房產要素測量及其信息傳播意義

作者簡介

楊模，女，漢族，西安戶縣人，陜西省政法干部管理學院法律系畢業(yè)，后就讀中國廣播電視大學會計專業(yè)，自學城市規(guī)劃和土地規(guī)劃設計。2003年參加工作后一直堅持在戶縣國土資源局土地工作的第一線，主要從事農村宅基地使用證的測量、登記和辦理。多年來本著嚴于律己，寬以待人的做人原則，工作勤奮，刻苦專研，身體力行，注重理論與實踐相結合， 2008年獲得戶縣國土資源局全年優(yōu)秀工作者稱號。

作者長期致力于房產測量與信息傳播方面的研究，善于思考和總結，不斷擴充知識信息面，不斷完善提高自我，注重自身科研能力的培養(yǎng)，本期專欄刊出作者最新研究成果，敬請專家學者予以批評指正。

摘要:住房問題是關系到國計民生的大問題，隨著近年來房地產業(yè)的快速發(fā)展，房屋測量再度成為廣大買房人和賣房人關注的焦點。在此，筆者針對當前房產要素測量中應主要測量的內容及要求與方法等問題進行研究，希望能對房產測量的改善有所幫助。

關鍵詞:房產要素測量;測量內容;房產測量技術

中圖分類號:TU19文獻標識碼:A文章編號:1672-8122(2010)09-0187-02

房產測量是指運用測繪技術和手段來采集和表述房屋有關信息的活動。采集是指運用測繪科學技術，按照房地產業(yè)管理的要求和需要，對房屋和房屋用地的有關信息進行調查和測量。表述是指對房屋和房屋用地的幾何、地理、物理特性，用數(shù)字、文字、符號、影像進行描述，供產權人和有關人員使用。房產測量的基本內容包括房產平面控制測量、房產調查，房產要素測量，房產圖繪制，房產面積測算、變更測量，成果資料的檢查與驗收等。房產測量的成果包括:房產簿冊、房產數(shù)據(jù)和房產圖集。本文筆者主要探討的是房產要素的測量技術。

一、房產要素測量的內容

(一)界址測量[1]。1.界址點的編號，以高斯投影的一個整公里格網為編號區(qū)，每個編號區(qū)的代碼以該公里格網西南角的橫縱坐標公里值表示。點的編號在一個編號區(qū)內從1～99999連續(xù)順編。點的完整區(qū)編號由編號區(qū)代碼、點的類別代碼、點號三部分組成，編號形式如下:

編號區(qū)代碼(9位)類別代碼(1位)點的編號(5位)

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編號區(qū)代碼由9位數(shù)組成，第1、第2位數(shù)為高斯坐標投影帶的帶號或代號，第3位數(shù)為橫坐標的百公里數(shù)，第4、第5位數(shù)為縱坐標的千公里數(shù)和百公里數(shù)，第6、第7位和第8、第9位數(shù)分別為橫坐標和縱坐標的十公里和整公里數(shù)。類別代碼由1位數(shù)表示，其中:3表示界址點。點的編號由5位數(shù)表示，1～99999連續(xù)順編。2.界址點測量從鄰近基本控制點或高級界址點起算，以極坐標法、支導線法或正交法等野外解析法測定，也可在全野外數(shù)據(jù)采集時和其它房產要素同時測定。3.丘界線測量，需要測定丘界線邊長時，用預檢過的鋼尺丈量其邊長，丘界線丈量精度應符合規(guī)定，也可由相鄰界址點的解析坐標計算丘界線長度。對不規(guī)則的弧型丘界線，可按折線分段丈量。測量結果應標示在分丘圖上。供計算丘面積及復丈檢測之依據(jù)。4.界標地物測量，應根據(jù)設立的界標類別、權屬界標位(內、中、外)選用各種測量方法測定，其測量精度應符合規(guī)定，測量結果應標示在分丘圖上。

界標與鄰近較永久性的地物宜進行聯(lián)測。

(二)境界測量。行政境界測量，包括國界線以及國內各級行政區(qū)劃界。測繪國界時，應根據(jù)邊界條約或有關邊界的正式文件精確測定，國界線上的界樁點應按坐標值展繪，注出編號，并盡量注出高程。國內各級行政區(qū)劃界應根據(jù)勘界協(xié)議、有關文件準確測繪，各級行政區(qū)劃界上的界樁、界碑按其坐標值展繪。

(三)房屋及其附屬設施測量[2]。1.房屋應逐幢測繪，不同產別、不同建筑結構、不同層數(shù)的房屋應分別測量，獨立成幢房屋，以房屋四面墻體外側為界測量;毗連房屋四面墻體，在房屋所有人指界下，區(qū)分自有、共有或借墻，以墻體所有權范圍為界測量。每幢房屋除按要求的精度測定其平面位置外，應分幢分戶丈量作圖。丈量房屋以勒腳以上墻角為準;測量房屋以外墻水平投影為準。2.房屋附屬設施測量，柱廊以柱外圍為準;檐廊以外輪廓投影、架空通廊以外輪廓水平投影為準;門廊以柱或圍護物外圍為準，獨立柱的門廊以頂蓋投影為準;挑廊以外輪廓投影為準;陽臺以底板投影為準;門墩以墩外圍為準;門頂以頂蓋投影為準;室外樓梯和臺階以外圍水平投影為準。3.房角點測量，指對建筑物角點測量，其點的編號方法除點的類別代碼外，其余均與界址點相同，房角點的類別代碼為4。房角點測量不要求在墻角上都設置標志，可以房屋外墻勒角以上(100±20)cm處墻角為測點。房角點測量一般采用極坐標法、正交法測量。對正規(guī)的矩形建筑物，可直接測定3個房角點坐標，另一個房角點的坐標可通過計算求出。4.其它建筑物，構筑物測量是指不屬于房屋，不計算建筑面積的獨立地物以及工礦專用或公用的貯水池、油庫、地下人防干支線等。

獨立地物的測量，應根據(jù)地物的幾何圖形測定其定位點。亭以柱外圍為準;塔、煙囪、罐以底部外圍輪廓為準;水井以中心為準;構筑物按需要測量。共有部位測量前，須對共有部位認定，認定時可參照購房協(xié)議、房屋買賣合同中設定的共有部位，經實地調查后予以確認。

(四)陸地交通、水域測量。1.陸地交通測量是指鐵路、道路橋梁測量。鐵路以軌道外緣為準;道路以路緣為準;橋梁以橋頭和橋身外圍為準測量。2.水域測量是指河流、湖泊、水庫、渠道、水塘測量。河流、湖泊、水庫等水域以岸邊線為準;渠道、水塘以坡頂為準測量。

(五)其他相關地物測量。其他相關地物是指天橋、站臺、階梯路、游泳池、消火栓、檢閱臺、碑以及地下構筑物等。消火栓、碑不測其外圍輪廓，以符號中心定位。天橋、階梯路均依比例繪出，取其水平投影位置。站臺、游泳池均依邊線測繪，內加簡注。地下鐵道、過街地道等不測出其地下物的位置，只表示出入口位置。

二、房產要素測量的要求

1.每個測站應輸入測站點點號和測站點坐標，儀器號，指標差，視準軸誤差，觀測日期，儀器高等參數(shù)。

2.儀器對中偏差不超過±3mm;儀器高、覘點高取至厘米;加、乘常數(shù)改正不超過1cm時可不進行改正。

3.以較遠點定向，以另一已知點作檢核，檢核較差不得超過±0.1m，數(shù)據(jù)采集結束后，應對起始方向進行檢查。

4.檢測時，水平角和垂直角讀至1′，測距讀到1mm，最大距離一般不超過200m，施測困難地區(qū)可適當放寬，但距離超過100m時水平角讀至0.1′。

5.觀測棱鏡時，棱鏡氣泡應居中，如棱鏡中心不能直接安置于目標點的中心時，應作棱鏡偏心改正。

6.野外作業(yè)過程中應繪制測量草圖，草圖上的點號和輸入記錄的點號應一一對應。

三、房產要素測量的方法

(一)極坐標法測量。1.采用極坐標法時，由平面控制點或自由設站的測量站點，通過測量方向和距離來測定目標點的位置[3]。2.界址點的坐標一般應有兩個不同測站點測定的結果，取兩成果的中數(shù)作為該點的最后結果。3.對間距很短的相鄰界址點應由同一條線路的控制點進行測量。4.可增設輔助房產控制點，補充現(xiàn)有控制點的不足;輔助房產控制點參照三級房產平面控制點的有關規(guī)定執(zhí)行，但可以不埋設永久性的固定標志。5.極坐標法測量可用全站型電子測速儀，也可用經緯儀配以光電測距儀或其他符合精度要求的測量設備。

(二)正交法測量。1.正交法又稱直角坐標法，它是借助測線和短邊支距測定目標點的方法。2.正交法使用鋼尺丈量距離配以直角棱鏡作業(yè)，支距長度不得超過50m。3.正交法測量使用的鋼尺須經鑒定合格。

(三)線交會法測量。線交會法又稱距離交會法，它是借助控制點、界址點和房角點的解析坐標值，按三邊測量定出測站點坐標，以測定目標點的方法。

四、房產測量傳播的意義

房產測量作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當前有著重要的傳播意義。首先，房產測量可以為房產產權人提供法律保護依據(jù)。房產測量的結果一經房產管理部門確認發(fā)證即具有法律效力，將成為處理產權糾紛的重要依據(jù)。它直接關系到購房人的切身利益。房產測量的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科學性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據(jù)，同時，房產測量也為調處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建筑和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。

參考文獻:

[1]靳祥升.測量學[M].鄭州:黃河水利出版社，2002.

[2]同濟大學測量系，清華大學測量調研組.測量學[M].北京:測繪出版社，2002.

[3]顧孝烈，鮑峰，程效軍.測量學[M].上海:同濟大學出版社，2006.