步發(fā)展成獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體;第三階段，集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)。在此期間，以商品房開(kāi)發(fā)、經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、化工生產(chǎn)、建筑施工、建材裝修等為主體的油田第三產(chǎn)業(yè)形成相當(dāng)規(guī)模，一批以房地產(chǎn)業(yè)為核心的具有法人資格的企業(yè)已經(jīng)形成，獨(dú)具特色的油田房地產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模。這樣既可成為油田就業(yè)的新渠道，緩解就業(yè)壓力，同時(shí)又能形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)上向勘探局上交利潤(rùn)，支持主業(yè)發(fā)展，并可改善職工的住房條件，穩(wěn)定職工隊(duì)伍。

三、建立石油企業(yè)房產(chǎn)管理新體制措施

根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》意見(jiàn):房改的根本目的是建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化。提出了把住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制;把住房實(shí)行福利分配方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式;把各單位建房、分房、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的運(yùn)行機(jī)制。這為石油企業(yè)建立住房新體制指明了方向。圍繞改善職工居住條件，建立起與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和現(xiàn)代企業(yè)制度相適應(yīng)的石油企業(yè)住房新體制是石油企業(yè)房改的最終目標(biāo)。因此，當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)石油企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾項(xiàng)工作:

1.堅(jiān)定不移地推進(jìn)住房公積金制度，實(shí)現(xiàn)住房公積金管理的制度化、規(guī)范化。住房公積金制度是結(jié)合我國(guó)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的，是有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸多環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的運(yùn)行機(jī)構(gòu)和管理制度。實(shí)行這一制度可以逐步形成籌資建房新機(jī)制，加快住房建設(shè)速度，解決職工的住房問(wèn)題。它的根本意義在于有利于轉(zhuǎn)變住房分配體制，有利于住房資金的積累和政策性抵押貸款制度的建立，有利于加快住宅建設(shè)的速度，改善職工的居住條件。通過(guò)公積金的長(zhǎng)期職累，可以逐步提高職工的自我保障意識(shí)，增強(qiáng)職工購(gòu)、建、大修住房能力，緩解企業(yè)住房投資的資金壓力。因此，一要建立住房公積金管理機(jī)構(gòu)，設(shè)立住房公積金(住房資金)管理中心。它是企業(yè)住房公積金管理的主體，負(fù)責(zé)住房公積金的歸集、支付、核算和編制使用計(jì)劃等管理工作，在企業(yè)住房委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下運(yùn)營(yíng);二要大力加強(qiáng)對(duì)住房公積金的管理。既要堅(jiān)持實(shí)行“房委會(huì)決策，中心運(yùn)作，銀行專戶，財(cái)政監(jiān)督”的管理原則，同時(shí)，住房公積金要實(shí)行微機(jī)管理，使住房資金管理制度化、規(guī)范化和電算化;三要逐步調(diào)整提高公積金繳交比例。這要根據(jù)企業(yè)發(fā)展速度和經(jīng)濟(jì)承受能力等情況而定。

2.大力推進(jìn)公有住房的出售、產(chǎn)權(quán)界定工作，建立石油企業(yè)內(nèi)部房產(chǎn)交易市場(chǎng)。國(guó)務(wù)院對(duì)出售公有住房有明確規(guī)定，各石油企業(yè)應(yīng)通過(guò)各種宣傳媒介，大力宣傳住房制度改革的意義，使全體職工了解國(guó)家住房制度改革的內(nèi)容，動(dòng)員全體職工積極參與房改，做到宣傳積極主動(dòng)、操作平穩(wěn)運(yùn)行、產(chǎn)權(quán)界定準(zhǔn)確，以維護(hù)企業(yè)和職工的切身利益。

3.積極開(kāi)展經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，加速石油企業(yè)房產(chǎn)管理新體制、新模式的建立。一要建立住房建設(shè)投資新體制;二是主動(dòng)地、理直氣壯地抓好經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)施工作。實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的目的是結(jié)合住房制度改革，調(diào)動(dòng)各方面的積極性，推動(dòng)住房商品化和社會(huì)化的進(jìn)程，促進(jìn)住房建設(shè)，加快解決石油企業(yè)職工的住房問(wèn)題。

4.全面推行物業(yè)管理，鞏固房改成果。推行物業(yè)管理，實(shí)行專業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的運(yùn)行模式，是深化住房制度改革，鞏固房改成果的重要內(nèi)容。物業(yè)管理承擔(dān)著住宅維修、小區(qū)保安、清潔、綠化、美化和其他方面的便民服務(wù)業(yè)務(wù)。物業(yè)管理在起步階段，所需資金應(yīng)主要來(lái)自企業(yè)投入。隨著公有住房出售后公共部分、公共設(shè)施設(shè)備維修基金的建立和增大，隨著現(xiàn)代企業(yè)制度的建立和企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)換以及職工收入水平的提高，物業(yè)管理費(fèi)用將由企業(yè)投入為主向個(gè)人收費(fèi)為主轉(zhuǎn)化，使物業(yè)管理建立起自己的造血功能，做到以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展。同時(shí)，要進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理的體制，明確房產(chǎn)管理部門(mén)是代表業(yè)主行使甲方職能，物業(yè)公司是提供服務(wù)的乙方，二者是甲、乙方關(guān)系。這樣有這利于分清職責(zé)，實(shí)行專業(yè)化管理，形成二者間的監(jiān)督制約機(jī)制。

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