樓市回暖孰之過?

“金九銀十”本是對樓市銷售旺季的一個戲謔稱呼，每年的這個時候，樓市總會出現一輪高供應量、高成交量、價格高速上揚的“三高現象”。今年的“金九銀十”因為是在歷時5個月的調控之后，因而備受的矚目!

“北京樓市成交量暴漲”、“廣州驚現‘日光盤’”……種種消息不絕于耳。作為全國風向標的京滬穗深等四地樓市首次出現了自調控以來的集體飆升，部分二線城市亦跟風上漲。

那么，到底是何種原因促使房地產市場的表現與宏觀調控政策背道而馳，下一步會否有更加嚴厲的調控政策出臺呢?

集體逆市回暖

京穗滬深等一線城市樓市“量價齊升”已是不爭的事實。

在8月成交量大幅反彈的基礎上，9月北京樓市再次出現成交量的井噴。不僅如此，在成交量異軍突起的同時，成交價格也隨之水漲船高，個別樓市甚至出現了需要托關系“走后門”才能買到房子的現象。

據北京房地產交易管理網數據顯示，9月6日至12日，北京商品房一周總成交期房為4191套，環比前一周上漲了75.9%。而同比上漲更是高達266.7%。

而就在中秋假的最后一天，北京樓市再次上演瘋狂的一幕，地鐵大興線高米店北站旁的保利茉莉再次開盤，1000余套房源吸引了5000人排隊，此次開盤相比之前已經上漲近千元。位于望京的東湖灣，最近開盤的預售價達到35000元/平方米，比之前的預期價格上調了3000元/平方米。

在上海，有統計顯示9月上半月上海一手房成交套數為4963套，環比(8月上半月)成交的2875套，回升72.6%。9月上半月一手房平均成交單價為20841元/平方米，與8月上半月的21128元/平方米大體持平。9月上半月，取得商品住宅預售許可證的樓盤有23個，供應面積49.29萬平方米，與8月同期相比，供應量增加近兩倍。

在廣州，號稱“中國第一大盤”的廣州亞運城9月26日開盤即遭火爆搶購，首批房源均價在12000元至13000元/平方米，雖然定價高于之前市場預期，仍獲得購房者追捧。在亞運城的一個銷售點富力盈信大廈，早上8點鐘現場已聚集了約2000多人。另一個銷售點廣州花園酒店11點前就停止了所有的認購，有幸進入現場的認購者表示，早上7點多就到現場排隊。

深圳樓市亦是如此。在8月份開始反彈之后，9月份成交量持續走高，尤其是中秋假期期間，成交十分活躍，三天成交量達482套，部分樓盤也重現排隊買房情況。雖然9月份以來樓市供應大增，但價格不降反升，在售樓盤普遍缺乏優惠力度，多數樓盤只象征性推出一兩個點優惠折扣。

作為樓市風向標的京穗滬深等一線城市樓市集體回暖，使得抵抗力微弱的部分二線城也跟風上漲，尤其是類似大連、南京、杭州等二線富裕城市。

數據顯示，9月20日-26日這一周南京的商品住宅成交量環比上漲19.76%;杭州的成交均價環比上漲28.04%;蘇州商品住宅成交面積環比上漲6.86%。中西部各重鎮亦是如此。成都這一周的商品住宅成交1840套，成交面積16.79萬平方米，環比上漲3.81%;武漢商品房成交面積環比上漲6.21%，成交均價6182元/平方米，環比上漲1.66%;長沙商品住宅成交量環比上漲17.61%。在記者對比8月份數據之后發現，除成都出現了環比1.16%的小幅回落，以上二線城市皆可用“大漲”一詞概括。其中，8月份的南京出現了環比90.76%的劇烈漲幅，杭州亦是有53.39%的環比增幅。

開發商“變戲法”

所謂上有政策，下有對策。面對嚴厲房產政策，開發商為保障自己的利益最大化，亦絞盡腦汁來“變戲法”，意欲逃脫政策的“緊箍咒”。

房產商的伎倆，不外乎以下幾種:拿到預售證卻不開賣，或者只拿少量單位出來賣;明明剛開盤，大堆房子未出貨，卻宣稱“已賣完”;又或者是開發商聯手中介，自己先買下房子，再拿出來高價出售。

這種典型的捂盤惜售現象非常常見，由于6、7月份正值傳統銷售淡季，大多數開發商都有意將推盤日期延后至9、10月份，希望抓住“金九銀十”在年底前取得一波資金回籠。

此現象在豪宅項目上表現得更為明顯。戴德梁行綜合住宅服務華東區董事伍惠敏表示，目前市場上單價在5萬元以上的豪宅項目在售的幾乎都是前期推出的尾盤，以境外開發商或有境外上市背景的內資開發商為主。

為何房產商對“捂盤”這一方式樂此不疲呢?究其原因，便發現“捂盤”一個月，開發商僅需要付出幾萬元的利息，而得到的卻是數百萬元甚至上億元的利潤收益。只要樓價平均每平方米漲價10元，6萬平方米的項目利潤就多出600萬元，比銀行利息也是高出一大截，而一平方米漲價10元買家幾乎沒有感覺。

因此，以往僅少數開發商對不超過整個樓盤5%的房子進行“假銷售”;而現在，大多數房企都在進行這一手法，而且很可能是六七成房源都會被拿來操作。

有房產專家表示，不管開發商采取怎樣的“捂盤惜售”措施，最終的目的就是為了促升成交量、提高樓價。比如開發商每次只拿出一小部分房源進行銷售，造成消費者“爭食”的現象，從而加快了消費者的決策速度，達到快速銷售的目的。同時，前期產品的熱銷，也為其下一次推貨的漲價營造了足夠的市場氛圍，給市場造成一種“熱銷”、“供不應求”的假象。

政策執行不力

實際上，對樓市新政執行力度的詬病，一直存在。經濟學家馬光遠就表示，比如“國十條”中提出要完善房地產稅收政策，可實際執行中卻一再拖延，不可避免地會影響到政策的預期效果;又比如“國十條”中提到要對調控不力的地方進行問責，可對于媒體曝光出來的上千宗閑置土地名單，一直沒有見到任何制裁措施;再如各地一些銀行對房貸政策悄然“松綁”，也沒有去深究……

嚴厲的政策軟執行的確是此番樓市回暖的又一個主要原因。“國十條”大多數內容至今在一些地方被架空，不管是對房價暴漲失職的官員問責，還是對開發商土地增值稅的清算，以及對哄抬房價的打擊，還有對普通市民的住房保障，都只是“只聞樓梯響，不見人下來”。

天則經濟研究所所長盛洪在接受記者采訪時也明確表示，政府的宏觀調控政策沒干政府該干的事兒，沒從財政政策和貨幣政策這些宏觀角度來進行調控，卻干了企業該干的事兒，干預銀行的貸款政策，干預消費者的消費決策，這注定了調控只是治標不治本的權宜之計。

剛需激增?

一位購房者接受記者采訪時說的話也許能解釋房價看漲的原因，他說，“宏觀調控政策出臺后，就一直盼望著房價快降，可等了4個多月也沒見大動靜。如今都說成交回暖了，反而害怕價格漲回去，想盡快出手，現在有不少人都抱有這樣的想法，這就把開發商給抬‘牛’了，擔心倒成了不得對面對的事實。”

目前，各地購房者對于調控后市房價的預期開始轉變，由下跌漸漸轉為上漲，諸多剛性需求者觀望態度開始松動，入市步伐開始加快。

“由于2008年宏觀調控后2009年房價的報復性反彈，使得當前購房者對后市房價預期發生變化，在當前還有購買力的情況下，盡快入市以免將來因房價上漲而失去買房的機會。”某國有商業銀行相關部門負責人表示。

此外， 十一國慶節，一直都是中國的傳統婚期，傳統結婚先買房的觀念，更是深入人心，所以，婚房需求入市成為成交量回暖的動力之一。

業內人士分析認為，近期部分城市樓市“回暖”主要是因為新增供應量前期尚未大量釋放、前期積累的剛需、政策調控不信任、不相信房價真跌、通脹及預期加劇等多種因素造成的。特別在“金九銀十”的傳統銷售旺季，開發商通過促銷等優惠活動進行項目銷售，固然會對剛性需求的購房者產生求購欲望，而成交量也會相應提升。

而短期成交量上升的現象，使部分另有它求的開發商、專家借機鼓吹“開始新一輪的樓市反彈”，從而導致樓市出現了恐慌效應。

投資客現身

在房價維持在高位徘徊的情況下，市場的部分“剛需”就是再有決心買房，現實也沒有能力實現。而且，如果近期出現的這場成交量暴漲確實是由“剛需”所致，那么也一定會使銀行的房貸出現暴增。但目前不管是央行還是銀監會，都沒有這樣的信息傳出。這說明，有投資客現身。

最近房地產市場出現的一些“新買房人”，有不少都是“老面孔”，基本都屬于已有一兩套甚至更多住房的炒房客。他們有的已從以往的炒房投機中獲取了巨大的利益，根本無需貸款就可以從容炒房;有的想趁現在調控形勢曖昧之際再“賭”上一把。炒房客的卷土重來，也是最近各地房地產市場成交量猛增的原因之一。