中國開展住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品研究

摘要:隨著中國人口老齡化日趨嚴(yán)重，養(yǎng)老問題已經(jīng)成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。與此同時(shí)，中國的社會保障體系尚不完善，因此養(yǎng)老方式以及養(yǎng)老產(chǎn)品的創(chuàng)新成為熱議話題。自長期護(hù)理產(chǎn)品推出以來，在美國、日本等國家得到了較好的發(fā)展。但長期護(hù)理產(chǎn)品應(yīng)該如何在國內(nèi)推廣成為學(xué)術(shù)界及業(yè)界不斷爭論的話題。因此，就中國開展住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品的相關(guān)問題展開討論。

關(guān)鍵詞：住房反向抵押；長期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品；可行性

中圖分類號：F840文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2010）36-0054-04

改革開放以來，中國實(shí)施的計(jì)劃生育政策使得人口增長率得到了降低，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，與此同時(shí)，也使得 “四二一”結(jié)構(gòu)家庭和空巢家庭大量涌現(xiàn)，中國人口老齡化問題日趨嚴(yán)重，而能為居民提供基本保障的社會保障制度的改革還處于探索階段，養(yǎng)老問題成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。在此背景下，養(yǎng)老方式及養(yǎng)老產(chǎn)品的創(chuàng)新成為熱議的話題。本文將就中國開展住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品展開討論。

一、開發(fā)住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品的意義

當(dāng)借款人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息。即“抵押房產(chǎn)、支付保費(fèi)”。因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，如同金融機(jī)構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房，所以成為“住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險(xiǎn)”。

（一） 宏觀方面——有利于社會穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融創(chuàng)新

1.可以有效提高老年人生活質(zhì)量，有利于社會穩(wěn)定和諧。中國城市居民大部分收入都花費(fèi)在購買房產(chǎn)、供子女讀書、幫子女完成婚嫁和日常的消費(fèi)上，到老年時(shí)沒有太多的儲蓄。老年人借助住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品，在繼續(xù)享有住宅使用功能的同時(shí)也能夠發(fā)揮住宅的消費(fèi)價(jià)值功能，享有房子增值帶來的收益。不僅使得其醫(yī)療和護(hù)理有了一定程度的經(jīng)濟(jì)保障，減輕了子女贍養(yǎng)老人的資金壓力，能夠有效地提高其生活質(zhì)量，而且促進(jìn)了社會福利制度的完善，大大減輕了國家在社會保障方面的壓力。

2.可以降低社會儲蓄率、釋放社會消費(fèi)，有利于推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。人口老齡化使更多的人出于養(yǎng)老防老的考慮而進(jìn)行儲蓄。為了應(yīng)對可能到來的養(yǎng)老和醫(yī)療費(fèi)用的大幅支付，增加儲蓄、變近期消費(fèi)為遠(yuǎn)期消費(fèi)就必然成為城鄉(xiāng)居民的明智選擇。住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品能夠?yàn)槔夏耆颂峁┓€(wěn)定的長期護(hù)理，能夠在居民年老時(shí)，將住房這種不動產(chǎn)的價(jià)值得以提前變現(xiàn)，為老年人享受長期護(hù)理來“買單”。消費(fèi)需求得以釋放，有助于降低社會儲蓄率、促進(jìn)商品物資的流通，從而推動中國經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)發(fā)展。

3.有利于促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)向多元化方向發(fā)展。住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品的開展不僅給銀行、保險(xiǎn)公司帶來新的業(yè)務(wù)，而且還將促使商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)深化改革、創(chuàng)新經(jīng)營，在業(yè)務(wù)、收入多元化的同時(shí)，還將促使金融機(jī)構(gòu)將社會責(zé)任和盈利目標(biāo)緊密地結(jié)合在一起，求得多贏效應(yīng)。

（二）微觀方面——有利于三種風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

對于保險(xiǎn)公司來說，同時(shí)開展兩種產(chǎn)品的銷售是很重要的，連結(jié)產(chǎn)品可以規(guī)避各自產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，從而提高潛在客戶量和整體盈利水平；對于公眾來說，聯(lián)結(jié)產(chǎn)品可以使被保險(xiǎn)人利益最大化，既能將房屋隨時(shí)變現(xiàn)，同時(shí)也能為自己的護(hù)理需求減少額外費(fèi)用。下面重點(diǎn)闡述開展住房反向抵押聯(lián)結(jié)長期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品可以規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)。

1.可以規(guī)避長期護(hù)理保險(xiǎn)與住房反向抵押貸款中存在的逆向選擇風(fēng)險(xiǎn)。長期護(hù)理保險(xiǎn)中由于繳費(fèi)高等原因預(yù)期壽命長的人群會退出該市場，留下來的都是預(yù)期壽命短、身體狀況欠佳的人；相反，住房反向抵押貸款中由于保險(xiǎn)公司按平均余命對每年（月）支付相等的年金（月金），所以預(yù)期壽命短的人群預(yù)計(jì)到壽命終止時(shí)獲得的最終金額小于房屋價(jià)值，這類人群會紛紛離開該市場，留下來的是預(yù)期壽命長、身體狀況極佳的人群。所以若單獨(dú)開展某一產(chǎn)品，壽命長或壽命短都有可能降低保險(xiǎn)公司的盈利水平，從而使保險(xiǎn)公司陷入逆向選擇的僵局，若將兩種產(chǎn)品聯(lián)結(jié)為一個(gè)產(chǎn)品，投保人會權(quán)衡之間的利益，出于自身的利益最大化，預(yù)期壽命長和短的人群都會對連結(jié)產(chǎn)品有所顧忌，權(quán)衡之下，也許這兩類人群都會退出市場，留下來的都是平均余命的人，這對于保險(xiǎn)公司的盈利水平和其他投保人所分擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)都會產(chǎn)生非常有利的影響[1]。

2.可以規(guī)避長期護(hù)理保險(xiǎn)與住房反向抵押貸款中存在的道德風(fēng)險(xiǎn)。由于長期護(hù)理保險(xiǎn)中道德風(fēng)險(xiǎn)的存在，護(hù)理費(fèi)用部分或全部由保險(xiǎn)公司賠付，這就使得人們忽略日常保健，這將會對開展長期護(hù)理保險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司造成很大的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。但是，在住房反向抵押貸款中，對于身體狀況欠佳的人是不利的，人們?yōu)榱巳〉酶嗟哪杲穑ㄔ陆穑?，都會加?qiáng)身體保健，爭取活得年限增加，從而使拿到的年金（月金）終值超過房屋價(jià)值，這樣才能使自己的利益最大化。推行連結(jié)產(chǎn)品，被保險(xiǎn)人會出于綜合考慮，大大降低被保險(xiǎn)人濫用護(hù)理資源的情況。

3.可以規(guī)避長期護(hù)理保險(xiǎn)與住房反向抵押貸款中銀行趨向性弱的風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司開展任何一款產(chǎn)品的根本目的是盈利性，只有高盈利，保險(xiǎn)公司才有趨向性。長期護(hù)理保費(fèi)高，不都是預(yù)期壽命者，保險(xiǎn)公司還是有高額利潤可圖的，而住房反向抵押貸款由于自身的原因（投資大、周期長、房屋價(jià)值波動大、操作難），保險(xiǎn)公司對開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的積極性不高。對于保險(xiǎn)公司來說，一個(gè)產(chǎn)品的銷售可以促進(jìn)另一個(gè)產(chǎn)品的銷售，并使整體盈利水平都得到提高，保險(xiǎn)公司還是樂意開展聯(lián)結(jié)產(chǎn)品的[2]。

二、開展住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品的可行性分析

隨著中國城市居民收入水平的提高，人們的住房模式和思想觀念都已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，開展住房反向抵押貸款連結(jié)長期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品在中國已經(jīng)具有了可行性。

（一）城市居民住房自有率的日趨提高使反向抵押貸款有充足的房源

自1994年，國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》明確提出住房改革的目標(biāo)開始，對于存量公房，主要通過出售方式推向市場；對于增量住房，則通過住房公積金制度和住房抵押貸款制度來實(shí)現(xiàn)分配的貨幣化，使中國的住房商品化程度大大提高，且在2005年首次出現(xiàn)銷大于產(chǎn)的情況。總之，中國居民未來住房自有率是越來越高，擁有充足房源進(jìn)行反向抵押貸款。

（二）房地產(chǎn)二級市場的交易日趨活躍

住房反向抵押貸款連結(jié)長期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品的開展離不開房地產(chǎn)二級市場的發(fā)展。住房反向抵押貸款到期后，貸款機(jī)構(gòu)獲得了住房的所有權(quán)，它要實(shí)現(xiàn)收益，收回貸款本息，必須將住房出租或銷售。如果有一個(gè)交易靈活、費(fèi)用低廉的房地產(chǎn)二級市場，將會大大增強(qiáng)貸款機(jī)構(gòu)開展住房反向抵押貸款的可行性。而目前，中國主要城市的住宅二級市場已經(jīng)啟動，伴隨著房改的進(jìn)一步深化，住宅二級市場必然會在全國得到全面啟動，取得了全部產(chǎn)權(quán)的住房均可以上市交易，為實(shí)施住房反向抵押貸款連結(jié)長期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品的開展提供了條件。交易的手續(xù)將會隨著二級市場的逐漸成熟而簡化，交易收費(fèi)也將會隨著交易的活躍和交易量的擴(kuò)大而降低，這就具備了實(shí)行住房反向抵押貸款較為關(guān)鍵的條件，讓銀行能夠在獲得住房產(chǎn)權(quán)之后便于在市場上交易，而從中獲取收益，為開展連結(jié)產(chǎn)品提供了良好的市場基礎(chǔ)條件。

（三）金融保險(xiǎn)市場的發(fā)展日趨完善

中國包括住房抵押貸款市場在內(nèi)的各類金融市場初步建立。金融市場參與主體也日益多元化，包括商業(yè)銀行、社會保障基金、信托公司和證券公司、保險(xiǎn)公司以及企業(yè)和個(gè)人等眾多的投資者或融資者，這都對中國金融市場的發(fā)展起了重要作用。隨著中國商業(yè)銀行存款、保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)費(fèi)收入等大幅度增長，金融機(jī)構(gòu)閑置資金規(guī)模急劇擴(kuò)大，發(fā)展住房反向抵押貸款則是金融機(jī)構(gòu)拓展業(yè)務(wù)范圍，充分利用閑置資金的有效途徑。而銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)擁有眾多的分支機(jī)構(gòu)和完整的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為住房反向抵押貸款連結(jié)長期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品的開展提供了市場和技術(shù)支持[3]。

（四）相關(guān)法律法規(guī)制度的不斷健全

各項(xiàng)相關(guān)法律法規(guī)制度的不斷健全，為連結(jié)產(chǎn)品的推出提供了法律保障，如土地使用權(quán)的可交易轉(zhuǎn)讓、抵押拍賣，為反向抵押貸款推行的房產(chǎn)抵押轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)。遺產(chǎn)稅的即將推出，為要采用反向抵押貸款來實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老目的的老年人，提供了合法避稅的可行性，從而刺激了老年人借用反向抵押貸款連結(jié)長期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)合法避稅，減輕交納稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)。物業(yè)稅的推出，將房產(chǎn)商在征用土地時(shí)需要一次性交納的土地出讓金，改為業(yè)主在居住期間分年度交納物業(yè)稅，這在實(shí)際上就宣告了住宅土地使用權(quán)七十年政策的變相消失。使得中國實(shí)施反向抵押貸款連結(jié)產(chǎn)品的可行性進(jìn)一步增強(qiáng)。

三、住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品具體方案設(shè)計(jì)

（一） 中國住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的比較與評價(jià)

目前國內(nèi)市場上的住房反向抵押養(yǎng)老方式主要有三種，包括南京模式、上海模式和北京模式。這三種模式的經(jīng)營主體分別是南京一家養(yǎng)老院、上海的住房公積金管理中心以及北京的幸福人壽保險(xiǎn)公司。在實(shí)踐過程中，南京模式由于經(jīng)營主體沒有持續(xù)的出資能力，不能滿足反向抵押貸款人的養(yǎng)老需求，沒能夠繼續(xù)經(jīng)營。與“國外住房反向抵押貸款”直到老人永久搬出或死亡后才變更房屋產(chǎn)權(quán)不同，上海模式由于需要先轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)才能享受養(yǎng)老計(jì)劃，阻礙了其在老年人中的推廣。北京模式對投保人的要求是62歲以上的老年人，同時(shí)，還需要對房產(chǎn)的面積進(jìn)行限制，規(guī)定不小于一定的平方米，以利于保險(xiǎn)公司收回之后經(jīng)營獲利。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司收回該房屋，進(jìn)行銷售、出租或拍賣。同時(shí)給付金的計(jì)算是按其房屋的評估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計(jì)算，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中去[4]。

通過對市場上的三種方式的比較，在國內(nèi)現(xiàn)實(shí)行的住房反向抵押貸款模式中，北京的“幸福人壽”保險(xiǎn)公司所推出的住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式中，老人依然可以保留房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)，抵押房屋可以自行居住外，其他兩種現(xiàn)有模式在所有權(quán)和使用權(quán)的歸屬方面都產(chǎn)生了分離，并且作為保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)遵循《保險(xiǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，保證償付能力的充足率，保險(xiǎn)經(jīng)營主體的特殊性更有利于保障被保險(xiǎn)人的權(quán)益。

（二）住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品的具體方案設(shè)計(jì)

借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)結(jié)合中國實(shí)際，住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理產(chǎn)品的具體方案設(shè)計(jì)如下：申請住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的對象，其年齡也應(yīng)當(dāng)限制在60歲以上，同時(shí)必須擁有私人房產(chǎn)。投保人將房屋抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司尋找合作的房地產(chǎn)公司對房屋進(jìn)行評估，根據(jù)房屋的精算現(xiàn)值，保險(xiǎn)公司計(jì)算出每個(gè)月需要支付的給付額，從給付額中拿走一部分作為長期護(hù)理險(xiǎn)的保費(fèi)，剩下的支付給投保人。貸款期間，借款者繼續(xù)擁有居住權(quán)，直至死亡。投保人可將這筆給付額用于日常生活，提高生活質(zhì)量，當(dāng)被保險(xiǎn)人進(jìn)入需要長期護(hù)理的狀態(tài)時(shí)，保險(xiǎn)公司根據(jù)長期護(hù)理?xiàng)l款進(jìn)行相應(yīng)的支付。當(dāng)被保險(xiǎn)人搬出或死亡時(shí)，房屋歸保險(xiǎn)公司所有，保險(xiǎn)公司可以在二手房市場上將房屋變現(xiàn)或出租，或者由專業(yè)的房產(chǎn)公司進(jìn)行處理。

反向抵押貸款的貸方是保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司再與專業(yè)的住房基金或者銀行合作進(jìn)行房屋的鑒定和給付額的發(fā)放。這和一條龍服務(wù)有些類似，即投保人在保險(xiǎn)公司進(jìn)行投保，余下的工作都由保險(xiǎn)公司完成，減少中間環(huán)節(jié)。

四、住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)管理方案

住房反向抵押連接保險(xiǎn)產(chǎn)品雖然有很大的發(fā)展空間，但由于中國保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展剛起步，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格波動較大，信用體系尚未建立等問題仍使得新產(chǎn)品的運(yùn)行、發(fā)展是困難重重，面臨著很大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，國外對風(fēng)險(xiǎn)的研究大多從利率風(fēng)險(xiǎn)、長壽風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)波動風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、流動性風(fēng)險(xiǎn)來探討，但由于中國的土地制度消費(fèi)習(xí)慣、信用環(huán)境、政策環(huán)境等與國外有較大的差異，因此在發(fā)展住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式時(shí)將比國外難度更大。因此，新產(chǎn)品的推出必須設(shè)立合理的風(fēng)險(xiǎn)管理方案。

（一）制定和完善相關(guān)法律法規(guī)

住房反向抵押連結(jié)保險(xiǎn)產(chǎn)品的實(shí)施涉及保險(xiǎn)、資產(chǎn)評估、投保人、土地管理部門等諸多方面，而且其運(yùn)行時(shí)間長，隨著時(shí)間的推移其運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)越大，遠(yuǎn)比傳統(tǒng)的抵押貸款復(fù)雜得多。在中國，《中華人民共和國民法通則》和《城市房地產(chǎn)管理法》都對房屋的抵押以及房產(chǎn)所有者的權(quán)利作了規(guī)定。但是，住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的順利實(shí)施，還需要相關(guān)法律、法規(guī)等配套制度的完善。建議盡快研究制定并頒布《住房反向抵押貸款條例》，使此種養(yǎng)老產(chǎn)品在操作上有法可依，減少風(fēng)險(xiǎn)。對住房反向抵押貸款的房產(chǎn)評估和流通、住房反向抵押貸款的操作程序、保險(xiǎn)公司的權(quán)利與責(zé)任、申請人的資格、雙方的權(quán)利與義務(wù)、監(jiān)督管理等內(nèi)容予以規(guī)定。在房地產(chǎn)的評估環(huán)節(jié)，可以根據(jù)國家已頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律，使住房反向抵押貸款運(yùn)作中的房地產(chǎn)評估環(huán)節(jié)更加規(guī)范化、程序化、法制化。在土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié)，應(yīng)在堅(jiān)持國有土地使用權(quán)七十年不變的前提下，改革土地租賃制度，研究將現(xiàn)行的土地出讓金一次性收繳改為由住戶按年交納的管理辦法，以降低土地租賃部分的成本，同時(shí)對七十年到期后住宅用地的使用與管理問題予以明確，以消除借款方關(guān)于此方面的顧慮。在住房反向抵押貸款的發(fā)放與回收環(huán)節(jié)，應(yīng)保證借款人按時(shí)收到足額的貸款，同時(shí)當(dāng)借款人去世后，也能保證房產(chǎn)能順利歸屬到貸款機(jī)構(gòu)手中。

（二）加強(qiáng)信用制度建設(shè)

住房反向抵押貸款連結(jié)保險(xiǎn)產(chǎn)品的成功開展，需要有完善的社會信用體系。要建立和完善中國社會信用體系，建議必須抓緊建立與之相適應(yīng)的法律法規(guī)體系，制定與國際接軌的信用法律制度。不僅如此，還要以法律為依據(jù)，建立失信懲戒制度，增大失信的違信成本和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)筑誠信的社會環(huán)境，才能推動中國住房反向抵押貸款連結(jié)產(chǎn)品的開展和推廣。信用制度的建設(shè)涉及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)以及貸款人幾個(gè)方面。由于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的設(shè)立已經(jīng)有比較嚴(yán)格的準(zhǔn)入資格，房地產(chǎn)中介以及個(gè)人的信用體系建設(shè)顯得尤為重要。政府主管部門必須依法行政，通過制定規(guī)劃、研究政策、加強(qiáng)監(jiān)管、發(fā)布信息等形式，進(jìn)行間接調(diào)控，把部分職能交由房產(chǎn)中介組織或行業(yè)協(xié)會管理。同時(shí)，要重視廣大群眾和新聞媒體對房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)信用環(huán)境的監(jiān)督作用。加強(qiáng)對房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)道德教育、法制教育，提高其素質(zhì)，牢固樹立自律意識。建立健全房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)信用檔案，及時(shí)掌握房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員執(zhí)業(yè)情況和違法違規(guī)情況，實(shí)施對不良信用房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的教育、警示和處罰。同時(shí)在信用制度的建設(shè)中，還需要政府先加強(qiáng)自身信用建設(shè)，強(qiáng)化政府的最高信用形象，為商業(yè)信用和個(gè)人信用的培養(yǎng)奠定基礎(chǔ)。同時(shí)也要加強(qiáng)個(gè)人信用體系的建設(shè)。由于借款人在獲得貸款后，仍然擁有房屋的使用權(quán)，可能會不按照貸款合同的要求對房屋進(jìn)行一定的維護(hù)，從而使得房屋的價(jià)值貶損，使房產(chǎn)的價(jià)值低于貸款總額的可能性增加，造成貸款機(jī)構(gòu)的損失，因此必須加強(qiáng)個(gè)人信用體系的建設(shè)。建議建立個(gè)人信用檔案，同時(shí)建立增加對住房評估的次數(shù)，如房產(chǎn)維護(hù)得當(dāng)，并有升值，可以增加對借款人的每期支付額度；反之，如果對住房維護(hù)不當(dāng)，則減發(fā)每期支付額度。

（三）建立完善的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制

1.采用浮動利率。所謂浮動利率，即在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，加上一個(gè)合理的利差，避免借貸雙方采用固定利率時(shí)的沖突。為了更好地防范利率變動帶來的房價(jià)波動風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展利率保險(xiǎn)，這樣不僅給保險(xiǎn)公司的產(chǎn)品創(chuàng)新帶來新的機(jī)遇，同時(shí)也能給長期護(hù)理產(chǎn)品的開展形成擔(dān)保機(jī)制。通過參加利率保險(xiǎn)，在被保險(xiǎn)人和保險(xiǎn)公司之間建立收益分享或損失共擔(dān)機(jī)制，貸款期滿時(shí)如果利率超過一定幅度，超出部分由保險(xiǎn)公司來承擔(dān)。

2.設(shè)定合理的領(lǐng)取比例。制定合理的貸款價(jià)值比例，或者按月領(lǐng)取，并根據(jù)住房市場對住房進(jìn)行多次評估，減輕房價(jià)波動對貸款機(jī)構(gòu)、老年人造成的的損失，使之盡可能的在貸款期限結(jié)束時(shí)，把貸款本息額控制在房價(jià)之內(nèi)。

3.推廣住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是一種抵押擔(dān)保證券，是指保險(xiǎn)結(jié)構(gòu)把自己所持有的流動性較差、但具有未來現(xiàn)金收入的住房抵押貸款，匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)保或信用增級后，以證券的形式出售給投資者，以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分散為由眾多投資者承擔(dān)的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場上流動的證券。這樣減少了參與住房反向抵押貸款連接產(chǎn)品的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，同樣也增強(qiáng)了保險(xiǎn)公司參與的積極性。發(fā)行抵押證券后，原來集中在貸款機(jī)構(gòu)的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場上很多投資人持有的抵押債券，這樣就使房屋抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)分散。而且，由于抵押證券是以一組抵押貸款的投資組合為抵押，個(gè)別違約風(fēng)險(xiǎn)被分散，投資的有效收益能夠得到更大的保障。

總之，反向抵押貸款連結(jié)長期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品在中國推出，不僅具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義，還具有非常強(qiáng)的可行性。而中國面臨著日趨嚴(yán)重的養(yǎng)老壓力，引入新的金融機(jī)制與金融產(chǎn)品來增強(qiáng)退休老人的自我養(yǎng)老保障能力，是一種可行的方法，故住房反向抵押貸款連結(jié)產(chǎn)品將在中國有著廣闊的發(fā)展空間。

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Research of Developing Reverse Mortgage Link to Long-term Care Insurance Products in China

CHEN Dong，ZHAO Meng，JIAO Yan，QIN Nan

(Beijing Haidian District Central University of Finance and Economics，Beijing 100081，China)

Abstract:With the growing aging population in China，pension has become the focus of attention.At the same time，China’s social security system is not perfect，therefore，methods and old-age pension product innovation has become a hot topic.Since the launch of long-term care products，it has been developed well in USA and Japan and other countries.How should long-term care products to promote in China，which is a topic the academia and industry continue to debate.This article will discuss about related issues to developing reverse mortgage link to long-term care insurance products in China.

Key words:reverse mortgage；long-term care insurance；feasibility[責(zé)任編輯 劉嬌嬌]