廉租房公租房是保障房主體

這十多年來，城鎮商品房市場如火如荼地發展起來了，但保障性住房的供給卻嚴重滯后了。這是商品房市場價格失控的基本原因之一

內在于人類無限需要中的需求，是經濟活動中最為本原的存在，它以經濟主體的購買力為載體，是推動經濟增長的直接動力。

需求具有自發性，但它背后有著各種動機。以購房需求為例，其動機基本分為自住動機、投資動機和投機動機，進而形成自住需求、投資需求和投機需求。自住需求就是民生需求，投資、投機需求則是為了資產保值、增值而產生的需求。

由于一套住房的價格不菲，對于低收入和中低收入的老百姓來說，靠其自身收入難以滿足自住需求，由此就有建立保障性住房制度的必要。中等收入以上的人們大多可以通過購買商品性住房，來滿足自住需求。也就是說，自住需求分別由保障性住房的供給和商品性住房的供給來加以滿足。

與購買股票的投資動機和投機動機不易區分不同，購房的投資動機和投機動機還是比較容易界定的，就像現在提出第三套房不貸款，就隱含著這樣一個假定：對于絕大多數家庭來說，第一套房是自住，第二套房是投資，第三套及以上就是投機了。

和其他商品與服務一樣，住房價格大漲，要么是供給不足。要么是需求旺盛，抑或二者同時存在。在中國近幾年房價高漲時，往往都是二者并存。這種情形出現時，首要的當然是增加供給，尤其要弄清增加哪一類供給；同時，要有區別地對待需求。對上述幾個方面的需求，要有明確的差別性措施。

需要指出的是，這些差別性措施不是“急就章”，頭痛醫頭。腳痛醫腳，而是要根據國家房地產業和房地產市場發展的戰略設計，采取相應的政策措施。保證自住性需求，尤其是確保保障性自住需求，是確定無疑的。對于投資性需求和投機性需求，在不同國家(地區)，都有適應各自國情、區情的戰略和政策。

一般而言，各國都要在商品性住房和保障性住房的基本政策及各自的大致比重，商品性住房作為投資品的門檻，保障性住房的主要類型等問題上作出戰略性的安排。這些戰略性安排的主要目的，是為了保證自住性需求，特別是保障性自住需求能夠得到滿足。

為此，我們在戰略層面至少要思考和規劃以下幾個問題：

其一，根據中國城鎮常住人口及其增長、可支配收入及其增長和住房用地等關鍵數據，確定在中國城鎮的常住人口中，居住商品性住房和保障性住房的比重。一旦這一比重作為戰略指標確定下來，就要堅決地保證實現。國際經驗表明，在美國，這一比重為20％—25％；在新加坡，這一比重高達80％左右。

根據中國的國情，這一比重應定在什么水平?根據上個世紀90年代國務院兩個關于城鎮住房制度改革的文件，專家認為，在我國結束住房福利分配制度后建構的城鎮家庭住房供應體系中，要向2／3的城鎮家庭提供保障性住房。遺憾的是，這十多年來，城鎮商品房市場如火如荼地發展起來了，但保障性住房的供給卻嚴重滯后了。這是商品房市場價格失控的基本原因之一。

其二，在商品性住房中，作為消費品(以自住為目的)和投資品(以保值、增值為目的)的比重應該如何把握?易言之，將商品性住房作為投資品保值、增值，其門檻應當如何設定?經驗表明，不設門檻，聽任市場調節，肯定不行。就像過去的時間里，我國投資、投機買房幾無門檻，進入退出都十分容易，由此導致資產泡沫過大(可由收入房價比、租售比和空置率共同驗證)。由我國的基本國情——人口多、人均土地少，適宜居住的地區少，以及可持續發展的要求所決定，住房在很大程度上是不宜作為投資品的。

如果說以往的戰略和政策沒有注意到這一點，那么，今后就要加大調整力度，設置某種程度的門檻，使商品性住房主要滿足中高收入居民的自住需求，而不能成為炒家謀取暴利的投資品。與此同時，要開發其他可供城鄉居民選擇的投資品，如固定收益債券，以增加他們的財產性收入。

其三，在城鎮保障性住房的供應體系中，主打的品種是什么?是經濟適用房，還是廉租房和公共租賃房?在深化城鄉二元結構改革和城市化、城鎮化的進程中，保障性住房的提供對象，將必然從戶籍人口擴展到常住人口。如果這一點是確定無疑的，那么，這里的戰略選擇只有一個，那就是，以廉租房和公共租賃房為主打品種。這是由資源硬約束決定的。而且，考慮到目前收入財產申報制度的現狀，經濟適用房在配售過程中，有著難以克服的障礙。因此，戰略層面對保障性住房的設計，要以推行廉租房和公共租賃房為主。

討論和解決上述房地產業的問題，其目的是為了有效解決老百姓“住”的問題，即滿足一個基本的民生需求。民生需求在任何社會都是“天”。不把問題上升到這個層面，就難以得到足夠的重視，也難以得到真正的解決。過去二十年房地產業發展的現實就證明了這一點。

這一輪“房地產新政”對這個問題得到了空前的重視，包括上海在內的一些城市，已經把公共租賃房的提供對象擴大到了城市常住人口。盡管現在都有房源不足的問題，但一旦問題這樣提出來了，就有解決的希望。這既是我們的期待，也希望藉此加速基本公共服務均等化的進程，進而使廣大人民群眾，尤其是低收入群眾的基本公共服務需求，即民生需求得到最大限度的滿足。