我國房地產市場現狀及未來發展趨勢分析

摘要:當前，我國房地產產業在金融信貸、獲取土地、市場的調節機制等方面存在問題。但只要我們針對存在的問題認真進行整頓，發揮好稅收的調節作用，加強信貸手段的調控，就會促進房地產的健康發展。

關鍵詞:房地產;現狀;發展

中圖分類號:F293.3 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)23-0098-02

伴隨著經濟的改革，我國房地產業有了飛速的發展。房地產業的發展，對拉動經濟增長發揮了很大的作用。但是我們也要看到，受各種不利因素影響和制約，我國的房地產業在發展過程中同時也會存在一些比較突出的難以解決的問題。對此，國家曾幾次出臺了一系列的調控政策進行調控，雖然這些政策起到了很好的作用，但也有不少問題沒有解決好。對于房地產市場現狀及未來發展趨勢和應采取的措施，筆者也進行了一些思考。

一、當前我國房地產開發現狀

(一)房地產的開發投資規模呈現加大趨勢

房地產開發市場是構架起土地市場與銷售市場的一道橋梁，沒有房地產開發，自然也就談不上銷售。有關統計數據清晰地顯示，房地產開發投資已經成為固定資產投資的一個很重要組成部分，且所占份額不斷加大，在國家的經濟發展中占有越來越重要的地位。從2000年到現在，如果我們把全國房地產開發投資額與固定投資總額作一下比較的話，房地產投資增長速度要明顯快于固定資產投資的增長速度，房地產開發投資額占全社會固定資產投資的比重也在不斷加大，這一點顯得越來越明顯。

(二)價格收入比較高

房價收入比指的就是一套住宅的總價格占一個家庭年收入的比例，房價收入比就世界各國來說，是一個廣泛使用的判斷房地產價格的重要指標。世界銀行普遍認可的標準是5:l，聯合國確定的標準一般是3:1，日本則是4:1，美國所占比例是3:1，而在中國，據初步測算，這一比例嚴重失去平衡，大約在10～15:1。一般說來，住房消費超過收入30%的家庭，我們就可以說是過度負擔。我國主流媒體的一項調查顯示，目前，32.9%的購房者購房月供已占到月收入總和的50%以上，這些已大大超過國際上公認的住房警戒線，應引起我們的重視。

(三)商品房空置率較高

住房消費上也存在一些問題，消費者與消費者之間買賣房產和房產商品的投機性趨勢在不斷加大。很多人買房是為了投機，而不是為了居住，這就造成我國部分地區房屋空置率居高不下，已大大高于15%的警戒線。截至2010年4月，我國空置一年以上的住房超過50%，就不良資產而言，居我國各行業之首。

二、當前我國房地產業存在的主要問題

(一)金融信貸方面存在問題

我國的房地產金融信貸風險在不斷增加。這具體表現在，部分房地產開發商在購買土地開發的過程中，自籌方面的資金有些不足，為了籌資，于是千方百計從銀行取得貸款，這樣就會一定程度上導致銀行的金融信貸風險不斷擴大。有的個人則是利用銀行提供的個人購房貸款，購買多套住房，從而囤積房源，對房產進行炒作，這也會導致房地產業泡沫的產生，從而加劇信貸風險。

(二)經濟環境因素在影響著高房價

縱觀我國房地產的發展歷程，在每一次房地產市場的升溫背后，都是由于經濟的高速發展而催生的。現在，中國經濟受到金融危機影響之后，經濟開始全面復蘇，這也會帶來房地產的進一步繁榮。隨著經濟的復蘇發展，這樣就會對工業用地、寫字樓物業的需求有所增加，市場需求就會受到更大刺激;同時，伴隨著經濟的持續增長，人民的收入會不斷增加，使得這些潛在的對住房的需求逐步轉為實際有效需求，影響著人們的購房需求。

(三)獲取土地存在問題

在獲取國有土地使用權時時有違規現象發生，就是在出賣土地方面，也存在濫用土地資源、非法侵占農業用地，這樣就會致使房地產開發加快。尤為嚴重的是，有的開發商使用暗箱操作的手法，通過種種方式，低價獲得國有土地使用權，造成土地資產的不斷流失，擾亂了法律框架下的招標購地秩序，助長了行賄受賄不正常的風氣，更重要的是損壞國家的土地儲備，進而危害整個國民經濟的可持續發展。

(四)中低檔普通商品住房開發欠缺

在房地產業的發展進程中，一些房地產開發商出于追求利潤的需要，會去盲目開發高檔商品住宅和別墅群等情況，這樣就會忽視對中低檔普通住房戶的購房需要，造成房地產開發比例失調，一定程度上造成經濟適用房的開發出現空檔。住房結構上的供給失衡，一方面會使房價不斷攀升，催生房地產泡沫，不利于房地產行業的穩定發展;另一方面，普通群眾對中低檔住房的需求不能得到滿足，就會激發普通大眾的不滿情緒，造成社會的不和諧。

(五)市場的調節機制有缺陷

在房地產業的飛速發展過程中，市場的調節機制日益暴露其缺陷。在利益的不斷驅使下，許多房地產開發商由對合法經濟利益的追求演變為對暴利的追逐，導致某些地區的房價非理性飛漲。住宅作為人民群眾生活的基本物質條件，在某些地區卻成為了“房東”階層進行投資甚至是投機的生財工具。他們不斷炒高當地的房價以獲取超額的經濟利益，使真正有自住需求的房屋需求者買不起房，出現貧富差距日益擴大、兩極分化日趨嚴重的現象。

三、改變房地產市場現狀的應對措施

(一)整頓房地產市場秩序，規范企業行為

對房地產業，近年來群眾更是頗多微詞，要求加強治理整頓的呼聲強烈。當前，我國對房地產業的管理上，存在著資質管理把關不嚴格、房地產市場準入門檻過低的問題。現階段，在對房地產業的行業管理上，我們要走出常規，切實轉變思路。一要變項目前期審批后難以管理為全程監督，進行全程服務制約。二要加大對房地產市場整頓的力度，對于房價上漲離奇的地方，政府在特殊時期就應采取特殊手段，在管理手段上要更有針對性，對于迎風而上、違規的房地產企業給予更重的懲罰。

此外，要做到信息透明化，為對房地產的宏觀調控和消費者透明消費提供更加科學的依據。市場信息掌握準確是有效調控的基石，也是住房消費者理性選擇消費住房的一個重要條件。為此，在政府統一協調下，我們應著力加強各部門協作，整合各類資源，加快房地產市場信息系統和預警報體系建設，努力使局部性、結構性問題，防之于未發。使決策者和購房者時時刻刻都了解房產價格變動情況，從而有效改變房地產信息不對稱的不利局面。

(二)對房地產稅收體制進行更深層次的改革

稅制結構要盡量簡單、明確、確定。一個明確的稅制可以讓房地產投資者更放心地投資，因為明確稅制可以幫助房地產投資者在作可行性研究的時候，準確地估算這些支出。稅制也要簡單，對于各種稅項要根據其內在聯系和計征方便與否，加以歸類和合并。當前應解決有些地方房地產稅不統一的問題。另外，稅制還要保持相對穩定，不能朝令夕改，不能隨意增加，以體現稅收的嚴肅性和權威性，當然穩定并不等于一成不變，在稅制不變動的前提下，稅率應隨著社會經濟的發展作動態調整。房地產稅收體制進行改革要貫徹好如下原則:

第一，全面性原則。房地產稅收體系的建立應考慮各種同房地產市場有關的行為，應根據在房地產開發、經營、管理全過程中所出現的各種利益關系設置相關的稅種。任何土地，除法律規定免稅外，無論是劃拔土地，還是出讓土地，只要處在國土范圍內，都有納稅義務，任何房地產交易，不管是出租、轉讓、抵押和典當都應交納相關稅收，這樣，既能擴充稅源，又能減少部門間的扯皮現象。

第二，總體稅負適中原則。有一段時期，由于政策與管理上的雙重誤區，導致中國房地產業利潤不合理地攀升，針對這種情況，采取加重稅賦的政策，與其他行業相比，房地產業稅賦明顯偏高。今后隨著市場運行機制的深入，房地產法規的進一步完善，房地產業的利潤率必然和社會平均利潤率基本吻合。從長遠來看，要保持房地產市場興旺，實現經濟、社會的持續繁榮，有必要擬定合理的靈活的房地產稅收政策。

(三)加強信貸手段的調控

土地和資金是房地產市場發展的兩個龍頭，信貸資金的投放或收縮直接影響著房地產市場的活力與興衰。通過信貸限制及利率調整，控制資金投放于房地產業的數量和結構，應成為政府對房地產市場進行宏觀調控的重要手段。

第一，調控投放于房地產市場的資金規模及結構。在房地產市場發展過熱有引發泡沫經濟之前，信貸資金的控制尤為重要，特別要注意投放于開發商的信貸資金和投放于購房消費者的信貸資金應保持合理比例，目前，中國的房地產信貸資金更多地投放給了開發商，這也是中國房地產市場有效需求不足的重要原因。

第二，貸款利率和期限調整。利率是資金借貸的成本，直接影響市場各方主體的未來預期收益。在房地產市場有供過于求跡象時，可適當提高對房地產開發商貸款的利率，也可適當降低住房消費信貸利率，從兩方面達到對房地產進行宏觀調控的目標。

第三，控制貸款成數。這主要體現在兩個方面，一是指房地產開發商在申請項目貸款時應具備的自有資金比例;二是指房地產購買者在購買時可申請到的最高貸款比例。貸款成數的高低直接影響了市場的活躍程度，各國在打擊樓市炒作時，往往以降低貸款成數作為操作手段，特別是嚴格控制期房的最高抵押貸款成數。

第四，建立和完善房地產金融市場，不斷提高房地產金融服務水平。房地產市場的繁榮與發展離不開金融市場提供的資金與高效服務，我們應探討和理順政策性房改金融業務，提高中低收入者的購房有效需求;建立和完善個人住房抵押貸款機制，為購房者提供信貸支持;開展房地產保險業務，為購房者和貸款人提供財產和信用保險，化解金融風險，運用資本市場解決房地產市場發展的資金來源問題，以促動房地產市場的良性發展。

第五，積極開展政策性的住房金融業務。住房問題直接關系到人民的生活質量和社會的穩定，各國政府都通過各種政策扶持居民解決住房問題，其中最重要的手段就是開展住房政策性金融業務。目前，國際上在解決這個問題時有幾種可借鑒的模式:一種是以德國為代表的住宅互助合作社;一種是以美國為代表的住房抵押貸款模式;一種是以新加坡為代表的公積金制度。無論何種模式，對低收人者實行財政補貼或相關資助都是必要的。我們應在借鑒基礎上，在這個方面繼續加強。

當前，從我國房地產市場現狀來看，存在的問題不少。對此，我們要給予積極的重視。只要我們針對當前發展現狀提出一系列的應對措施，就能使我國的房地產業走向健康發展的軌道。

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