誰漲了我的房價

[摘 要]近年來房價成為關系到國計民生的首要熱點話題，與其緊密相連的地價及其主要出售方式——拍賣也一次次被人們提上風口浪尖。本文主要分析了房價與地價、拍賣之間的關系，并根據其發展趨勢給出相應建議。

[ 關鍵詞 ] 房價 地價 拍賣

2010年3月15日，兩會剛剛結束，各地代表委員們還沒有完全離京，北京這塊神奇的土地上演出三段“地王”傳奇，正似隔空叫板兩會熱門議題，又一次引發了人們對房價的幕后推手及改革方案的討論。

今年兩會中，全國政協委員、大連萬達集團董事長王建民直接將頻繁出現的地王現象歸結為現行的土地招拍掛制度。他說:現在實行的招拍掛土地出讓方式是房價高的根本原因，要遏制房價，需要改變目前的土地出讓方式。

對于這一觀點，需要說明的是:在西方微觀經濟學的供需理論中，價格由需求曲線與供給曲線雙向決定，在進行改革開放的三十年來，我國已由初期的計劃經濟國家轉為社會主義市場經濟國家，市場也隨之由賣方市場變為買方市場，即商品需求成為決定其市場價格的主導因素，房價當然也毫不例外。因此，造成我國房價居高的原因主要有以下幾點:首先，在我國，由于近年來城市資本的集中及發展的迅速，人們為了追求更好的生活，農村人口向城市轉移、二、三線城市人口向一線城市轉移的趨勢已越來越明顯，造成了我國城市人口對住房需求過熱的現狀;其次，人們的住房需求在引起房價上升的同時，也引起了開發商以及投機套利的炒樓者對房地產市場的極度樂觀預期，無疑是加劇了樓市供給的緊張，為需求火熱的樓市帶來更加火爆的局面。正是由于這些在需求上的原因，使得人們對房價的亟度迫切需求，紛紛愿意出高價買房，房價一直居高不下。

因此，站在樓市供應鏈上的地價若與國人對住房的需求相比，絕對不是構成房價的主要原因。然而，我們不可否認，近年來不斷飆升的高地價確實是造就高房價的一個原因。但是，若是將高地價的原因歸于招拍掛的土地出讓方式，尤其是現在被人們較多采用的拍賣出售方式，也似乎有失公允。

政府常常選擇拍賣作為土地的出讓方式，主要基于兩大原因:一是為了保證整個出售過程的公開、透明程度，使得對于土地有意向的開發商們可以自由競爭，營造良好的市場交易環境，拍賣無疑是最合適的選擇;二是因為地方政府為了實現自身的職能最大化，效益最大化，獲取更多的土地收益資金用于國民建設，那么具有“價高者得”特點的拍賣方式恰恰符合政府的這一初衷。因此，兩相權衡下，拍賣成為最佳的土地出讓方式。

如此，拍賣被一次次地采用，“地王”在一次次的拍賣中被見證產生，也因此拍賣一次次地被質疑成為房價居高不下的幕后黑手。對這一問題，我們有必要做出分析:毫無疑問，“價高者得”的競買機制本身會制造出較高的地價，但有一點必須明確——在拍賣會上，為什么作為買家的開發商們會一個個中氣十足地喊出接二連三的高價?我們知道，開發商開出的價格是其心目中的未來收益減去建筑成本和目標利潤后的差額，那么由他們喊出的高價我們也就可想而知他們對于日后在房價產市場中的期望收益到達了怎樣的一個高度。因此，我們可以看出，拍賣這種土地出讓方式對地價是有影響的，但影響確是微乎其微，造成這一切的根本原因還是人們對住房的狂熱需求。

綜上所述，無論是促使房價飆升的主要動力，還是促使地價攀高的根本原因，都是房地產市場的供需不平衡，而非像某些觀點認識的那樣，拍賣抬高了地價，高地價促升了高房價。

雖然，我們得出了房價居高不下的理由是我國現行的客觀國情，但并不代表，對于飆升的房價，我們無可奈何。對于我國目前的房地產現狀，我們還可以通過以下途徑使現狀改觀:

首先，是政府的宏觀調控政策。在社會主義市場經濟的我國，宏觀政策始終是發展經濟維護社會穩定的有力手段，很多土地歸政府所有。為了解決人們最基本的住房問題，可以由政府出資修建廉租房、經濟適用房等等，以解決部分人的住房問題，緩解我國人口對住房的高需求;另一個途徑則是大力發展農村，進行新農村建設，減緩農村人民進入城市的浪潮，平衡各地區發展，降低城市住房需求。

其次，可以從土地出售方式上作出某些改變。雖然由前面的分析我們知道出讓方式絕對不是影響地價、房價的關鍵性因素，但我們可以得出在招拍掛這三種方式中，拍賣的確是容易提升地價的一種方式。因此，有人提出，未來土地出讓可以轉向以招標為主，減少拍賣和掛牌的比重。毫無疑問，招標會使土地交易行為變得溫和一些，有效避免現場競價的激烈場面。土地在進行招標出讓時，投標者不僅要報出價格，還要對地塊建設進行詳細規劃。評標小組再綜合評估投標者的資質、開發經驗等，誰的方案好就評選誰中標，并非只看價格。也許這一措施可以在一定程度上降低部分房價。

再次，人們認為，提高地價的另一原因是因為常規的土地出讓為買方市場的形式，物品稀缺，買家競爭激烈，因此，如果可以同時提供多塊土地信息，將買方市場盡量一定程度地向賣方市場轉變，提供替代商品，減緩競爭壓力，部分降低地價。所以，未來應該明確土地出讓信息，其中包括新增的供應，還有分布區域等應及時公開，供應的數量也應盡可能符合市場預期，與人們的實際住房需求相匹配。另外，在招標出讓土地的同時，應進一步細化土地建設規劃，可以考慮將建成后的房屋戶型以及房價提前設定在某一水平，同時，也可以對每一塊出讓土地進行保障性住房和商品房的捆綁，并設定比例。

綜上所述，可以看出，房價高的根本原因并非地價而是需求，地價高的原因也并非拍賣而是需求，拍賣是沿著需求曲線定價，并且定在需求線的最高點，但是隨著我國經濟的發展過程中市場的自我調節以及各項政策的頒布實施，相信總有一天人們住房會不再困難!

參考文獻:

[1]《土地出讓偏愛拍賣的背后》 天則經濟研究所 茅于軾 2010-04-06

[2]《改變拍賣競價難治高地價》 第一時間解讀 第73期

[3]《高房價并非“招拍掛”制造》 黎文江 2010-4-08