基于因子分析的中國房地產(chǎn)上市公司績效評價

摘要：以中國房地產(chǎn)上市公司為研究對象，在借鑒BSC模式和前人研究成果的基礎(chǔ)上，設(shè)計了中國房地產(chǎn)上市公司績效評價體系，運(yùn)用因子分析法分析了73家樣本企業(yè)2009年的財務(wù)及非財務(wù)數(shù)據(jù)，研究發(fā)現(xiàn)，設(shè)計的房地產(chǎn)上市公司績效評價體系及使用的因子分析法具有相當(dāng)?shù)目扇⌒裕茌^真實地反映中國房地產(chǎn)上市公司的績效水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；因子分析；績效評價

中圖分類號：F270文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2010）36-0074-02

前言

中國近幾年的發(fā)展實踐表明，房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而其在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所扮演的角色也越來越重要。作為房地產(chǎn)業(yè)主體的房地產(chǎn)企業(yè)，其績效直接決定著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，間接地影響社會資源的優(yōu)化配置，而房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日趨激烈，因此房地產(chǎn)企業(yè)的績效問題成為社會關(guān)注的一個熱點問題。

一、文獻(xiàn)綜述

企業(yè)績效問題是企業(yè)理論研究的重點之一。從工業(yè)革命以來企業(yè)績效問題的研究與實踐從來沒有停止過，研究先后從傳統(tǒng)企業(yè)財務(wù)評價到以財務(wù)為主結(jié)合非財務(wù)指標(biāo)的評價，再到以戰(zhàn)略為導(dǎo)向的關(guān)鍵績效指標(biāo)評價，這些研究都獲得了極大的發(fā)展[1]。

（一）傳統(tǒng)財務(wù)評價方面的研究

韓芳艷、張孝友（2009）選取了重慶市21家上市公司2007年的財務(wù)報表數(shù)據(jù)，以11個傳統(tǒng)財務(wù)指標(biāo)（流動比率、速動比率、資產(chǎn)負(fù)債率、銷售利潤率、凈值報酬率、ROA、EPS、每股凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金流量與銷售收入的比率、每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額等）組成指標(biāo)體系，運(yùn)用因子分析法，對這21家上市公司的綜合業(yè)績進(jìn)行了因子得分計算和排名[2]。

岳蕾（2009）在其碩士論文中對中國上市銀行的經(jīng)營績效進(jìn)行了評價，她將評價指標(biāo)分為盈利能力指標(biāo)、經(jīng)營能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、成長性指標(biāo)和安全性指標(biāo)等五類，每類指標(biāo)下都有不同的細(xì)分指標(biāo)，例如盈利能力指標(biāo)下有ROE、ROA和凈利潤率等三個細(xì)分指標(biāo) [3]。

（二）財務(wù)為主結(jié)合非財務(wù)指標(biāo)評價方面的研究

王敏（2005）在定性分析的基礎(chǔ)上，不僅選取了傳統(tǒng)的財務(wù)指標(biāo)，如投資收益率、主營業(yè)務(wù)收入增長率等，還選取了研發(fā)費(fèi)用比例、主營業(yè)務(wù)市場份額和客戶滿意度等非財務(wù)指標(biāo)[4]。同樣地，江斌（2008）的研究也采用了財務(wù)為主結(jié)合非財務(wù)指標(biāo)的績效評價體系，他從顧客角度、內(nèi)部運(yùn)作流程角度和學(xué)習(xí)與成長角度考慮了非財務(wù)指標(biāo)體系的設(shè)計，采用的非財務(wù)指標(biāo)有市場占有率、顧客滿意度、全員勞動生產(chǎn)率、返工率、受培訓(xùn)人員比率和研發(fā)投入強(qiáng)度等 [5]。他們的研究均取得了較理想的效果。

（三）戰(zhàn)略導(dǎo)向的關(guān)鍵績效指標(biāo)評價方面的研究

目前企業(yè)戰(zhàn)略績效評價的主流方法主要是關(guān)鍵績效指標(biāo)法（KPI）和平衡計分卡（BSC）。楊成炎（2006）在評價EVA和BSC的優(yōu)缺點基礎(chǔ)上，對兩者進(jìn)行整合。以 BSC為載體，以EVA為導(dǎo)向，將BSC在企業(yè)長期戰(zhàn)略中的作用和EVA評價系統(tǒng)的導(dǎo)向作用相結(jié)合，構(gòu)建新的BSC體系。較之以前的研究是一個較大的突破。

綜上所述，隨著企業(yè)績效評價研究的發(fā)展，學(xué)者們對于客戶需求、企業(yè)內(nèi)部管理、員工態(tài)度以及員工成長等因素越來越重視，采用因子分析等定量方法的研究也逐漸普及開來，但是，這兩方面在房地產(chǎn)企業(yè)績效評價的研究中卻還不多見，因此，本文擬借鑒BSC模式和前人的研究成果，建立一套較完善的績效評價指標(biāo)體系，并采用因子分析法進(jìn)行定量分析，以科學(xué)地對中國房地產(chǎn)上市公司績效進(jìn)行評價。

二、實證分析

（一）指標(biāo)體系的確定

借鑒BSC模式，綜合前人的研究成果，本文擬建立如下的房地產(chǎn)上市公司績效評價指標(biāo)體系：

1.財務(wù)角度：（1）盈利能力指標(biāo)：總資產(chǎn)收益率（X1）、凈資產(chǎn)收益率（X2）、每股收益（X3）、凈利潤（X4）；（2）營運(yùn)能力指標(biāo)：存貨周轉(zhuǎn)率（X5）、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X6）、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X7）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X8）、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（X9）；（3）市場價值指標(biāo)：市盈率（X10）、市凈率（X11）；（4）企業(yè)規(guī)模指標(biāo)：總資產(chǎn)自然對數(shù)（X12）、主營業(yè)務(wù)收入自然對數(shù)（X13）；（5）現(xiàn)金流指標(biāo)：經(jīng)營凈現(xiàn)金比率（X14）、每股現(xiàn)金凈流量（X15）、利潤現(xiàn)金含量（X16）、銷售商品收到的現(xiàn)金（X17）、現(xiàn)金凈流量（X18）、經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量（X19）。

2.顧客角度：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場占有率（X20）。

3.內(nèi)部運(yùn)作角度：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售增長率（X21）。

4.學(xué)習(xí)成長角度：高學(xué)歷人員比率（X22）、凈利潤增長率（X23）、凈資產(chǎn)增長率（X24）。

（二）樣本選擇與數(shù)據(jù)預(yù)處理

1．樣本選擇。本文以在上交所和深交所上市的房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，并按照如下原則進(jìn)行篩選：（1）不得缺少當(dāng)年與本研究相關(guān)的數(shù)據(jù)；（2）剔除被ST或PT的上市公司；（3）剔除有異常變動的上市公司。最后符合研究要求的企業(yè)有73家。

2．?dāng)?shù)據(jù)收集與預(yù)處理。本文使用的是樣本企業(yè)2009年度的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)主要來自房地產(chǎn)上市公司所公布的年報，或者是以年報中的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)計算得出。

（三）因子分析

1．指標(biāo)篩選。根據(jù)所有公共因子對某個原指標(biāo)解釋的方差不小于0.7的原則對指標(biāo)進(jìn)行篩選，即剔除變量共同度<0.7的指標(biāo)，因為這些指標(biāo)的信息被提取的公共因子包含的較少。經(jīng)過幾次篩選最后留作研究使用的指標(biāo)有：總資產(chǎn)收益率（X1，0.858）、凈資產(chǎn)收益率（X2，0.701）、每股收益（X3，0.815）、凈利潤（X4，0.937）、存貨周轉(zhuǎn)率（X5，0.862）、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X6，0.944）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X8，0.872）、總資產(chǎn)自然對數(shù)（X12，0.805）、主營業(yè)務(wù)收入自然對數(shù)（X13，0.803）、經(jīng)營凈現(xiàn)金比率（X14，0.804）、每股現(xiàn)金凈流量（X15，0.877）、利潤現(xiàn)金含量（X16，0.756）、銷售商品收到的現(xiàn)金（X17，

0.917）、現(xiàn)金凈流量（X18，0.805）、經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量（X19，0.799）、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場占有率（X20，0.893），共有16個，括號中的數(shù)值為變量共同度。

2．KMO和Bartlett球形檢驗。運(yùn)用主成分分析法在SSPS中進(jìn)行分析，結(jié)果顯示KMO值為0.619，Bartlett球形檢驗給出的相伴概率為0.000，小于顯著性水平0.01，因此拒絕Bartlett球形檢驗的零假設(shè)，根據(jù)以上兩項檢驗，我們認(rèn)為，本文選取的指標(biāo)及其數(shù)據(jù)適合于因子分析。

3．因子萃取。按照主成分特征值大于1的原則進(jìn)行因子萃取，滿足條件的因子共有5個，表1列出了經(jīng)旋轉(zhuǎn)后滿足條件的因子的特征值、方差貢獻(xiàn)率和累計方差貢獻(xiàn)率。

表1 特征值、方差貢獻(xiàn)率與累計方差貢獻(xiàn)率

從表1還可以看出，前5個因子的累計方差貢獻(xiàn)率達(dá)到84.06%，說明因子萃取的效果較佳。其中主因子F1在X4、X12、X13、X17、X20上有較大的載荷；F2在X5、X6、X8上有較大的載荷；F3在X1、X2、X3上有較大的載荷；F4在X15、X16、X18上有較大的載荷；F5在X14、X19上有較大的載荷。

4．因子得分與排名。以每個主因子的方差貢獻(xiàn)率占5個主因子總方差貢獻(xiàn)率的比重作為權(quán)重進(jìn)行加權(quán)計算總因子得分，其計算公式為：

F=0.35 F1+0.185 F2+0.181 F3+0.175 F4+0.109 F5

限于篇幅，本文只將總因子得分排名前十位的房地產(chǎn)上市公司列出（見表2）：

表2總因子得分排名前十位的房地產(chǎn)上市公司

從表2可以看出，傳統(tǒng)的“招保萬金”四大豪門房企均進(jìn)入這份榜單，特別是萬科和保利地產(chǎn)分別排名第一和第二，并且在總因子得分上遙遙領(lǐng)先于其他房地產(chǎn)上市公司，這說明本研究設(shè)計的房地產(chǎn)上市公司績效評價體系及使用的因子分析法具有相當(dāng)?shù)目扇⌒裕茌^真實地反映中國房地產(chǎn)上市公司的績效水平。

結(jié)論

本文以中國房地產(chǎn)上市公司為研究對象，在借鑒BSC模式和前人研究成果的基礎(chǔ)上，設(shè)計了中國房地產(chǎn)上市公司績效評價體系，運(yùn)用因子分析法分析了73家樣本企業(yè)2009年的財務(wù)及非財務(wù)數(shù)據(jù)，研究發(fā)現(xiàn)本文設(shè)計的房地產(chǎn)上市公司績效評價體系及使用的因子分析法具有相當(dāng)?shù)目扇⌒裕茌^真實地反映中國房地產(chǎn)上市公司的績效水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]喬均.企業(yè)戰(zhàn)略績效評價研究綜述[J].市場營銷導(dǎo)刊，2007，(1).

[2]韓芳艷，張孝友.重慶市上市公司財務(wù)業(yè)績評價——基于21家公司2007年財務(wù)數(shù)據(jù)的因子分析[J].重慶三峽學(xué)院學(xué)報， 2009，(2).

[3]岳蕾.基于因子分析的中國上市銀行績效評價[D].青島：青島大學(xué)碩士論文，2009.

[4]王敏.因子分析法在上市公司績效評價中的應(yīng)用[D].北京：石油大學(xué)碩士論文，2005.

[5]江斌.中國煙草行業(yè)多元化經(jīng)營企業(yè)績效評價模式研究[D].廈門：廈門大學(xué)碩士論文，2008.[責(zé)任編輯 劉嬌嬌]