2009年房價上漲因素分析及2010年房價走勢預測

摘要:2009年中國房價異軍突起，經歷了一波持續上漲的過程，從住房供給、貨幣政策、壟斷開發商、土地政策、通貨膨脹、地方財政收入等六個方面分析了2009年房價持續的原因，并通過對這些因素變化的分析，預計2010年中國房價將呈現一個溫和爬升的趨勢。

關鍵詞:房價;上漲;因素分析;趨勢預測

中圖分類號:F293.33 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)10-0136-03

收稿日期:2010-02-24

作者簡介:張永勝(1972-)，男，山東莒南人，院長，碩士研究生，從事城市規劃研究;左祥(1991-)，男，山東臨沂人，學生，學士，從事經濟學研究。

一、2009年房地產市場發展現狀回顧

2009年漲價成為房地產市場的一大關鍵詞。“小陽春”、“紅五月”、“全線飄紅”、“金九銀十”……有關樓市一連串紅火的字眼讓人眼花繚亂。從三四月的逐步回暖，到年中的火速上揚，再到年底異常火爆。“漲價”成為貫穿2009年房價的“主旋律”。據國家統計局調查顯示，2009年全國房價平均上漲813元，達到了前所未有的水平。難怪有人調侃道，2009年房地產商買的不是房，是傳奇。中國目前的房價是否合理?要界定這個問題，首先要了解房價的一個衡量標準，即房價與收入的比值。“美國弗吉尼亞州的房價與收入比為8～10倍，而在中國的深圳、上海等大城市房價與收入的比達到36倍，這令人擔憂。”當代行為金融學主要創始人羅伯特·希勒2009年12月11日在深圳出席“大師中國行”活動時說。是什么推動了房價不斷走高?弄清這個問題，對于指導房地產市場合理健康發展，預測2010年房價走勢有著重要影響。

二、房價上漲的幕后推手

1.供給不足是房地產價格不斷上漲的根本原因。據興業銀行統計，1991—2008年間累計出售各類住宅類商品房約49億平方米，而1991—2008年，中國城鎮人口新增2.94億，如按每個家庭3人，需住房60平方米計，全部已售房屋只覆蓋了83.3%的新增城鎮居民，供給明顯不足。這里還不包括原有城鎮居民因改善住房條件而新增的住房面積，因此中國房價從需求上看，在長時期內仍會保持上漲的趨勢。

2.寬松的貨幣政策及制造業海量資金注入助推房價上漲。從2008年的從緊的貨幣政策轉變到2009年適度寬松的貨幣政策，房地產行業從銀行獲得的信貸支持狀況得到了改善。購房基準利率七折優惠、降低購房首付比例和二手房市場的稅費優惠等一系列寬松的金融政策使得2009年購房成本降低了近30%。低首付和低貸款利率降低了買房的門檻，使市場的剛性需求釋放，投機活動活躍。此外2009年，受匯率、成本、出口退稅、國際金融危機等環境影響，中國的制造業仍沒有走出困境，企業仍然不敢將資金投入到實體經濟生產中。而將原本應該投資實體經濟的資金投入到股市或者樓市，助推了樓市高價。據國家發改委統計，原本用于幫助企業渡過金融危機的信貸資金有相當大一部分流入了股市和樓市，僅2009年上半年，這部分資金可能達到數千億。大量資金涌入市場，助推了市場上漲動力。

3.“地王”頻現推高房價。6月30日，中國中化集團公司旗下方興地產以40.6億元拿下炙手可熱的北京廣渠路15號地，成為北京新“地王”。 “廣渠路15號”地規劃建筑面積約為28萬平方米，其樓面地價將達14 464元/平方米。如果刨去3萬平方米左右的公共建筑面積，可售面積折算出的樓面地價將達16 240元/平方米，刷新了北京公開出讓以來樓面地價的新高。至此，6月26日剛在北京“稱王”短短幾天的成都中澤置業有限公司被趕下“王座”。地王的出現的直接結果就是拉高了開發商和買房人對房價的預期，簡單的說就像面粉漲價，面包也跟著提價，比如北京大龍地產50億奪標順義區地塊，晉升新地王后，該地區的房價應聲而起。

4.招拍掛衍生的地產寡頭壟斷局面逐步顯現。2004年8月31日，中國終止了實行多年的協議出讓土地方式，實行土地出讓公開“招拍掛”制度，即掛牌出讓國有土地使用權(簡稱土地掛牌)，是指通過發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在土地交易市場掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用人的行為。由于土地招拍掛，政府得以壟斷性賣地，多家土地需求方競爭，最后得地的多半是實力資金雄厚的企業。今年二季度以來，一線城市“地王”頻現，樓面價連創高新，預示著房地產行業的資金門檻越來越高，房地產經歷著新一輪的洗牌，將一些小的、實力弱的地產企業洗牌出局，留下的企業逐漸在房地產市場形成寡頭壟斷。寡頭壟斷的形成，使房價的定價權掌握在少數人手中。

5.通貨膨脹預期增強，使房產成為理想的抗通脹產品。金融危機后，為了振興中國經濟，國務院出臺4萬億振興方案，使2009年上半年廣義貨幣供應量(m2)同比增速高達24%，公眾對市場的通貨膨脹預期增強。不少人看中房產可住、可投資的靈活性，將存款轉化為房產，以求保值增值。因此，2009年房產受到了公眾的追捧，加上前述的低政策門檻，以及房價高速上漲所帶來的投機空間，不少消費者競相買房，甚至在海南還出現了“搶房”的現象，這無疑進一步推動了房價上漲。

6.地方政府“土地財政”催高房價。所謂“土地財政”，屬于預算外收入，又叫第二財政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出。國務院發展研究中心的一份調研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。其實中國的土地財政問題，追根溯源是于1994年分稅制改革有關。1993年，中央和地方財政收入在全部財政收入中占的百分比為22%和78%，而到了1994年，則分為55.7%和43.3%。也就是說，分稅制改革后地方財政收入比重下降了30%。問題在于，地方的份額少了，可上頭千條線，地方一根針，要負擔的事卻沒有減少，處處要花錢，而巧婦難為無米之炊，不得已，地方政府只好做土地的文章。

以上六大因素成為推動2009年房價不斷上漲的主要動力。

三、溫和爬升將成為2010年房價走勢的主要特征

分析了房價上漲的主要原因后，只要判斷這些要素變化的趨勢，就能大致勾勒出2010年房價的大體走勢，即2010年房價將以溫和爬升為主要特點。去年底，房市再次成為經濟工作調控的重點，包括江浙滬等省市均推出抑制房價快漲，保持平穩發展的新政，但這并非是為了打壓房價，因為房地產市場的問題不僅僅是經濟問題，也是社會問題，政府不希望房價出現大起大落，現在大部分家庭都擁有自己的房產，房價大落，許多家庭就會出現負資產，對社會穩定沒有好處，特別對金融安全帶來威脅。 此外，2010年樓盤開工量仍明顯不足，供不應求的局面會持續，所以樓市上漲結構的基本面沒有改變。

其他因素的變化也印證了這一判斷。首先，2010年利率預計仍將維持低位，而低利率環境降低了購房門檻，釋放了剛性需求，十分有利于房價上漲;其次隨著中國走出金融危機的影響，經濟平穩較快發展，人們的收入預期將繼續改善，居民購房熱情仍較為強烈;此外，2010年信貸增量將在7萬億元～8萬億元之間，開發商的資金仍然充足，對他們來說沒有必要降價促銷。上海金融學院副院長何瑛直言，2010年房價下跌的可能性幾乎沒有，應該是平穩基礎上的“小增年”。綜合上述分析2010年房價將經歷一個溫和爬升的階段。

參考文獻:

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[責任編輯 吳明宇]