西安市城鎮家庭住房支付能力測量及分析

摘 要:要解決好住房保障問題，首先要對居民住房可支付能力有清醒的了解和科學有據的判斷。在西安市商品房價格不斷上漲的情況下，對西安市城鎮家庭住房支付能力進行計算和分析，以為西安市政府購建和諧住房保障體系提供參考，并為房地產開發商制定適銷對路的營銷策略提供依據。

關鍵詞:住房支付能力;房價收入比;商品房價格

中圖分類號:X3

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)07-0026-02

1 西安市城鎮家庭住房支付能力測量

1.1 測量住房可支付能力的基本指標

測量住房可支付能力，最為熟知和最為廣泛實用的指標是住房支付能力指數(HAI，housing affordability index)和房價收入比(PIR，Housing Price to Income Ratio)。

計算公式為:

房價收入比=(住宅面積*住宅的平均價格)/家庭年可支配收入

1.2 西安市城鎮家庭房價收入比影響因素及其指標計算

依據國內慣例，本文采用房價收入比指標作為判斷西安市城鎮居民家庭住房支付能力指標。計算房價收入比主要考慮三個因素:家庭年可支配收入、居民住宅平均價格和居民住房面積。

(1)西安2004-2008年城鎮家庭人均可支配收入狀況。

城鎮家庭人均可支配收入是影響居民住房支付能力高低重要因素。2004年-2008年西安市城鎮家庭人均可支配收入見表1。

表1 (單位:元)

2004年2005年2006年2007年2008年

西安市城鎮居民人均支配收入8544.039627.8910905.3912662.0315206.89

表1中的數據反映的是西安市2004年到2008年城鎮居民平均家庭人均可支配收入，其數值的高低代表的是西安市近年城鎮居民可支配收入的平均水平。然而在現實生活中由于行業、職業等因素的差異，不同家庭的人均可支配收入和家庭總體可支配收入存在較大差異。所以，僅僅采用平均的人均可支配收入不能全面具體地反映西安市城鎮居民實際的收入水平的。本文根據西安市城鎮居民收入具體情況將西安市城鎮家庭分為最低收入戶、低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶、高收入戶和最高收入戶等七組，分別收集不同收入戶的人均可支配收入數據，作為計算西安市城鎮居民不同住房支付能力的依據。據《西安市統計年鑒(2004-2008)》顯示，不同年份不同水平收入戶家庭可支配收入如表2:

表2 (單位:元)

2004年2005年2006年2007年2008年

最低收入戶3112.243414.063913.304676.065772.38

低收入戶4723.045183.765995.807128.968770.91

中偏下收入戶6185.536639.887704.749097.5411115.31

中等收入戶7949.118586.99963.9811722.3814269.78

中偏上收入戶9825.9911211.8112578.5314620.5417578.82

高收入戶12714.7314828.1216318.1418749.7822272.53

最高收入戶19885.2223182.2324923.9427415.4831024.98

從以上數據可以發現西安市城鎮居民人均可支配收入存在較大差距，最高收入戶的人均可支配收入一直是最低收入戶人均可支配收入的5倍以上，但從2005年開始逐漸呈下降趨勢，2005年為6.8倍，2006年為6.4倍，2007年為5.8倍，2008年為5.3倍。

(2)西安市2004-2008年商品房銷售平均價格狀況。

商品房銷售價格是決定居民住房支付能力高低的決定性因素。根據西安市房地產信息網，2004年—2008年西安市商品房銷售價格見表3。

表3 (單位:元/平方米)

2004年2005年2006年2007年2008年

西安市商品房銷售平均價格23942686307339784268

從表3中可以看出，近5年西安市商品房銷售價格逐年提高，相鄰年份上漲幅度為:12.20%、14.41%、29.45%、7.29%。2007年商品房價格上漲幅度最高，2008年商品房價格上漲幅度最低。

(3)西安市城鎮居民2004—2008年人均住宅面積狀況。

國家統計局西安調查總隊調查資料顯示，2004年西安市城鎮家庭人均住宅建筑面積12.9平方米;2005年西安市城鎮家庭人均住宅建筑面積13.9平方米;2006年西安市城鎮家庭人均住宅建筑面積23.2平方米;2007年西安市城鎮家庭人均住房建筑面積23.6平方米;2008年西安市城鎮家庭人均住房建筑面積28.5平方米。

(4)西安市城鎮居民2004—2008年房價收入比計算。如表4:

表4

2004年2005年2006年2007年2008年

房價收入比3.613.866.527.418

依據表2數據、2004年-2008年西安市城鎮居民平均住房面積以及房屋銷售價格計算西安市7類不同收入戶的房價收入比值，具體計算見表5。

表5

2004年2005年2006年2007年2008年

最低收入戶9.9210.918.820.0821.08

低收入戶6.547.1811.8613.1713.87

中偏下收入戶4.995.69.2310.3210.95

中等收入戶3.894.337.148.018.53

中偏上收入戶3.143.325.666.426.92

高收入戶2.432.514.45.015.46

最高收入戶1.551.62.853.423.92

2 西安市城鎮居民住房支付能力特征分析

2.1 城鎮居民房價收入比呈上升趨勢

表4中的數字反映出西安市從2004年到2008年城鎮居民房價收入比的平均水平一直處于上升趨勢，以2004年為1，每年的上漲比率分別為6.93%、68.91%、13.65%、7.96%。

表5中的數字反映西安市2004—2008年城鎮七組不同收入戶的房價收入變化情況。以2004年數字為1，最低收入戶房價收入比每年上漲比率分別為9.88%、72.48%、6.81%和4.98%;低收入戶房價收入比每年上漲比率分別為9.79%、65.18%、11.05%和5.32%;中等偏下收入戶房價收入戶比每年上漲比率分別為12.22%、64.82%、11.81%和6.1%;中等收入戶房價收入比每年上漲比率分別為11.31%、64.9%、12.18%和6.49%;中等偏上收入戶房價收入比每年上漲比率分別為5.73%、70.48%、13.43%和7.79%;高收入戶房價收入比每年上漲比率分別為3.29%、75.3%、13.86%和8.98%;最高收入戶房價收入比每年上漲比率分別為3.23%、78.13%、20%和14.62%。

2.2 西安市城鎮居民不同收入群體住房支付能力存在較大差異

(1)最低收入家庭的房價收入比較低。2008年西安市最低收入戶的房價收入比為21.08，而2008年全國最低收入戶的房價收入比為23.08，西安市低于全國平均水平9.49%。

(2)最高收入家庭的房價收入比高。2008年西安市最高收入戶的房價收入比為3.92，而全國最高收入戶的房價收入比為2.52，西安市最高收入戶房價收入比高于全國平均水平55.56%。

(3)最高收入戶和最低收入戶的房價收入比差距相對較小。2008年西安市最低收入戶房價收入比21.08，最高收入戶的房價收入比為3.92，最低收入戶房價收入比與最高收入房價收入比差距為17.76，而2008年全國最低收入戶與最高收入戶房價收入比差距為20.56，西安市的差距數字低于全國平均水平。

(4)中等收入以下家庭的房價收入比上漲趨勢呈現不斷降低的趨勢，而高收入以上家庭的房價收入比上漲趨勢呈現不斷上升的趨勢。這一變化趨勢符合中國房價收入比的總體走勢。

參考文獻

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