摘要本文基于資金管理的含義及其在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的重要性，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀和問題，提出了強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理，提高企業(yè)效益的相關(guān)措施，

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；資金管理；企業(yè)效益

一、資金管理概述

資金是指社會(huì)主義再生產(chǎn)經(jīng)營過程中財(cái)產(chǎn)物資的貨幣表現(xiàn)，而資金管理就是對(duì)資金的籌集、配置、運(yùn)用、分配、監(jiān)督等管理工作。企業(yè)只有在籌集一定數(shù)量資金的基礎(chǔ)上，才能運(yùn)用好資金；在資金保全原則下，合理有效地運(yùn)用資金，才能使企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入和利潤；只有將企業(yè)實(shí)現(xiàn)的銷售收入和利潤作合理妥善的分配，才能保證企業(yè)再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)的經(jīng)營活動(dòng)持續(xù)順利進(jìn)行。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金使用密集型的企業(yè)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營開發(fā)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有的一部分資金外，往往有較大比重的資金需要通過金融機(jī)構(gòu)解決，于是大、中型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目所需貸款額就很大。而且房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營具有涉及面極廣，投資周期長，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大等特征，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)本著降低資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，增加單位資金利潤率的原則，通過各種手段加強(qiáng)資金管理，力爭(zhēng)在最短的周期內(nèi)收回并增值投資，從而獲取最大的投資收益。

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理和控制，促進(jìn)企業(yè)提高資金使用效益是當(dāng)前企業(yè)管理的十分重要。然而，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理還存在不少問題，(1)財(cái)務(wù)預(yù)算管理“虛”，資金結(jié)算管理“散”，監(jiān)督考核環(huán)節(jié)“弱”和管理方式，手段落后，效率低下等方面，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益顯露；(2)企業(yè)運(yùn)作資金融資渠道單一，過于倚重銀行貸款，給銀行帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)，數(shù)據(jù)顯示，2009年12月，全國房地產(chǎn)投資達(dá)3.6萬多億，同比增長17.8％，但資金結(jié)構(gòu)卻沒有發(fā)生任何變化，其來源仍然主要是銀行貸款、預(yù)售款和企業(yè)自籌款。

三，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理，提高企業(yè)效益的措施

1.科學(xué)安排資金的收入和支出

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)需要投入大量的資金，如果管理不善使用不當(dāng)，就會(huì)使資金耗費(fèi)增加，或延長資金占用時(shí)間。合理協(xié)調(diào)收入和支出，提高資金供應(yīng)和使用的協(xié)同性，改善資金的時(shí)間結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要投入巨額資本，而最終資金的回收則要待工程竣工出售后收回或通過出租逐步收回。所以，房地產(chǎn)開發(fā)的資金籌措，通常是通過債務(wù)安排來實(shí)現(xiàn)的。銀行和其他非銀行金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的主要提供者，其資金供應(yīng)的及時(shí)性和有效性對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程的順利進(jìn)行是至關(guān)重要的。開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)部門要對(duì)開發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用支出進(jìn)行監(jiān)督審核，拒絕一切不合理支出，確保流動(dòng)資金不被浪費(fèi)。同時(shí)，積極采取各種手段減少資金的占用，日常減少資金占用的基本途徑包括實(shí)行計(jì)劃管理，推行定額管理、分級(jí)歸口管理，推行定期審核分析制度，加強(qiáng)資金管理的直接效果是加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金的利潤效率。

2.加強(qiáng)資金計(jì)劃分析和預(yù)算管理

資金計(jì)劃分析是在執(zhí)行資金計(jì)劃后，將資金計(jì)劃的執(zhí)行情況與預(yù)期情況進(jìn)行比較，找出資金計(jì)劃偏差的原因一計(jì)劃編制基礎(chǔ)問題、計(jì)劃編制不合理、計(jì)劃編制方法不正確、計(jì)劃執(zhí)行不力等，從而加以改進(jìn)，使后期的資金計(jì)劃編制更加合理。資金預(yù)算管理是是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)，有效的資金預(yù)算制度能為企業(yè)提高資金使用效率、促進(jìn)有效使用資金打下良好的基礎(chǔ)。資金預(yù)算分為年度預(yù)算及月度執(zhí)行預(yù)算，遵守收付實(shí)現(xiàn)制并采用直接法編制，同時(shí)采用間接法編制以相互驗(yàn)證。以最優(yōu)的資金成本制定資金使用方案，綜合平衡和編制單位的資金總預(yù)算。年度預(yù)算側(cè)重于全年資金的平衡與預(yù)算，月度執(zhí)行預(yù)算主要用于月度的資金調(diào)度與控制。預(yù)算管理的關(guān)鍵點(diǎn)在于企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量、開發(fā)進(jìn)度的精準(zhǔn)匹配和銜接。企業(yè)應(yīng)通過不同的資金預(yù)算形式，將不同階段的資金流與企業(yè)非項(xiàng)目資金流進(jìn)行統(tǒng)籌計(jì)劃和平衡，為合理調(diào)配和使用資金服務(wù)。

3.拓展多元化融資渠道

(1)銀行貸款。銀行貸款屬于債務(wù)性融資，也是一種間接融資。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以還本付息為條件從外部通過各種商業(yè)銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)融入開發(fā)資金的融資行為，是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源。其貸款形式多樣，具體分為：抵押貸款、信用貸款、擔(dān)保貸款、貼現(xiàn)貸款。

(2)房地產(chǎn)信托。從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托是指受托人遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為；從財(cái)產(chǎn)信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托則指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。

房地產(chǎn)信托相對(duì)銀行貸款而言，可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)應(yīng)用和公司的發(fā)展。

(3)其他融資渠道。比如，還可以通過債券融資、融資租賃方式、典當(dāng)方式、委托貸款方式、信用卡方式，來解決一時(shí)的資金急需由于有些融資方式目前屬于金融創(chuàng)新品種，在具體操作中，可能會(huì)有一些與政策相抵觸的地方，財(cái)務(wù)人員應(yīng)掌握好政策。

四、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的效益和資金管理是密切相關(guān)的，要切實(shí)加強(qiáng)上述各個(gè)方面的管理工作，項(xiàng)目先期做好可行分析，拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，盤活沉淀資金，提高資金利用效率，才能提高整個(gè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。