淺析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要點(diǎn)

[摘 要] 中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和龐大的人口規(guī)模，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大的空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，發(fā)達(dá)國家的GDP增長，70%以上是由商業(yè)服務(wù)業(yè)提供的。中國未來經(jīng)濟(jì)的增長也將有賴于以商業(yè)服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有賴于國內(nèi)消費(fèi)市場的啟動(dòng)。前幾年一些有遠(yuǎn)見的開發(fā)商如萬達(dá)、華潤、龍湖等已先后進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，而許多房地產(chǎn)企業(yè)也有意進(jìn)入該領(lǐng)域。本文通過總結(jié)萬達(dá)廣場，華潤萬象城，龍湖北城天街等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，分析了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的要點(diǎn)和存在的主要問題，以期為后來者提供借鑒。

[ 關(guān)鍵詞 ] 房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 城市綜合體開發(fā)

一、序言

根據(jù)1995—2005年國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，這十年期間，中國零售業(yè)的平均發(fā)展速度接近百分之十八，也就是說零售業(yè)增長的速度幾乎兩倍于GDP的增長速度。根據(jù)2005年國家的統(tǒng)計(jì)，中國的住宅開發(fā)量占了所有房地產(chǎn)開發(fā)量的85%以上，而國外房地產(chǎn)住宅和非住宅類產(chǎn)品，各占50%。發(fā)達(dá)國家的GDP增長，70%以上是由商業(yè)服務(wù)業(yè)提供的。美國和歐洲等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)70%的商品零售額是在購物中心實(shí)現(xiàn)的，而目前中國中只有不足3%的商品零售額是在購物中心實(shí)現(xiàn)。從以上分析可以看出，我國的商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展還有相當(dāng)大的空間，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)作為新興產(chǎn)業(yè)，大有可為。

美國約有2億人口，大約有1萬多個(gè)購物中心;英國約有5000多萬人口，大約有2000個(gè)購物中心;澳大利亞約有2000萬人，大約有500個(gè)購物中心;中國有13億人，現(xiàn)在人均收入水平很低，但是到2020年，中國的人均收入若達(dá)到新加坡現(xiàn)在的水平，則至少需要2萬個(gè)購物中心。而我國目前真正稱得上購物中心的不足500個(gè)，還處在剛剛起步階段。因此中國做購物中心市場空間比較大，現(xiàn)在，是到了認(rèn)真研究商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的時(shí)候了。

2007年7月原來專注于住宅開發(fā)的萬科與亞洲最大的房地產(chǎn)上市公司之一，同時(shí)也是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的佼佼者嘉德置地結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，雙方將就萬科開發(fā)項(xiàng)目中的商業(yè)部分展開合作。金地集團(tuán)董事長凌克認(rèn)為， 房地產(chǎn)業(yè)分為三個(gè)發(fā)展階段:住宅房地產(chǎn)發(fā)展階段，商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展階段和房地產(chǎn)服務(wù)發(fā)展階段。中國目前已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展階段，預(yù)計(jì)未來十年，中國將有機(jī)會(huì)產(chǎn)生大的商業(yè)地產(chǎn)公司。2010年3月10日，他在深圳舉行年報(bào)業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，金地集團(tuán)2010年在商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模預(yù)計(jì)為20億元。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重要性

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)決對(duì)不是簡單的建一棟樓、完成一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，建成一個(gè)購物中心而已。萬達(dá)通過萬達(dá)廣場，華潤通過萬象城，龍湖通過北城天街等商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)完善了城市的商業(yè)功能，提升了城市商業(yè)水準(zhǔn)。如龍湖通過重慶北城天街項(xiàng)目的開發(fā)，使觀音橋商圈取代解放碑商圈成為重慶最大的商圈;而萬達(dá)通過各地萬達(dá)廣場的開發(fā)使每一個(gè)萬達(dá)廣場都成為當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)中心。其次、每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都能帶來6、7千個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，這符合中國國情。最后、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)以后每年有幾千萬甚至過億的稅收，對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展有利。在目前中國，房地產(chǎn)問題不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是一個(gè)社會(huì)問題，而且被賦于過多的政治含義。目前房地產(chǎn)領(lǐng)域的一系列問題已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的重大挑戰(zhàn)。房產(chǎn)企業(yè)可以通過商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，一方面可以避免高價(jià)競爭住宅開發(fā)帶來的企業(yè)經(jīng)營和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。另一方面也可以通過綜合考慮企業(yè)利益、社會(huì)利益來緩解企業(yè)與政府、企業(yè)與社會(huì)的矛盾，化解行業(yè)的危機(jī)。

三、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式按房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈來劃分，可以分為縮短產(chǎn)業(yè)鏈的方式和延長產(chǎn)業(yè)鏈的方式。清華大學(xué)國際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商辦公室首席專家朱凌波認(rèn)為，國內(nèi)主流的商業(yè)地產(chǎn)模式有兩種:一種是不斷縮短產(chǎn)業(yè)半徑做減法，另一種是不斷加長產(chǎn)業(yè)半徑做加法。前者如SOHO中國和與嘉德置地合作的萬科。這種模式只針對(duì)企業(yè)自身的強(qiáng)項(xiàng)做產(chǎn)業(yè)鏈中的一小部分，如產(chǎn)品的定位和設(shè)計(jì)。例如在萬科與嘉德置地合作中，凱德商用負(fù)責(zé)有關(guān)商業(yè)部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商以及經(jīng)營管理等工作，而萬科負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)和日常經(jīng)營管理。后者如萬達(dá)，不斷加長產(chǎn)業(yè)半徑做加法。萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)完成后，由于沒有成熟的專業(yè)投資者進(jìn)入，也很難找到專業(yè)的商業(yè)管理公司接管，最后只能自己來完成招商和運(yùn)營。這種通過延長產(chǎn)業(yè)半徑的加法，“被動(dòng)式成熟”，最終形成了萬達(dá)“全程運(yùn)營商”的定位，成為了別人無法簡單復(fù)制的“萬達(dá)模式”。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式按時(shí)間發(fā)展來看可以分為三個(gè)階段。第一階段的開發(fā)模式可以稱為“單體店”階段。也就是建一棟樓，地下為車庫和超市，第一、二層開精品店，第三、四層為家居、休閑、影院、餐飲等產(chǎn)業(yè)，一個(gè)店大概五六萬平米。”這一階段實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)公司的階段，他們很自然的把做住宅的思維模式帶到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式當(dāng)中來，這也是目前中國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所從事的階段。

第二階段的開發(fā)模式為“組合店”模式。“一個(gè)項(xiàng)目有四五棟相對(duì)獨(dú)立的樓，通過一個(gè)室外步行街或室內(nèi)連廊將這些樓連接在一起。幾棟樓分別做百貨商場、超市、電影院、酒樓等商業(yè)。第二階段其實(shí)際是投資階段，房地產(chǎn)開發(fā)公司作為投資商開始有意識(shí)的邀請專業(yè)的設(shè)計(jì)公司、商業(yè)運(yùn)營公司參與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，因而都有一個(gè)整體的商業(yè)規(guī)劃。

第三階段的開發(fā)模式為“城市綜合體模式”。該模式國際上典型的代表就是日本森大廈株式會(huì)社以“Hills理念”為指導(dǎo)開發(fā)的東京六本木商業(yè)區(qū)。“Hills理念”強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于城市價(jià)值的貢獻(xiàn)，提出地產(chǎn)的開發(fā)是讓家鄉(xiāng)更美麗。“Hills理念”的商業(yè)模式定位于“都市再開發(fā)”，是將工作、居住、商業(yè)、游玩等生活組成部分，以一種新的形態(tài)復(fù)合在一起的新空間，充分利用都市中心部的區(qū)域，在徒步圈內(nèi)實(shí)現(xiàn)了工作、居住、商業(yè)、游玩、學(xué)習(xí)等城市機(jī)能的集合體，建造起了超高層的復(fù)合型的新都市。國內(nèi)的典型的代表就是萬達(dá)集團(tuán)提出的HOPSCA(Hotel、 Office、Parking、Shopping mall、Convention、Apartment綜合體的縮寫)模式。該模式2006年創(chuàng)新始于寧波的萬達(dá)項(xiàng)目，這是萬達(dá)第一個(gè)郊區(qū)項(xiàng)目，項(xiàng)目總面積150萬平米。在這個(gè)150萬平米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，步行街加主力店的基礎(chǔ)搭配和商業(yè)、酒店、院線、寫字樓、住宅的業(yè)態(tài)配比基本形成。從寧波項(xiàng)目開始，萬達(dá)此后新建的商業(yè)中心不再出售，全部留作萬達(dá)的持有型物業(yè)，從這個(gè)項(xiàng)目開始，萬達(dá)回避城市的傳統(tǒng)商業(yè)中心，集中轉(zhuǎn)向二三線城市的副商業(yè)中心、新區(qū)甚至郊區(qū)，因?yàn)橹挥羞@樣的地區(qū)才可以容納萬達(dá)50萬平米以上的綜合體體量。

四、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的要點(diǎn)

1.商業(yè)地產(chǎn)的定位

商業(yè)地產(chǎn)的定位包括選址、定客戶和定規(guī)模。商場上有句名言，“一步差三成”。還有句話叫“隔街死”。 所以商業(yè)選址一定要反復(fù)研討。選址就是零售人員、物管人員與開發(fā)設(shè)計(jì)人員智慧的綜合，絕大部分是經(jīng)驗(yàn)的積累。在選址時(shí)，無論如何不能一次確定，在一年的不同時(shí)段，最好在黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的時(shí)間，中午、晚上都要去觀察。商業(yè)地產(chǎn)最好選擇傳統(tǒng)的商圈所在地，能在成熟的商業(yè)區(qū)域?yàn)槭走x，這樣成功的概念較高。其次也可以選址在有升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)，可根據(jù)政府長期規(guī)劃、城市發(fā)展方向多方面綜合評(píng)估，如選擇未來的行政中心或者大型居住區(qū)。商業(yè)地產(chǎn)的定客戶就是選擇目標(biāo)消費(fèi)者，不同的目標(biāo)消費(fèi)者所選擇的業(yè)態(tài)是不相同的。商業(yè)地產(chǎn)的定規(guī)模就是選定商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)規(guī)模。在國際上有個(gè)理論，10萬平米以內(nèi)叫最佳規(guī)模，當(dāng)然這是國外的理論，英美、澳大利亞，他們的人口比較少，10萬平米是他們的上限。按照中國的國情和快速發(fā)展的態(tài)勢，20萬平米是最佳的上限。規(guī)模與效益連在一起，不是越大越好，規(guī)模一大，比較效益就下降了。規(guī)模越大，租金越低。所以，規(guī)模要求最佳，不能求最大，要求比較效益。租金高，回報(bào)率高，才是我們所追求的。

2.商業(yè)地產(chǎn)的租售問題

為了盡快收回投資，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商都會(huì)將一部分的商鋪出售，而商鋪出售后，由于產(chǎn)權(quán)分散而使開發(fā)商喪失經(jīng)營管理的主動(dòng)權(quán)，無法保證原來的商業(yè)規(guī)劃，影響經(jīng)營的整體性。而且由于商鋪的銷售價(jià)格都比較高，投資者為了早日收回成本，則會(huì)向經(jīng)營商戶收很高的租金，造成經(jīng)營商戶不斷變更，使商業(yè)中心無法保證穩(wěn)定的業(yè)態(tài)，從而影響商業(yè)經(jīng)營的有效性。根據(jù)統(tǒng)計(jì)凡是賣商鋪來做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，90%以上運(yùn)作不佳。因而根據(jù)專家的建議，若資金許可，商業(yè)地產(chǎn)最好不要出售。如果為了減少投資回收期，出售部分物業(yè)，則出售的比例應(yīng)控制在營業(yè)面積的20%-30%。如果一定要用快速銷售來回籠資金則應(yīng)在規(guī)劃上考慮建設(shè)部分住宅、寫字樓或酒店式公寓，把住宅、寫字樓或酒店式公寓賣掉，而不要賣商鋪。如果用地性質(zhì)就是商業(yè)，不能做寫字樓或公寓，那么可根據(jù)國際的經(jīng)驗(yàn)，把租金回報(bào)率低的大店賣掉，以賣大店的現(xiàn)金流來平衡回報(bào)率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，而大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長。如果連小店鋪都想賣掉，說明投資方的資金實(shí)力根本不夠，那就不要做商業(yè)地產(chǎn)了。

3.商業(yè)地產(chǎn)招商

商業(yè)地產(chǎn)招商就是選擇主力店、次主力店的問題。主力店和次主力店的確定是有講究的，有些業(yè)態(tài)適合在商業(yè)中心區(qū)，有些業(yè)態(tài)適合在副中心，有些業(yè)態(tài)適合在郊區(qū)。在核心商圈，不能做建材、家居，在郊區(qū)不適合做百貨、珠寶，這里面是有商業(yè)規(guī)律的。在什么位置上適合建什么主力店，要根據(jù)項(xiàng)目的地址和規(guī)模選擇合適的業(yè)態(tài)。比如在副中心就選新興業(yè)態(tài)，如果在核心尚圈，就盡可能選租金比較高的業(yè)態(tài)，而在郊區(qū)，盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)。關(guān)于主力店和次主力店的確定，現(xiàn)在流行“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”和“眼球經(jīng)濟(jì)”，目前在世界上有一個(gè)趨勢，更多的向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。國際上也有新的理論，叫“四大功能”:第一個(gè)功能是購物;第二是休閑;第三是運(yùn)動(dòng);第四是交際。這是世界購中心新的理論。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，鄰里疏于來往，那么，到購物中心去，不僅可以休閑、健身，還可以交友，這種大型綜合性的購物中心可以讓人一呆一天，起碼可以玩幾個(gè)小時(shí)。為什么現(xiàn)在的購物中心要更多發(fā)展文化娛樂方面的內(nèi)容，目的就是為了增加消費(fèi)者的滯留期間。

大連萬達(dá)在招商過程中通常要選擇10家左右不同業(yè)態(tài)的主力店進(jìn)駐，而且任何業(yè)態(tài)的主力店都是選兩家或兩家以上，如同時(shí)選擇肯德雞和麥當(dāng)勞，通過他們之間的競爭來保證和提高人氣。同時(shí)將70%左右的營業(yè)面積給主力店，其余30%的營業(yè)面積交給美發(fā)、小吃、珠寶等小業(yè)主。有的業(yè)態(tài)進(jìn)了一家就不找第二家，通過這種方式來提高租金。廣州的中華廣場由200多家不同業(yè)態(tài)的品牌店和專賣店組成，有一家大型超市和百貨商場、一個(gè)大型書城和美食廣場、一家海鮮酒樓、西餐廳和韓國料理。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，餐飲業(yè)是最穩(wěn)定和最容易經(jīng)營成功的業(yè)態(tài)。招商是商業(yè)地產(chǎn)的重要內(nèi)容，也是商業(yè)地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵。根據(jù)“商業(yè)地產(chǎn)”先行者的經(jīng)驗(yàn)，在招商過程中要把握以下幾方面的原則:A、根據(jù)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶和市場定位盡早制定招商策略和招商對(duì)象;B、確定誰是第一批進(jìn)駐的商家，并讓他們賺錢，第一批進(jìn)駐的商家要以經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、品牌影響力較大的商家為主;C、不想進(jìn)駐該商業(yè)中心的要想辦法讓他們進(jìn)駐，很想進(jìn)駐的要進(jìn)行挑選并讓他們付出較高的成本;D、不能以愿意付出的租金高低來做為挑選的第一要素;E、要根據(jù)保底銷售額等因素對(duì)進(jìn)駐商家的業(yè)態(tài)、營業(yè)面積等進(jìn)行組合，實(shí)現(xiàn)整體最優(yōu)而不是局部最優(yōu)。

4.商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)

(1) 商業(yè)地產(chǎn)的交通體系

商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)最重要的是交通體系。第一是平面交通體系，首先要解決人車分流問題，車輛，包括私家車、送貨車，都不要和人在同一層面交叉。人流出入的大門口不要緊挨著車出入口。其中人流動(dòng)線是設(shè)計(jì)方面的第一要素，要重點(diǎn)考慮怎么讓人流走的順暢，單一通道是最好的，最多一個(gè)環(huán)路。人在這種路線中，方向感好，容易找到位置。第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下。第三卸貨區(qū)要合理安排。現(xiàn)在多數(shù)做法是放在地下室，保證地面整潔，人車分流，不和地面爭位置。如果覺得地下室做卸貨區(qū)要把高度提高有點(diǎn)浪費(fèi)，那么可以局部把卸貨區(qū)做高一點(diǎn)，其它地方做低一點(diǎn)。

(2) 商業(yè)地產(chǎn)主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

不同的主力店都有不同的荷載、高度的要求，如果不注意主力店的技術(shù)要求，就會(huì)造成浪費(fèi)。不同的業(yè)態(tài)對(duì)高度、荷載的要求是截然不同的。在建筑荷載上，建材超市要求荷載4噸，普通的超市和書店1噸，做普通的百貨荷載有400、500公斤就夠了。在建筑高度上，如果做建材超市，至少要8米層高;做生活超市，5米層高就可以了;而做倉儲(chǔ)的話，要9米。如果建電影院，至少要10米層高，要考慮將來使用大銀幕。而如果是做餐飲則樓板要采用降板方式，要考慮排油，排水。

(3) 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的其它問題

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)還應(yīng)重點(diǎn)考慮停車位的問題。根據(jù)大連萬達(dá)的經(jīng)驗(yàn)，15萬M2 的營業(yè)面積約需1000-2000個(gè)停車位。廣州的中華廣場營業(yè)面積為12萬M2 ，地下三層都是停車場，共有1500個(gè)停車位，但開業(yè)不到兩年停車位就不夠用了。目前國內(nèi)有許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都因停車位不足而影響了營業(yè)收入。其次，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求視覺通透，要求消費(fèi)者一進(jìn)商場一眼至少能看到十個(gè)店招。看到越多的店鋪越好，能刺激人的購買欲。最后，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要重視衛(wèi)生間的設(shè)置。衛(wèi)生間最好設(shè)在離電梯與扶梯近的位置。

(4) 商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要留有余地

商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要留有余地，由于商業(yè)地產(chǎn)是持有型物業(yè)，需要長期經(jīng)營，隨著經(jīng)濟(jì)和科技的發(fā)展，社會(huì)流行趨勢的變化，有些業(yè)態(tài)需要改造和升級(jí)。所以做商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的時(shí)候，要留有余地，為今后的提升和改造留下空間。

(5) 商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)

商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)包括兩方面的主要內(nèi)容，一方面是工程建設(shè)，另一方面是成本控制。工程建設(shè)包括工程質(zhì)量和工程進(jìn)度。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說由于投資巨大，又牽涉到租金的收取問題，工程進(jìn)度就顯的特別重要。為了保障工程質(zhì)量和工程進(jìn)度首先要做好設(shè)計(jì)，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不但影響到招商等問題，也影響到工程質(zhì)量和工程的進(jìn)度。其次就是要選擇好合作伙伴，要選擇長期的戰(zhàn)略合作伙伴，這樣有利與工程管理。

商業(yè)地產(chǎn)是長期投資收租物業(yè)，成本控制非常重要。1億元投資1年1000萬租金可以有10%的回報(bào)，如果成本控制的不好，需要投資1.5億元，那么一年只有6%的投資回報(bào)，只能給銀行打工，永遠(yuǎn)沒有還債贏利的能力，弄得不好企業(yè)可能倒閉。在成本控制方面首先應(yīng)從設(shè)計(jì)上控制成本。成本控制的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)成本控制，因?yàn)?0%的工程成本在設(shè)計(jì)時(shí)就已經(jīng)確定，可以實(shí)行帶造價(jià)控制的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，從而真正把好成本關(guān)。其次，可以采用工程量清單招標(biāo)甚至包干價(jià)招標(biāo)的方式，與施工單位簽訂準(zhǔn)決算合同或者包干價(jià)合同，凡是沒有圖紙變更，就不地變更，這樣可以很好堵塞內(nèi)部管理的漏洞。最后，可以采用集中采購，這樣能有效的節(jié)約和控制成本。此外還可以建立成本預(yù)警制度，及時(shí)監(jiān)控成本支出情況，避免成本失控。

(6) 商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理是一個(gè)特殊形態(tài)的物業(yè)管理，絕非簡單的保安、保潔。對(duì)物業(yè)人員的要求也很高，需要既懂商業(yè)又懂機(jī)電又懂物管的人。商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理不同于住宅的物業(yè)管理。商業(yè)物業(yè)管理的第一重務(wù)就是商業(yè)開業(yè)之后的補(bǔ)充招商和商鋪調(diào)整。商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理是購物中心能否保值升值的關(guān)鍵，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可否持續(xù)增長、渡過項(xiàng)目培育期的關(guān)鍵，切不可如等閑視之。

五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在的問題和解決方案

1.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金問題和解決方案

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)進(jìn)入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。全世界的房地產(chǎn)公司，只有2—3%的企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等。在這個(gè)行業(yè)里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)很難取得成功。企業(yè)可以通過發(fā)行房地產(chǎn)基金辦法獲得長期的低成本資金。如金地集團(tuán)與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團(tuán)共同在境外發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)基金。另外可以采用“以售養(yǎng)租”的方式。這里的 “售”指的是把商業(yè)地產(chǎn)周邊附屬開發(fā)的住宅與部分寫字樓拿出來銷售，“養(yǎng)”著商業(yè)地產(chǎn)的鋪位。在以往的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式中，商鋪是完全出售的，這種方式不可持續(xù)，而今則是只以租的形式，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理。另外，在具體的開發(fā)過程中，可以用商業(yè)地產(chǎn)作為杠桿去政府拿地，這樣拿地價(jià)格比純住宅低，而建安等開發(fā)成本可以往銷售物業(yè)上攤，可以合理規(guī)避土地增值稅等稅收。

2.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的人力資源問題和解決方案

所有行業(yè)都注重人才，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說，更需要人才。首先，因?yàn)橹袊虡I(yè)物業(yè)的開發(fā)公司只有200多家，大型購物中心綜合體在中國處于起步階段，所以管理人才極為緊缺。其次，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)合型的行業(yè)。做購物中心，是先做商業(yè)規(guī)劃，然后找租戶，找到合適的主力店、次主力店租戶，再做商業(yè)物業(yè)管理。因此，單純做房地產(chǎn)的人只有單純的房地產(chǎn)思維，而單純做零售做百貨的人也不是商業(yè)地產(chǎn)的行家里手，搞百貨搞超市是零售思維，這里需要復(fù)合型的知識(shí)，因而現(xiàn)在中國商業(yè)地產(chǎn)人才非常緊張。

專業(yè)人才對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說是極其重要的。例如，萬達(dá)在上海的五角場做了一個(gè)三十幾萬的購物中心，請了世界第一的商業(yè)設(shè)計(jì)公司做設(shè)計(jì)，這家公司有120多年專門做購物中心規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)，全球做了幾百個(gè)購物中心。工程動(dòng)工后，該公司邀請專門做高端購物中心的美國托伯曼公司的總裁參觀項(xiàng)目。美國托伯曼公司提出了一些建議，但因已經(jīng)施工，基本的東西不能推翻，只能做局部修改。修改之后，商場的規(guī)劃和人流動(dòng)線比原來的設(shè)計(jì)更加合理。僅此一項(xiàng)設(shè)計(jì)上的修改，可以每年增加2000萬的租金。所以做商業(yè)地產(chǎn)，沒有既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)還懂一點(diǎn)金融投資的綜合型人才，是非常難的。目前，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)萬達(dá)采用內(nèi)部培訓(xùn)大方式，自建一個(gè)專門的培訓(xùn)學(xué)校，慢慢培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)人才。

3.商業(yè)地產(chǎn)的培育和解決方案

根據(jù)調(diào)查，消費(fèi)者的購買行為中只有不到百分之二十是目的性購買的，80%是隨機(jī)購買的，為了培養(yǎng)消費(fèi)者的購買習(xí)慣，需要兩三年的時(shí)間。因而，一般來講，商業(yè)項(xiàng)目要有三年的培育期，最少也要兩年培育期，前三年非常不穩(wěn)定。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)的前三年，尤其是第一年的掉鋪率會(huì)達(dá)到30%，第一年補(bǔ)充招商后，第二年的掉鋪率還可能達(dá)到20%。小租戶的特點(diǎn)是只能共繁榮不可能共患難，商場火的時(shí)候想方設(shè)法擠進(jìn)來，商場生意不好就退。所以，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目即使全部招商完成并開業(yè)，也絕不意味著項(xiàng)目運(yùn)作已經(jīng)結(jié)束。例如現(xiàn)在成了購物中心典范的廣州天河城，開業(yè)8年半，租金比最初翻了6倍。實(shí)際上，在廣州天河城開業(yè)初期也曾差點(diǎn)停業(yè)。天河城建設(shè)時(shí)，貸款7億元，前三年連續(xù)虧損，租金收不上來，還不了貸款，困難重重。后由廣東省政府組織六大公司分擔(dān)出錢還貸，才渡過了難關(guān)。過了幾年后，市場培育期完成，得到消費(fèi)者的認(rèn)可，天河城終于渡過難關(guān)。所以說，輕輕松松做不了商業(yè)地產(chǎn)，沒有承受壓力的準(zhǔn)備做不了商業(yè)地產(chǎn)。因而在商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)后還需要一個(gè)強(qiáng)有力的商業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍，而商業(yè)物業(yè)管理的第一要?jiǎng)?wù)就是商業(yè)開業(yè)之后的補(bǔ)充招商和商鋪調(diào)整。

4.商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)流程問題和解決方案

做商業(yè)地產(chǎn)的投資商，90%以上是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而來，因而不可避免地帶著有房地產(chǎn)開發(fā)的思維定式。如，先做規(guī)劃設(shè)計(jì)，看立面挺漂亮，自認(rèn)為各方面都挺好，于是開始建項(xiàng)目，項(xiàng)目建到一半甚至建成后才開始招商。這樣的問題是，在招商過程的談判中投資商處于弱勢，只能被迫接受主力店等提出的價(jià)格。所以做商業(yè)地產(chǎn)，非常重要的是要把流程做對(duì)。具體來說有兩種方法，一種是以萬達(dá)為代表的訂單方式，采用先租后建，招商在前，建設(shè)在后的方式。另一種方法是以龍湖為代表的大類招商方式，在設(shè)計(jì)前先確定業(yè)態(tài)，并根據(jù)各業(yè)態(tài)的共同要求做好建設(shè)，然后每種業(yè)態(tài)選擇幾家來談判招商。

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