基于因子分析的中國房地產上市公司績效評價

摘要：以中國房地產上市公司為研究對象，在借鑒BSC模式和前人研究成果的基礎上，設計了中國房地產上市公司績效評價體系，運用因子分析法分析了73家樣本企業2009年的財務及非財務數據，研究發現，設計的房地產上市公司績效評價體系及使用的因子分析法具有相當的可取性，能較真實地反映中國房地產上市公司的績效水平。

關鍵詞：房地產企業；因子分析；績效評價

中圖分類號：F270文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2010）36-0074-02

前言

中國近幾年的發展實踐表明，房地產業是中國國民經濟的支柱產業，而其在國民經濟發展中所扮演的角色也越來越重要。作為房地產業主體的房地產企業，其績效直接決定著房地產業的發展，間接地影響社會資源的優化配置，而房地產企業之間的競爭也日趨激烈，因此房地產企業的績效問題成為社會關注的一個熱點問題。

一、文獻綜述

企業績效問題是企業理論研究的重點之一。從工業革命以來企業績效問題的研究與實踐從來沒有停止過，研究先后從傳統企業財務評價到以財務為主結合非財務指標的評價，再到以戰略為導向的關鍵績效指標評價，這些研究都獲得了極大的發展[1]。

（一）傳統財務評價方面的研究

韓芳艷、張孝友（2009）選取了重慶市21家上市公司2007年的財務報表數據，以11個傳統財務指標（流動比率、速動比率、資產負債率、銷售利潤率、凈值報酬率、ROA、EPS、每股凈資產、總資產周轉率、現金流量與銷售收入的比率、每股經營活動產生的現金流量凈額等）組成指標體系，運用因子分析法，對這21家上市公司的綜合業績進行了因子得分計算和排名[2]。

岳蕾（2009）在其碩士論文中對中國上市銀行的經營績效進行了評價，她將評價指標分為盈利能力指標、經營能力指標、償債能力指標、成長性指標和安全性指標等五類，每類指標下都有不同的細分指標，例如盈利能力指標下有ROE、ROA和凈利潤率等三個細分指標 [3]。

（二）財務為主結合非財務指標評價方面的研究

王敏（2005）在定性分析的基礎上，不僅選取了傳統的財務指標，如投資收益率、主營業務收入增長率等，還選取了研發費用比例、主營業務市場份額和客戶滿意度等非財務指標[4]。同樣地，江斌（2008）的研究也采用了財務為主結合非財務指標的績效評價體系，他從顧客角度、內部運作流程角度和學習與成長角度考慮了非財務指標體系的設計，采用的非財務指標有市場占有率、顧客滿意度、全員勞動生產率、返工率、受培訓人員比率和研發投入強度等 [5]。他們的研究均取得了較理想的效果。

（三）戰略導向的關鍵績效指標評價方面的研究

目前企業戰略績效評價的主流方法主要是關鍵績效指標法（KPI）和平衡計分卡（BSC）。楊成炎（2006）在評價EVA和BSC的優缺點基礎上，對兩者進行整合。以 BSC為載體，以EVA為導向，將BSC在企業長期戰略中的作用和EVA評價系統的導向作用相結合，構建新的BSC體系。較之以前的研究是一個較大的突破。

綜上所述，隨著企業績效評價研究的發展，學者們對于客戶需求、企業內部管理、員工態度以及員工成長等因素越來越重視，采用因子分析等定量方法的研究也逐漸普及開來，但是，這兩方面在房地產企業績效評價的研究中卻還不多見，因此，本文擬借鑒BSC模式和前人的研究成果，建立一套較完善的績效評價指標體系，并采用因子分析法進行定量分析，以科學地對中國房地產上市公司績效進行評價。

二、實證分析

（一）指標體系的確定

借鑒BSC模式，綜合前人的研究成果，本文擬建立如下的房地產上市公司績效評價指標體系：

1.財務角度：（1）盈利能力指標：總資產收益率（X1）、凈資產收益率（X2）、每股收益（X3）、凈利潤（X4）；（2）營運能力指標：存貨周轉率（X5）、流動資產周轉率（X6）、固定資產周轉率（X7）、總資產周轉率（X8）、應收賬款周轉率（X9）；（3）市場價值指標：市盈率（X10）、市凈率（X11）；（4）企業規模指標：總資產自然對數（X12）、主營業務收入自然對數（X13）；（5）現金流指標：經營凈現金比率（X14）、每股現金凈流量（X15）、利潤現金含量（X16）、銷售商品收到的現金（X17）、現金凈流量（X18）、經營活動現金凈流量（X19）。

2.顧客角度：房地產業務市場占有率（X20）。

3.內部運作角度：房地產業務銷售增長率（X21）。

4.學習成長角度：高學歷人員比率（X22）、凈利潤增長率（X23）、凈資產增長率（X24）。

（二）樣本選擇與數據預處理

1．樣本選擇。本文以在上交所和深交所上市的房地產企業為研究對象，并按照如下原則進行篩選：（1）不得缺少當年與本研究相關的數據；（2）剔除被ST或PT的上市公司；（3）剔除有異常變動的上市公司。最后符合研究要求的企業有73家。

2．數據收集與預處理。本文使用的是樣本企業2009年度的數據，數據主要來自房地產上市公司所公布的年報，或者是以年報中的數據為基礎計算得出。

（三）因子分析

1．指標篩選。根據所有公共因子對某個原指標解釋的方差不小于0.7的原則對指標進行篩選，即剔除變量共同度<0.7的指標，因為這些指標的信息被提取的公共因子包含的較少。經過幾次篩選最后留作研究使用的指標有：總資產收益率（X1，0.858）、凈資產收益率（X2，0.701）、每股收益（X3，0.815）、凈利潤（X4，0.937）、存貨周轉率（X5，0.862）、流動資產周轉率（X6，0.944）、總資產周轉率（X8，0.872）、總資產自然對數（X12，0.805）、主營業務收入自然對數（X13，0.803）、經營凈現金比率（X14，0.804）、每股現金凈流量（X15，0.877）、利潤現金含量（X16，0.756）、銷售商品收到的現金（X17，

0.917）、現金凈流量（X18，0.805）、經營活動現金凈流量（X19，0.799）、房地產業務市場占有率（X20，0.893），共有16個，括號中的數值為變量共同度。

2．KMO和Bartlett球形檢驗。運用主成分分析法在SSPS中進行分析，結果顯示KMO值為0.619，Bartlett球形檢驗給出的相伴概率為0.000，小于顯著性水平0.01，因此拒絕Bartlett球形檢驗的零假設，根據以上兩項檢驗，我們認為，本文選取的指標及其數據適合于因子分析。

3．因子萃取。按照主成分特征值大于1的原則進行因子萃取，滿足條件的因子共有5個，表1列出了經旋轉后滿足條件的因子的特征值、方差貢獻率和累計方差貢獻率。

表1 特征值、方差貢獻率與累計方差貢獻率

從表1還可以看出，前5個因子的累計方差貢獻率達到84.06%，說明因子萃取的效果較佳。其中主因子F1在X4、X12、X13、X17、X20上有較大的載荷；F2在X5、X6、X8上有較大的載荷；F3在X1、X2、X3上有較大的載荷；F4在X15、X16、X18上有較大的載荷；F5在X14、X19上有較大的載荷。

4．因子得分與排名。以每個主因子的方差貢獻率占5個主因子總方差貢獻率的比重作為權重進行加權計算總因子得分，其計算公式為：

F=0.35 F1+0.185 F2+0.181 F3+0.175 F4+0.109 F5

限于篇幅，本文只將總因子得分排名前十位的房地產上市公司列出（見表2）：

表2總因子得分排名前十位的房地產上市公司

從表2可以看出，傳統的“招保萬金”四大豪門房企均進入這份榜單，特別是萬科和保利地產分別排名第一和第二，并且在總因子得分上遙遙領先于其他房地產上市公司，這說明本研究設計的房地產上市公司績效評價體系及使用的因子分析法具有相當的可取性，能較真實地反映中國房地產上市公司的績效水平。

結論

本文以中國房地產上市公司為研究對象，在借鑒BSC模式和前人研究成果的基礎上，設計了中國房地產上市公司績效評價體系，運用因子分析法分析了73家樣本企業2009年的財務及非財務數據，研究發現本文設計的房地產上市公司績效評價體系及使用的因子分析法具有相當的可取性，能較真實地反映中國房地產上市公司的績效水平。

參考文獻：

[1]喬均.企業戰略績效評價研究綜述[J].市場營銷導刊，2007，(1).

[2]韓芳艷，張孝友.重慶市上市公司財務業績評價——基于21家公司2007年財務數據的因子分析[J].重慶三峽學院學報， 2009，(2).

[3]岳蕾.基于因子分析的中國上市銀行績效評價[D].青島：青島大學碩士論文，2009.

[4]王敏.因子分析法在上市公司績效評價中的應用[D].北京：石油大學碩士論文，2005.

[5]江斌.中國煙草行業多元化經營企業績效評價模式研究[D].廈門：廈門大學碩士論文，2008.[責任編輯 劉嬌嬌]