南充市房地產(chǎn)金融危機時期態(tài)勢分析和優(yōu)化

摘要：全球金融危機對國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)帶來一定突發(fā)狀態(tài)的影響。以此為背景，選擇中國西部二級城市南充市為研究對象，分析了南充市房地產(chǎn)其時的態(tài)勢，并結(jié)合土地結(jié)構(gòu)時空優(yōu)化理論，提出時空相結(jié)合的相應優(yōu)化策略，以期對城市增長及房地產(chǎn)發(fā)展有所啟發(fā)。

關(guān)鍵詞：金融危機；房地產(chǎn)；土地結(jié)構(gòu)；時空優(yōu)化理論

中圖分類號：F293文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2010）36-0150-03

一、 南充市房地產(chǎn)概況

（一）南充市

南充市位于四川盆地東北部，嘉陵江中游，東鄰達州市，南連廣安市，西與遂寧市、綿陽市接壤，北與廣元市、巴中市毗鄰，現(xiàn)管轄三區(qū)五縣一市，總面積12 494平方公里，2007年底城市建成區(qū)近60平方公里。南充已被納入全國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗區(qū)；列入四川省優(yōu)先發(fā)展的四個特大城市之一，是具一定代表性的發(fā)展中城市。

據(jù)國家統(tǒng)計局資料顯示，2009年南充GDP總量達686.3億元，同比增長14.9%。各縣（市）區(qū)人均GDP最高為順慶17 482元。人均可支配收入為12 558元，同比增長10.8%，人均消費性支出為9 637元，同比增長12.4%。截至2008年底，南充戶籍總?cè)丝? 494 938。其中，市轄三區(qū)總?cè)丝? 924 945，市轄三區(qū)城市人口86.36萬。

（二）南充市房地產(chǎn)

1.區(qū)域經(jīng)濟。南充城市房地產(chǎn)市場主要為三區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域市場。

（1）順慶區(qū)：順慶是川東北商貿(mào)中心，對川東北3 300多萬人口的地區(qū)具有很強輻射和聚集作用。全區(qū)現(xiàn)有各類專業(yè)、綜合市場近100個，人均市場面積0.57m2，超過全國平均水平。（2）嘉陵區(qū)：1993年9月南充市撤地建市時成立的縣級行政區(qū)。嘉陵始終將經(jīng)濟建設作為重心，將工業(yè)和三產(chǎn)作為兩翼，居民住房條件繼續(xù)改善，城鎮(zhèn)竣工住宅面積32.72萬m2，農(nóng)村竣工住宅面積16.29萬m2。（3）高坪區(qū)：高坪區(qū)位于南充市東部，與順慶區(qū)一江之隔。鹽鹵資源、水能資源豐富，還有石油、金沙、膨潤土等，是全省商品糧、瘦肉型商品豬、桑蠶繭及水禽蛋生產(chǎn)基地。

2.金融危機時期市場概況。2008年南充市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資34.5億元，同比增長25.8%。2008年出臺了相關(guān)購房利好政策，舉辦秋季房交會，11月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象。其中商品住宅的高層住宅以及90m2及以下住宅，環(huán)比均出現(xiàn)了0.1%的增長。同時，二手房的銷售價格也出現(xiàn)了小幅增長。

二、態(tài)勢分析

數(shù)據(jù)截至2009年上半年，與2008年金融危機之前之后對比分析。

（一）土地市場

經(jīng)統(tǒng)計歷年來經(jīng)營性土地供應情況，形成（如表1所示）：

從上表可以看出，2005年來，土地市場形勢逐漸走高，到2007年達到高峰。2008年受汶川地震、國家宏觀調(diào)控政策、全球金融危機影響，出現(xiàn)回落。2009年上半年形勢有所好轉(zhuǎn)。土地市場恢復性增長，總體上看出讓面積和額度均不斷上升。

（二）房地產(chǎn)市場（數(shù)據(jù)摘自南充房管局備案平臺）

1.房地產(chǎn)成交情況。（1）商品房供應。南充2009年6月新增商品房供應面積12.77萬m2，比2008年12月的 10.35萬m2 增加了23.38%。其中三區(qū)分別為：嘉陵5.2萬m2＞順慶4.7萬m2＞高坪2.8萬m2。多層面積8.1萬m2；電梯供應面積4.6萬m2。（2）三區(qū)銷售情況。2009年5月南充共成交商品房681套，比上月減少7.85%，比2008年12月成交739套少58套。三區(qū)成交情況：順慶區(qū)3.01萬m2＞嘉陵區(qū)1.36萬m2＞高坪區(qū)0.91萬m2。

2.二手房交易情況。

三、土地結(jié)構(gòu)時空優(yōu)化理論

（一）土地結(jié)構(gòu)理論研究

土地，是人類生產(chǎn)、生活的場所。土地結(jié)構(gòu)，一方面包括傳統(tǒng)的地理結(jié)構(gòu)即地表結(jié)構(gòu)；另一方面包含經(jīng)濟過程與土地空間的聯(lián)系，即土地經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。空間結(jié)構(gòu)反映了經(jīng)濟實體在空間中相互作用及其形成的空間關(guān)系，包括空間相互位置、集聚程度等分布規(guī)律（陸玉麟，1998；陸大道，1999；潘學標，2003；魏心鎮(zhèn)，1989；蔡渝平，1987；蔡耀辰，1994）。大多數(shù)土地空間結(jié)構(gòu)是人力作用于土地的結(jié)果，即土地利用結(jié)構(gòu)。

土地利用結(jié)構(gòu)和國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)（生產(chǎn)結(jié)構(gòu)或產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)）有著密切的關(guān)系：國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)是土地利用結(jié)構(gòu)在經(jīng)濟上的直接或間接的反映，而土地利用結(jié)構(gòu)是國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)在土地上的直接或間接的具體落實（嚴金明，2002）。

研究表明，工業(yè)化和城市化是導致土地利用結(jié)構(gòu)變化的最主要作用力機制之一。它們不僅通過人口、產(chǎn)業(yè)集中、地域擴散占用土地使土地利用非農(nóng)化，而且通過生活方式和價值觀念的擴散，改變原來的土地利用結(jié)構(gòu)。土地利用總體規(guī)劃的核心內(nèi)容就是土地利用結(jié)構(gòu)在空間上的優(yōu)化配置，在時間上的合理安排，獲得最大的土地價值。

土地價值取決于其綜合效益，包括經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益。

V（t） = V （x1，x2，x3）x1，x2，x3代表農(nóng)用地、建設用地、未利用地效益。

= a1x1+ a2x2+a3x3+ c a1，a2，a3表示修正系數(shù)，c為系統(tǒng)隨機偏移值。

xi=Fi經(jīng)+Fi社+Fi生xi即第i種土地類型效益，為其經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益之和。

Fi可通過負指數(shù)函數(shù)模型、特征回歸分析等求得。

1.負指數(shù)函數(shù)模型。假定土地價值與距離之間的關(guān)系為:V （u）= B·e－cu。

其中，V （u）為離市中心距離為u的土地的價值；u為到市中心距離；B，c為通過已知數(shù)據(jù)估算的參數(shù)。

負指數(shù)函數(shù)模型是一種簡單的理想化模型，只考慮了一個表示區(qū)位的到市中心距離的變量。因此這一模型比較適合于空地或新建住房的價值估計。

2.特征價格模型。特征價格理論認為異質(zhì)性產(chǎn)品由眾多不同的特征組成，產(chǎn)品的價值體現(xiàn)在其具有的承載效用的屬性或特征。

Z=（z1，z2，…，zn）Zi表示商品的第i個特征量

P（Z）= P （z1，z2，…，zn）Pi表示商品的第i個特征量的價格

特征價格模型一般都是線性方程函數(shù)形式或者可以轉(zhuǎn)化為線性方程函數(shù)形式，因此其參數(shù)估計方法基本上采用基于最小二乘原理的多元回歸方法。

（二）土地結(jié)構(gòu)時空優(yōu)化

土地結(jié)構(gòu)的時空優(yōu)化主要有地理結(jié)構(gòu)優(yōu)化和土地經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化兩方面。地理結(jié)構(gòu)優(yōu)化表現(xiàn)為地理信息系統(tǒng)的研究和多維可視化建模等。土地經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化主要通過分析經(jīng)濟影響因素，確定顯著指標，根據(jù)約束條件或者目標函數(shù)模型擬定可行方案和優(yōu)化選擇。

進入信息社會，已開始時空數(shù)據(jù)模型和時態(tài)地理信息系統(tǒng)的研究。如土地資源動態(tài)監(jiān)測、全球變化、環(huán)境等方面監(jiān)測、水土流失和土地變化，數(shù)字地球等。時空數(shù)據(jù)模型大體有時空立方體、時空快照 、基本狀態(tài)修正、時空三域等。

在土地利用規(guī)劃中，結(jié)構(gòu)優(yōu)化一般采用綜合平衡法、線性規(guī)劃法、系統(tǒng)動力學模型、動態(tài)規(guī)劃法、灰色線性規(guī)劃法、模糊線性規(guī)劃法等。并且開始從以單一目標向可持續(xù)發(fā)展條件下多目標土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)化。通過軟性和彈性的綜合效益結(jié)合硬性的經(jīng)濟效益，為決策者提供多個供選方案，實現(xiàn)“一要吃飯，二要建設，三要環(huán)境”的總目標。

四、南充市房地產(chǎn)優(yōu)化

（一）土地結(jié)構(gòu)時空優(yōu)化于房地產(chǎn)之應用

房地產(chǎn)的價值，從市場經(jīng)濟角度看取決于供求，而從長期看來源于消費者的心理預期，主要表現(xiàn)為區(qū)位和環(huán)境價值。城市內(nèi)部的區(qū)位優(yōu)劣是隨城市發(fā)展在時間與空間軸上進行演替、變換的。從時間軸看，科技進步、經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)更新、功能變更，使空間區(qū)位轉(zhuǎn)化。從空間軸看，隨著城市規(guī)模、形態(tài)與內(nèi)部結(jié)構(gòu)變化，交通運輸條件改進，空間區(qū)位優(yōu)劣也在變化。總之，區(qū)位優(yōu)劣具有動態(tài)性和不穩(wěn)定性。

土地結(jié)構(gòu)時空優(yōu)化理論表明，在城市土地、房地產(chǎn)價值眾多影響因素中，中觀層面的區(qū)位因素是最重要原因，其中經(jīng)濟集聚度和交通條件又是其中尤為重要的因子。

城市增長決定城市內(nèi)區(qū)位優(yōu)劣空間結(jié)構(gòu)的演變機制。城市空間在經(jīng)濟、社會、政治、技術(shù)及其自然歷史條件等因素的作用下發(fā)生著增長，其增長反映在實體上，即為就業(yè)、居住、交通流及服務消費和服務設施空間的增長。

根據(jù)國內(nèi)外學者研究，結(jié)合中國實情，在中國城市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化中要注意土地、房地產(chǎn)的時空階段變化：市場建立初期，市場機制開始發(fā)揮，價值空間分布初步呈現(xiàn)類同心圓的形態(tài)，此時市場欠完善，梯度差異大波動明顯；市場逐漸完善成熟后，隨著城市的快速增長，空間梯度結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)與大多數(shù)發(fā)達國家相似的、越來越平坦的趨勢，多中心、交通走廊等對空間分布形態(tài)影響較大。

（二）南充市優(yōu)化策略

1.背景分析。作為南充區(qū)域性的房地產(chǎn)市場，從宏觀角度來說，一方面受國家宏觀經(jīng)濟形勢影響，另一方面隨房地產(chǎn)整體市場形勢變化。從2006年底至2009年初，由于受國家抑制性調(diào)控的影響，全國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢放緩。金融危機爆發(fā)之際國家放下抑制之劍而挽扶房地產(chǎn)業(yè)使市場回暖。剛性需求和土地供應量的減少從根本上決定了房價的走勢，而對房價上漲的預期又決定著投資性購房需求的增長。

從微觀角度來看，可以從兩個方面來分析南充房地產(chǎn)市場。首先，從需求市場看，隨著城市化的推行，南充城市人口增長加快，是導致南充區(qū)域性房地產(chǎn)市場向前發(fā)展的重要基礎(chǔ)。此外，經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)、勞動就業(yè)率的提高等等，也會增加人們對未來收入的預期，從而刺激購房需求。其次，從供給角度看，近幾年，供給量增長相對過猛。外地開發(fā)商大量涌入南充。成都、重慶、沿海等有實力的開發(fā)商進入南充后，開發(fā)規(guī)模進一步擴大，使房地產(chǎn)品供給的數(shù)量越來越多。短期性空置也成為必然。

2.空間板塊間競爭重點類比元素分析。順慶區(qū)：順慶區(qū)平均住宅均價為2 595元/m2。順慶區(qū)多層均價為2 381元/m2，電梯均價為3 217元/m2。其中，高檔樓盤均價為3 127元/m2，中檔及中高檔樓盤均價為2 367元/m2。嘉陵區(qū)：嘉陵區(qū)住宅均價為2 320元/m2。多層均價為2 315元/m2。電梯均價2 552為元/m2。其中，高檔樓盤均價為2 525元/m2，中檔及中高檔樓盤均價為2 170元/m2。高坪區(qū)：高坪區(qū)住宅均價為2 088元/m2。多層均價為2078元/m2，電梯均價為2 267元/m2。其中，高檔樓盤均價為2 148元/m2，中檔及中高檔樓盤均價為2 060元/m2。

3.價格結(jié)構(gòu)及時空優(yōu)化分析。根據(jù)時空優(yōu)化理論，南充城市增長形成了一定的多中心及交通走廊區(qū)位。南充市房地產(chǎn)以住宅為主，交易活躍的六成以上市場集中在順慶區(qū)，其價格主要分布在以下五個空間。

（1）五星花園區(qū)域。五星花園區(qū)屬于老城區(qū)的中心，舊城改造的發(fā)展方向，交通便利，配套設施齊全，學校較多。但環(huán)境較雜亂，不太適宜居住。拆遷費用較高，工程進度緩慢。

開發(fā)項目多以小高、高層、超高層為主。該區(qū)域項目規(guī)模較小，社區(qū)配套設施較少、基本無景觀，社區(qū)品質(zhì)一般。該地段經(jīng)濟發(fā)展較快，地價較貴，造價成本偏高，所以住宅價格較高，目前主要樓盤有北湖盛景、錦繡北湖，均價都在4 000元/m2以上，最高達到4 500元/m2以上。由于寸土寸金的中心位置，在較長時期內(nèi)適宜高集約度及商業(yè)化開發(fā)。

（2）市政新區(qū)區(qū)域。市體育中心、長途客運站、人民廣場、南充大劇院、博物館展覽館、圖書館、清泉寺旅游景區(qū)等規(guī)劃建立，政府也確定了往北邊發(fā)展，工作便利，公交也較便利。較適宜居住，該區(qū)域價格適中，土地放量很大，樓盤品質(zhì)較高。如金色愿景、春風·玫瑰園等樓盤。

開發(fā)主要以多層為主，小高層、高層逐漸興起；價格在2 850元/m2～3 500元/m2左右，總體而言相對較低，具一定上漲空間。由于開發(fā)的時間效應，短期內(nèi)適宜中產(chǎn)及老年階層，多以環(huán)境及品質(zhì)取勝；逐步向生活工作過渡。

（3）濱江大道區(qū)域。南充市濱江大道是政府規(guī)劃發(fā)展方向，地價相對較適宜，環(huán)境優(yōu)美、交通便利，醫(yī)院、學校較多、配套設施比較完善，較適宜居住。

開發(fā)項目以小高層、高層為主、多層花園洋較少；價格在3 200元/m2～4 300元/m2左右。由于購房意識的舒適及環(huán)境生態(tài)需求轉(zhuǎn)化，銷售情況較好，具良好升值潛力。

（4）螞蟥堰區(qū)域。螞蟥堰區(qū)域?qū)偌瘟陞^(qū)，有政府廣場、南充高中、中心醫(yī)院、友和農(nóng)貿(mào)市場、光彩大市場、博美裝飾城、濱江美食城、香江水上樂園等，規(guī)劃為嘉陵工業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍漸漸凸現(xiàn)。由于離嘉陵江較近，自然風景優(yōu)美，也很受購買者青睞。

周邊市政配套設施有待完善，生活出行不方便，交通工具缺乏。價格在2 200元/m2～2 800元/m2，價格較實惠。暫時來看，不太適合居住，不過也是開發(fā)的熱點，將來隨城市增長會成為人們工作居家的主要區(qū)域。

（5）華鳳新區(qū)域。華鳳新區(qū)屬順慶區(qū)，毗鄰“打樂坪生態(tài)風景區(qū)”和“舞鳳山公園”兩大城市綠肺，有西華師范大學和南充一中，是南充城市西北部地眼位置。

開發(fā)樓盤較多，但是品質(zhì)較低，體量較小。延西華路上去，有十個樓盤左右，但總建筑面積卻沒有達20萬平方米。該區(qū)域主要以多層為主，小高層較少。周邊市政配套設施有待完善，生活出行不便。價格在2 200元/m2～3 100元/m2。未來專業(yè)化發(fā)展還需要經(jīng)歷一定時日。

總體而言，南充市的住宅價格是相對較低的，理論上仍具有上漲空間。

五、結(jié)論

根據(jù)時空優(yōu)化理論，隨著振興川東北，南充市人民生活水平不斷提高，對于居住環(huán)境的要求也越來越高，開發(fā)樓盤項目的主要趨勢是趨向于中高檔電梯公寓，別墅和洋房小區(qū)，而高層電梯公寓將會是南充房地產(chǎn)市場的主流市場。

在今后的土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化及房地產(chǎn)發(fā)展研究中，需要將時間維度和空間狀態(tài)結(jié)合，并把握發(fā)展階段和利用強度，進行多目標綜合效益優(yōu)化，將成為未來的必然趨勢。

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