城鄉(xiāng)一體化背景下的房地產(chǎn)市場(chǎng)探討

摘 要:在城鄉(xiāng)一體化的歷史背景下，我國(guó)農(nóng)村住房制度改革和創(chuàng)新的問(wèn)題已經(jīng)迫在眉睫，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。把握房地產(chǎn)市場(chǎng)改革要點(diǎn)，必須從農(nóng)村居民房權(quán)制度的改革、改革農(nóng)村住房流通體制以及促進(jìn)住房財(cái)產(chǎn)的有效實(shí)現(xiàn)，改革和規(guī)范農(nóng)村宅基地供應(yīng)制度三個(gè)方面開(kāi)展。

關(guān)鍵詞:城鄉(xiāng)一體化;房地產(chǎn)市場(chǎng);農(nóng)村住房改革

中圖分類號(hào):F8

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1672-3198(2010)07-0129-01

1 農(nóng)村住房制度改革和創(chuàng)新的必然性

1.1 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求

我國(guó)的基本體制經(jīng)過(guò)了30多年的發(fā)展已經(jīng)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，可是現(xiàn)在的農(nóng)村住房制度所遵循的依舊是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，是一個(gè)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物。造成了與今天的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)生諸多磕磕碰碰，現(xiàn)今的法律法規(guī)與現(xiàn)實(shí)的背離越來(lái)越大。

1.2 農(nóng)民要求改善住房條件的迫切愿望

伴隨農(nóng)村包產(chǎn)到戶和農(nóng)民外出打工，農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村居民的生活質(zhì)量有了飛速的發(fā)展。農(nóng)民的收入增加也催生了對(duì)住房的消費(fèi)，許多農(nóng)村居民提前消費(fèi)的行為發(fā)揮的示范作用則更加刺激了其他農(nóng)村居民建造住房和購(gòu)買住房的欲望。

1.3 農(nóng)村發(fā)展的客觀現(xiàn)實(shí)

城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和農(nóng)村勞動(dòng)力的大量轉(zhuǎn)移。農(nóng)村居民進(jìn)入城市從事產(chǎn)業(yè)工人的工作或者轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民的人數(shù)日漸增加，現(xiàn)在許多農(nóng)村空心化的現(xiàn)象越來(lái)越多，農(nóng)村的空置房屋也越來(lái)越多。雖然有一些是房主有時(shí)可能要返回來(lái)居住，但大多數(shù)卻是在觀望等待，看哪個(gè)時(shí)間可以賣出個(gè)較高的價(jià)格。

1.4 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革的必經(jīng)之路

城鄉(xiāng)一體化已經(jīng)在逐步推進(jìn)。在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，各地都注重對(duì)城鎮(zhèn)與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，積極消除城鎮(zhèn)與農(nóng)村的差別，打造一體化的物質(zhì)基礎(chǔ)、生產(chǎn)要素以及經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。因此對(duì)原有的農(nóng)村房地產(chǎn)制度提出了改變的要求。

2 把握房地產(chǎn)市場(chǎng)改革要點(diǎn)

2.1 農(nóng)村居民房權(quán)制度的改革

在目前我國(guó)的城市居民所擁有的房屋(不論是房改房還是自己從開(kāi)發(fā)商處所購(gòu)的商品房)都是土地所有權(quán)歸屬于國(guó)家，房屋所有人雖然只是擁有若干年的使用權(quán)而已，但卻有轉(zhuǎn)讓出售的權(quán)利。農(nóng)村居民都是在本鄉(xiāng)本土的宅基地上建造房屋，土地歸屬于村集體所有，房屋所有人對(duì)宅基地的使用時(shí)限目前尚無(wú)法律規(guī)定。農(nóng)村居民對(duì)于自己在宅基地上所建造的房屋沒(méi)有轉(zhuǎn)讓出售的權(quán)利。也就是房屋是自己建造的，卻是殘缺的產(chǎn)權(quán)。我們?nèi)绻軌蛱幚砗棉r(nóng)村居民住房用地的性質(zhì)以及房屋的所有權(quán)，農(nóng)民就可以有效地盤(pán)活住房資產(chǎn)。

對(duì)農(nóng)村居民自己所有的住宅用地是否也可以使用繳納土地出讓金的辦法來(lái)解決住宅用地的產(chǎn)權(quán)。這樣操作的話，農(nóng)村居民能夠申請(qǐng)對(duì)自己的房屋辦理房屋所有權(quán)證、集體出讓建設(shè)用地使用權(quán)證和規(guī)劃建設(shè)許可證做到數(shù)證齊全的要求。產(chǎn)權(quán)也變得合理清晰，使農(nóng)民的房屋用益權(quán)成為現(xiàn)實(shí)。

2.2 改革農(nóng)村住房流通體制以及促進(jìn)住房財(cái)產(chǎn)的有效實(shí)現(xiàn)

(1)允許農(nóng)村居民對(duì)自己在農(nóng)村的住宅與宅基地一并出售給他人。現(xiàn)在，不少農(nóng)民通過(guò)外出打工等各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其中有相當(dāng)一部分積累了數(shù)量可觀的財(cái)產(chǎn)。他們中已經(jīng)有不少在城市中購(gòu)買了商品房，這種情況下就應(yīng)當(dāng)同意他們出售自己在農(nóng)村的原有住宅。可以采用市場(chǎng)化的辦法，給予一定的資金補(bǔ)償。資金的來(lái)源渠道可以考慮從農(nóng)村居民將房屋出售時(shí)所繳納的出讓金來(lái)支付。

(2)讓城鎮(zhèn)與農(nóng)村的住房可以相互流通、上市轉(zhuǎn)讓。應(yīng)當(dāng)支持農(nóng)村居民出售自己富余的住房，出售的對(duì)象不再僅限于本村本土的人，而是所有有購(gòu)買意向的人。我們應(yīng)當(dāng)改變這種現(xiàn)狀，支持和鼓勵(lì)城鎮(zhèn)居民去農(nóng)村購(gòu)房(購(gòu)買已經(jīng)支付出讓金的房產(chǎn))。如同讓農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)購(gòu)房一樣，也可以讓城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村置業(yè)。

(3)變革農(nóng)房拆遷補(bǔ)償辦法。現(xiàn)在城市的房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)行的是市場(chǎng)化原則，對(duì)被拆遷房屋完全按房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估，可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，包括區(qū)位補(bǔ)償和重置價(jià)格結(jié)合成新及裝飾裝璜補(bǔ)償?shù)龋部梢詫?shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。而對(duì)農(nóng)民的住房拆遷的補(bǔ)償政策則是不合理不到位的，只能拿到建筑安裝投入經(jīng)成新折舊后的價(jià)錢，而拿不到占大頭的土地基準(zhǔn)價(jià)及區(qū)位補(bǔ)償費(fèi)。尤其是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更低.農(nóng)民作出的犧牲和奉獻(xiàn)太大。為此.應(yīng)當(dāng)修訂農(nóng)房拆遷補(bǔ)償政策，依法征收農(nóng)民的房屋，按照與城鎮(zhèn)同房同價(jià)原則及時(shí)足額給農(nóng)戶合理補(bǔ)償。

2.3 改革和規(guī)范農(nóng)村宅基地供應(yīng)制度

(1)對(duì)原有的宅基地要研究并明確規(guī)定有關(guān)政策邊界，這也是搞好農(nóng)村房改的先決條件。現(xiàn)行土地法律法規(guī)對(duì)宅基地申請(qǐng)條件作出規(guī)定的很少，而這些在農(nóng)村房改中都是無(wú)法回避而須加以回答和解決的問(wèn)題有必要明確.

(2)可考慮終結(jié)無(wú)償使用宅基地的政策。要在充分尊重農(nóng)民意愿的前提下，用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)宅基地的分配使用，規(guī)范農(nóng)村宅基地特別是閑置宅基地的合理利用，促進(jìn)解決現(xiàn)有宅基地集約利用和超標(biāo)問(wèn)題。

今后農(nóng)村居民的住房供應(yīng)將和城鎮(zhèn)居民一樣，逐步地完全地走向市場(chǎng)，從而體現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的要求。

參考文獻(xiàn)

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