廉租房公租房是保障房主體

這十多年來，城鎮(zhèn)商品房市場(chǎng)如火如荼地發(fā)展起來了，但保障性住房的供給卻嚴(yán)重滯后了。這是商品房市場(chǎng)價(jià)格失控的基本原因之一

內(nèi)在于人類無限需要中的需求，是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最為本原的存在，它以經(jīng)濟(jì)主體的購(gòu)買力為載體，是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接動(dòng)力。

需求具有自發(fā)性，但它背后有著各種動(dòng)機(jī)。以購(gòu)房需求為例，其動(dòng)機(jī)基本分為自住動(dòng)機(jī)、投資動(dòng)機(jī)和投機(jī)動(dòng)機(jī)，進(jìn)而形成自住需求、投資需求和投機(jī)需求。自住需求就是民生需求，投資、投機(jī)需求則是為了資產(chǎn)保值、增值而產(chǎn)生的需求。

由于一套住房的價(jià)格不菲，對(duì)于低收入和中低收入的老百姓來說，靠其自身收入難以滿足自住需求，由此就有建立保障性住房制度的必要。中等收入以上的人們大多可以通過購(gòu)買商品性住房，來滿足自住需求。也就是說，自住需求分別由保障性住房的供給和商品性住房的供給來加以滿足。

與購(gòu)買股票的投資動(dòng)機(jī)和投機(jī)動(dòng)機(jī)不易區(qū)分不同，購(gòu)房的投資動(dòng)機(jī)和投機(jī)動(dòng)機(jī)還是比較容易界定的，就像現(xiàn)在提出第三套房不貸款，就隱含著這樣一個(gè)假定：對(duì)于絕大多數(shù)家庭來說，第一套房是自住，第二套房是投資，第三套及以上就是投機(jī)了。

和其他商品與服務(wù)一樣，住房?jī)r(jià)格大漲，要么是供給不足。要么是需求旺盛，抑或二者同時(shí)存在。在中國(guó)近幾年房?jī)r(jià)高漲時(shí)，往往都是二者并存。這種情形出現(xiàn)時(shí)，首要的當(dāng)然是增加供給，尤其要弄清增加哪一類供給；同時(shí)，要有區(qū)別地對(duì)待需求。對(duì)上述幾個(gè)方面的需求，要有明確的差別性措施。

需要指出的是，這些差別性措施不是“急就章”，頭痛醫(yī)頭。腳痛醫(yī)腳，而是要根據(jù)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的戰(zhàn)略設(shè)計(jì)，采取相應(yīng)的政策措施。保證自住性需求，尤其是確保保障性自住需求，是確定無疑的。對(duì)于投資性需求和投機(jī)性需求，在不同國(guó)家(地區(qū))，都有適應(yīng)各自國(guó)情、區(qū)情的戰(zhàn)略和政策。

一般而言，各國(guó)都要在商品性住房和保障性住房的基本政策及各自的大致比重，商品性住房作為投資品的門檻，保障性住房的主要類型等問題上作出戰(zhàn)略性的安排。這些戰(zhàn)略性安排的主要目的，是為了保證自住性需求，特別是保障性自住需求能夠得到滿足。

為此，我們?cè)趹?zhàn)略層面至少要思考和規(guī)劃以下幾個(gè)問題：

其一，根據(jù)中國(guó)城鎮(zhèn)常住人口及其增長(zhǎng)、可支配收入及其增長(zhǎng)和住房用地等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，確定在中國(guó)城鎮(zhèn)的常住人口中，居住商品性住房和保障性住房的比重。一旦這一比重作為戰(zhàn)略指標(biāo)確定下來，就要堅(jiān)決地保證實(shí)現(xiàn)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在美國(guó)，這一比重為20％—25％；在新加坡，這一比重高達(dá)80％左右。

根據(jù)中國(guó)的國(guó)情，這一比重應(yīng)定在什么水平?根據(jù)上個(gè)世紀(jì)90年代國(guó)務(wù)院兩個(gè)關(guān)于城鎮(zhèn)住房制度改革的文件，專家認(rèn)為，在我國(guó)結(jié)束住房福利分配制度后建構(gòu)的城鎮(zhèn)家庭住房供應(yīng)體系中，要向2／3的城鎮(zhèn)家庭提供保障性住房。遺憾的是，這十多年來，城鎮(zhèn)商品房市場(chǎng)如火如荼地發(fā)展起來了，但保障性住房的供給卻嚴(yán)重滯后了。這是商品房市場(chǎng)價(jià)格失控的基本原因之一。

其二，在商品性住房中，作為消費(fèi)品(以自住為目的)和投資品(以保值、增值為目的)的比重應(yīng)該如何把握?易言之，將商品性住房作為投資品保值、增值，其門檻應(yīng)當(dāng)如何設(shè)定?經(jīng)驗(yàn)表明，不設(shè)門檻，聽任市場(chǎng)調(diào)節(jié)，肯定不行。就像過去的時(shí)間里，我國(guó)投資、投機(jī)買房幾無門檻，進(jìn)入退出都十分容易，由此導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫過大(可由收入房?jī)r(jià)比、租售比和空置率共同驗(yàn)證)。由我國(guó)的基本國(guó)情——人口多、人均土地少，適宜居住的地區(qū)少，以及可持續(xù)發(fā)展的要求所決定，住房在很大程度上是不宜作為投資品的。

如果說以往的戰(zhàn)略和政策沒有注意到這一點(diǎn)，那么，今后就要加大調(diào)整力度，設(shè)置某種程度的門檻，使商品性住房主要滿足中高收入居民的自住需求，而不能成為炒家謀取暴利的投資品。與此同時(shí)，要開發(fā)其他可供城鄉(xiāng)居民選擇的投資品，如固定收益?zhèn)栽黾铀麄兊呢?cái)產(chǎn)性收入。

其三，在城鎮(zhèn)保障性住房的供應(yīng)體系中，主打的品種是什么?是經(jīng)濟(jì)適用房，還是廉租房和公共租賃房?在深化城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)改革和城市化、城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，保障性住房的提供對(duì)象，將必然從戶籍人口擴(kuò)展到常住人口。如果這一點(diǎn)是確定無疑的，那么，這里的戰(zhàn)略選擇只有一個(gè)，那就是，以廉租房和公共租賃房為主打品種。這是由資源硬約束決定的。而且，考慮到目前收入財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度的現(xiàn)狀，經(jīng)濟(jì)適用房在配售過程中，有著難以克服的障礙。因此，戰(zhàn)略層面對(duì)保障性住房的設(shè)計(jì)，要以推行廉租房和公共租賃房為主。

討論和解決上述房地產(chǎn)業(yè)的問題，其目的是為了有效解決老百姓“住”的問題，即滿足一個(gè)基本的民生需求。民生需求在任何社會(huì)都是“天”。不把問題上升到這個(gè)層面，就難以得到足夠的重視，也難以得到真正的解決。過去二十年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)就證明了這一點(diǎn)。

這一輪“房地產(chǎn)新政”對(duì)這個(gè)問題得到了空前的重視，包括上海在內(nèi)的一些城市，已經(jīng)把公共租賃房的提供對(duì)象擴(kuò)大到了城市常住人口。盡管現(xiàn)在都有房源不足的問題，但一旦問題這樣提出來了，就有解決的希望。這既是我們的期待，也希望藉此加速基本公共服務(wù)均等化的進(jìn)程，進(jìn)而使廣大人民群眾，尤其是低收入群眾的基本公共服務(wù)需求，即民生需求得到最大限度的滿足。