當前房地產市場存在的問題與對策研究

[摘 要]本文針對我國房地產市場目前存在的一些突出的問題，分析了相關的原因，并有針對性的提出了對策。

[關鍵詞] 房地產市場 問題 對策

我國房地產業在近10年獲得了快速發展，目前已成為我國國民經濟的一個支柱產業，對我國經濟的發展，及其居民居住環境、居住條件的改善起到了積極作用，但我國房地產業的也出現了一些亟待解決的問題。

一、我國房地產市場的現狀及問題

1.房地產呈現投資規模過大之勢

自2007年以來，房地產投資增速呈現逐月回升趨勢，前半年同比投資增長速度超過24%，超過上年同期增長速度0.6個百分點。2008年，全國房地產開發投資完成額為23 917億元，同比增長24.6%;2009年房屋銷售價格出現環比上漲，前半年全國商品房銷售面積達34 110萬m2，同比增長31.8%，銷售額15 900億，同比增長53.5%。從市場數據來看，2010年全國商品房銷售面積自4月開始出現小幅環比下降(1.9%)，在4月份的基礎上，5月商品房銷售面積及銷售額繼續大幅環比下降，降幅分別為15.8%和25.0%，其中商品房銷售額是今年以來首次出現環比下降，同時5月商品房銷售面積也首次出現了3.4%的同比下降。可見，房地產投資已在我國形成較大的規模，并呈現出逐年增長的趨勢。

2.商品房價格呈現上漲過快趨勢

進入2010年，中國商品房價格呈現出近乎瘋狂的上漲，3月份70個大中城市房價增長達11.7%，北京等一線城市的房價幾乎一天一變，北京一個樓盤一夜之間每平方米竟然漲價4000元，引起上千排隊買房人的憤怒，差點釀成群體事件。商品房提前進入4萬元時代的結果，就是讓大多數月工資兩三千的人一年收入買不起一平米房子。

目前，房地產價格出現的問題主要集中在商品房價格上漲過快，這使得中低收入者無力購買住房。而其主要原因是由于商品房的成本因土地價格形成機制的不健全而增高，商品房銷售價格行為不規范等原因造成的。

3.商品房結構設計不合理

我國房地產市場房出現的結構不合理現象已成為影響中國房地產業持續健康發展的重要因素。在住房供應結構中，經濟適用房及限價房等供應，應占總房源的35%~40%才較合理，但供應現狀則是出現別墅、高檔公寓等的比率較大，這顯然難以滿足中低收入者的購房需求，從而引發房地產市場在供求關系上的失衡。商品房價格的過度上漲會增加稅收，從而帶來相關產業的發展，導致政府在決策上的側重點過偏使得商品房結構出現失衡。

4.房地產市場秩序呈現混亂局面

我國目前的房地產市場秩序比較混亂。主要是房地產開發商、交易、中介、服務等各個環節，都存在不同程度的違法違規行為。尤其是出現過個別開發商和中介機構相互勾結誤導市場預期、惡意哄抬房價，使得一些房價在短期內呈現非正常上漲。

二、對加強房地產市場調控的建議及對策

1.加大對商品房結構的規劃管理

2010年1月13日，“國11條”出臺，就是為解決我國少數大城市短期內出現的房價上漲過快，住房供應結構不合理等問題。只有通過宏觀調控積極調整住房結構，引導居民合理消費，才能維護住房供應市場的平衡穩定發展。主要是增加普通商品住房的供給，對于房價較高、上漲比較快的地方，在增加普通商品住房的同時，也要增加限價商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房等帶有政策和保障性質的住房。

2.加強對房地產價格的調控管理

針對目前房地產價格不斷上漲的局勢，“國11條”要求合理引導投資消費，抑制投資和投機性購房。各地要嚴格執行對第二套購房的貸款條件和所規定的政策，一方面通過增加供給，另外一方面遏制不合理的住房消費，使得商品住房的供求關系更加平穩。

3.加大對房地產市場的監管力度

為了有效控制個人轉讓住房過程中出現的相關費用和有關扣除問題的不明確、不詳細，及對二手房交易個人所得稅的征收不到位等顯現。2006年9月，國家外匯管理局、建設部聯合發布《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，規范境外購房主體購買境內商品房的外匯管理。要使外商進入房地產市場就要規范其投資房地產市場準入、加強開發經營管理、嚴格規范境外機構及個人的購房管理，明確規范外商投資房地產企業的設立及股權轉讓和項目轉讓的程序等。并嚴格規范外商投資房地產企業在貸款、結匯等方面的行為。

4.對房地產金融信貸方面加強調控

上調貸款基準率以充分發揮經濟手段在資源配置和宏觀調控中的作用，是中央銀行對信貸收縮所采取的緊急措施。理論而言，上調貸款基本利率，首先可以抑制房地產市場的購買需求，從而影響房地產市場的投機行為;其次可以增加房地產業的開發和經營成本，控制房地產的開發規模，以從經濟的角度調控房地產市場的供求關系，降低購買量，從而減少房地產市場的供給量。

然而，事實則是以上各項政策的出臺并未起到有效地抑制房地產開發商的投資，原因則是以上兩者均將負擔和風險轉嫁給了消費者，這樣則會讓越來越多的真正具有住房需求的消費者放棄購房的行為，進而進一步對房地產市場呈觀望的態度。這樣一來表面上看雖能暫時緩解房價上漲的壓力，但并未徹底解決房地產市場出現的問題。

5.加強對土地的使用管理

房地產開發的產品總歸起來還是土地產品，我國目前的建設用地總量出現增長過快趨勢，只有有效的嚴把土地使用才能夠有效的控制房地產市場的供給管理。加強土地管理，禁止擅自將農用地轉為建設用地，加大對土地管理行為的監督檢查，嚴懲亂用土地的違法違規行為，嚴格規范土地執法方面的要求和標準，才能起到有效控制土地的使用管理。土地是房地產業發展的基石，只有根據各地區不同的住房需求，才能既能滿足一定時期內該地區的住房需求，還可以延長土地這種不可再生資源的使用。

參考文獻:

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