西部縣級城市城鎮(zhèn)化建設(shè)融資模式初探

摘要:城鎮(zhèn)化水平是一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、文明進(jìn)步的重要標(biāo)志之一。城鎮(zhèn)化建設(shè)已成為保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長工作的重中之重，但城鎮(zhèn)化進(jìn)程中城市建設(shè)資金需求量非常龐大，政府有限的財(cái)力無法滿足建設(shè)需求，這就需要有一個(gè)良好的融資平臺解決上述需資和融資之間的矛盾。通過對貴州省開陽縣的個(gè)案分析，把握該縣在實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需資金的融資需求以及融資模式的解決方式和途徑，可以為西部地區(qū)縣級城市城市化建設(shè)的融資模式提供一個(gè)范本式的討論基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞:城鎮(zhèn)化;房地產(chǎn);融資

中圖分類號:F127文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)30-0132-04

目前貴州省城鎮(zhèn)化水平較低的主要表現(xiàn)有城鎮(zhèn)數(shù)量較少、城鎮(zhèn)規(guī)模較小、城鎮(zhèn)發(fā)展依托的經(jīng)濟(jì)形勢較單一、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資較薄弱等幾個(gè)方面。貴州省的自然地理環(huán)境極大程度地限制了城鎮(zhèn)數(shù)量的增多和城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)大。同時(shí)，受環(huán)境和交通等條件約束，中心城市的經(jīng)濟(jì)帶動輻射能力被大大削弱。大多數(shù)城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式較為單一，企業(yè)較少，這就導(dǎo)致城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展后勁不足，缺乏長期發(fā)展的堅(jiān)實(shí)動力。而城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金投入較少，導(dǎo)致城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重偏低，這種投資嚴(yán)重不足的情況反過來又導(dǎo)致相關(guān)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，如建材業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等發(fā)展滯后。綜上所述，城鎮(zhèn)化水平較低導(dǎo)致貴州省經(jīng)濟(jì)陷入“低水平均衡陷阱”之中。

一、開陽縣具備“極核城鎮(zhèn)”的極核特征，具有優(yōu)先進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)的必要性和合理性

美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家赫爾希曼認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增長并不是出現(xiàn)在所有地方，為數(shù)不多的幾個(gè)區(qū)域?qū)嵙χ行囊子谝疠^高收入水平的經(jīng)濟(jì)發(fā)展[1] 。根據(jù)赫爾希曼的理論，可以在貴州省城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程中采取率先發(fā)展“極核城鎮(zhèn)”，帶動“次級城鎮(zhèn)”的發(fā)展理念[2]。小城鎮(zhèn)位于城市之尾、鄉(xiāng)村之首，是連接城市與鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)、文化、交通的紐帶與橋梁，而“極核城鎮(zhèn)”又是小城鎮(zhèn)群的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心、文化中心、人口就業(yè)中心，優(yōu)先發(fā)展那些具有地理區(qū)位優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式多樣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁較足、對周邊經(jīng)濟(jì)社會輻射能力強(qiáng)的城鎮(zhèn)，使其在具備極核特征后，逐漸成為小區(qū)域經(jīng)濟(jì)重心，當(dāng)此類小區(qū)域經(jīng)濟(jì)重心增多后，勢必會帶動貴州全省經(jīng)濟(jì)的快速、可持續(xù)發(fā)展。而貴州省的開陽縣正是具備了上述極核特征的、極具開發(fā)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)縣域。

開陽縣具備極核城鎮(zhèn)的潛質(zhì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

首先是良好的區(qū)位優(yōu)勢和便捷的交通環(huán)境。開陽縣距貴陽市和遵義市均不遠(yuǎn)，近年來交通條件的極大改善使得開陽縣良好的區(qū)位優(yōu)勢開始體現(xiàn)。在建的公路、鐵路和水路項(xiàng)目將使得開陽的交通環(huán)境進(jìn)一步改善。其次是多種經(jīng)濟(jì)類型并存的自身優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的成型。開陽縣是全國三大磷礦產(chǎn)區(qū)之一，天賜的磷礦資源已經(jīng)成為縣域經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)。循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈在磷化工行業(yè)中的形成不僅保持了開陽縣支柱經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，更為開陽縣的環(huán)境經(jīng)濟(jì)提供了有力保障。此外，開陽縣利用“中國富硒農(nóng)產(chǎn)品之鄉(xiāng)”的品牌效應(yīng)，大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。開陽縣有目前全省最大規(guī)模的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園，一批農(nóng)產(chǎn)品龍頭企業(yè)在開陽的迅速發(fā)展壯大使得開陽的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)走出了單純的、低級的農(nóng)產(chǎn)品種殖、養(yǎng)殖的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)老套路，逐漸向產(chǎn)供銷一條龍、農(nóng)工貿(mào)一體化的方向轉(zhuǎn)變，初步形成了市場拉動、政府扶持推動、龍頭企業(yè)帶動的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局[3] 。值得注意的是，開陽縣還具有豐富的旅游資源，旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮蟆？梢哉f，多種多樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展類型，一二三產(chǎn)業(yè)的合理搭配使開陽的縣域經(jīng)濟(jì)具有充足的發(fā)展后勁和廣闊的拓展空間，這就使開陽縣具有了良好的人口吸納能力。再次，開陽縣近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度迅速。GDP年均增長率、地方財(cái)政收入年均增長率、全社會固定資產(chǎn)投資年均增長率、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入率均在兩位數(shù)以上。預(yù)計(jì)到2020年開陽縣仍將保持13%左右的GDP增長速度，實(shí)現(xiàn)GDP 245億元，是2008年的4.38倍。預(yù)計(jì)2021—2030年間，將保持10%左右的增長速度，2030年實(shí)現(xiàn)GDP 635億元，是2008年的11.34倍。在全省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣建設(shè)中，綜合評價(jià)將繼續(xù)保持建制縣第一的優(yōu)勢。第四，人口結(jié)構(gòu)顯示城鎮(zhèn)化發(fā)展空間較大。目前，開陽縣城城鎮(zhèn)化率尚低，年齡構(gòu)成較年輕。其外來人口較少，這就為城鎮(zhèn)化必需的農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)移提供了良好的平臺和基礎(chǔ)。

通過上述對開陽縣城四個(gè)方面的簡要分析，充分且必要地說明開陽縣具備作為“極核城鎮(zhèn)”優(yōu)先加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程的先決條件。開陽縣縣城有著提高城鎮(zhèn)化率的巨大空間，結(jié)合開陽縣1997—2008年的GDP、人均GDP的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們可以看到，2003—2010年是開陽城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的一個(gè)時(shí)期，農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口為總?cè)丝诘?%～1.5%。① 通過預(yù)測，2011—2015年將是開陽縣城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的一個(gè)時(shí)期，農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的數(shù)量將為總?cè)丝跀?shù)量的1.5%～2%;2016—2019年將是開陽縣城鎮(zhèn)化超速發(fā)展的一個(gè)時(shí)期，農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的數(shù)量將為總?cè)丝跀?shù)量的2%～2.5%;2020—2025年將是開陽縣城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的一個(gè)時(shí)期，農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的數(shù)量將為總?cè)丝跀?shù)量的2%～1.5%;2025—2030年將是開陽縣城鎮(zhèn)化發(fā)展的未期，農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的數(shù)量將為總?cè)丝跀?shù)量的1.5 %～1%;農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的比例將逐漸消失。

二、開陽縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的房地產(chǎn)需求

城鎮(zhèn)化進(jìn)程的顯著標(biāo)志之一就是作為人口載體的城鎮(zhèn)容量的不斷擴(kuò)大。開陽縣城的人口隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷深入勢必會有顯著的增長。根據(jù)開陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化發(fā)展規(guī)律，預(yù)計(jì)開陽縣城定居人口2010—2030年將從6.3萬增長到16.8萬，其中從外縣城到開陽純消費(fèi)人口將逐漸增多，預(yù)計(jì)2030年將達(dá)到1.58萬，占城市人口的9.3%。隨著開陽經(jīng)濟(jì)在可預(yù)見的時(shí)間內(nèi)的高速增長，開陽城鎮(zhèn)居民的需求結(jié)構(gòu)將有很大的改變，具備改善住房條件的消費(fèi)能力將大大增強(qiáng)，隨之而來的就是周邊居民大量進(jìn)入縣城購房。按照人均住房面積50平方米計(jì)算，從2010—2030年，開陽縣城需要新建住宅面積約為828萬平方米。

三、房地產(chǎn)市場的用地需求及資金需求

根據(jù)上述對開陽縣城居民用房的需求分析，按照綜合容積率2.0的比例計(jì)算，相應(yīng)預(yù)測住宅用地需要約為6 211畝，可以預(yù)測居住用地及其他性質(zhì)用地需要合計(jì)23 602畝，其中新增建設(shè)用地18 680畝，舊城改造4 922畝。下表為2030年開陽縣城城區(qū)各類用地需求表和開陽縣2010—2030年需供應(yīng)土地情況表。

據(jù)相關(guān)城市建設(shè)開發(fā)資金投入統(tǒng)計(jì)，在縣城區(qū)建設(shè)中，每開發(fā)1平方公里土地，用于市政配套設(shè)施建設(shè)包括主干道路、綠化、照明、給排水及污水處理等方面的資金投入約1.6億元，其中主干道路的路網(wǎng)密度按4公里/平方公里測算，路約寬30米～40米，造價(jià)按2 800萬元～3 200萬元/公里測算，折合道路修建資金投入約為1.2億元/平方公里，其余0.4億元用于綠化、照明、給排水及污水處理等方面，則新增建設(shè)用地市政配套設(shè)施建設(shè)的資金投入量預(yù)計(jì)如下:

城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程中對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入資金的需求量與政府財(cái)力的匱乏之間產(chǎn)生的籌資不力、融資困難的瓶頸問題將在下面的分析中凸顯出來。以開陽縣為例，開陽縣的財(cái)政赤字逐年擴(kuò)大，建設(shè)資金缺口大。2004—2008年間，開陽縣財(cái)政總收入和地方財(cái)政收入雖呈上升趨勢，但從近幾年開陽縣地方財(cái)政收入、支出歷史數(shù)據(jù)看，開陽縣一直是財(cái)政赤字，地方財(cái)政收支逆差達(dá)一倍以上。開陽縣要展開大規(guī)模的城市建設(shè)，資金缺口較大。財(cái)政資金的較大缺口導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資從2005年起增幅逐年下滑，從78%下降到24.7%，新增固定資產(chǎn)2008年僅增長4.6%，2008年全年基礎(chǔ)設(shè)施投資僅為13.1億元，比上年下降了20.1%，其中電力、交通、水利、通訊、城建等基礎(chǔ)設(shè)施投資僅為4.6億元，下降69.3%，占全部基礎(chǔ)設(shè)施投資比重為8.5%。①基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入嚴(yán)重不足，將制約開陽城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。

在進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程中出現(xiàn)的城鎮(zhèn)需要經(jīng)營，而政府又不能直接從事企業(yè)式運(yùn)作的情況下，很多城市和地區(qū)都探索性地成立了城投類公司，作為政府授權(quán)經(jīng)營城市基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)的企業(yè)式經(jīng)營機(jī)構(gòu)，成為加快城鎮(zhèn)化建設(shè)和吸引社會優(yōu)良資金進(jìn)行城鎮(zhèn)建設(shè)良好的融資平臺的利益分配載體。

四、解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的融資模式與融資流程

土地一級開發(fā)是現(xiàn)階段解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的最有效、最便捷的籌資途徑。土地一級開發(fā)，是對生地進(jìn)行整治和“三通一平”建設(shè)、對地上房屋建筑物和附著物進(jìn)行拆遷安置，將其開發(fā)成能夠立即進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的“熟地”和凈地的過程。土地一級開發(fā)需要預(yù)先投入開發(fā)資金實(shí)施土地一級開發(fā)，一級開發(fā)成本一般由征地直接費(fèi)、耕地占補(bǔ)平衡費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、“三通一平”費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)等組成(因地塊位置、建筑物、原產(chǎn)權(quán)人要求等重點(diǎn)不確定情況，土地一級開發(fā)成本測算暫不考慮拆遷安置補(bǔ)償費(fèi))。

根據(jù)國土資源部門和財(cái)政部門對土地一級開發(fā)成本的有關(guān)規(guī)定，測算出開陽縣中心城區(qū)土地一級開發(fā)成本在12.52萬元/畝左右(如下表所示):

在對開陽縣城土地一級開發(fā)成本的分析測算后，我們再對近年來開陽縣城土地掛牌出讓底價(jià)進(jìn)行簡要分析。目前，中國對經(jīng)營性用地實(shí)行市場公開招拍掛出讓制度，土地招拍掛成交價(jià)格反映了市場對該地塊的可接受程度。根據(jù)開陽縣2006—2009年土地掛牌出讓統(tǒng)計(jì)表反映，2006—2007年開陽縣土地出讓成交價(jià)格在30萬元～40萬元/畝之間，2008年與2009年分別出讓一宗土地，成交價(jià)分別為116萬元/畝和287萬元/畝。①商品房屋銷售價(jià)格里包含的土地價(jià)格即熟地價(jià)格為58.3萬元/畝左右，因新區(qū)土地大部分為未開發(fā)利用的土地，需拆遷安置的房屋建筑物數(shù)量較小，拆遷安置成本以6萬元/畝預(yù)計(jì)，則生地掛牌出讓底價(jià)以不超過52萬元/畝比較適合。通過土地籌集市政建設(shè)資金，在不含拆遷的情況下，用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金按照土地收益的65%計(jì)算，與生地出讓價(jià)格在40萬元～52萬元情況下進(jìn)行分析，可以得出新區(qū)土地出讓、行政劃撥以及老城區(qū)開發(fā)土地籌集資金情況。

(一)新區(qū)土地出讓籌集資金情況

(二)新區(qū)行政劃撥用地籌集資金情況。新區(qū)行政劃撥用地，主要是指經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房用地、行政辦公、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研、其他公共設(shè)施、中小學(xué)用地等，預(yù)計(jì)為新區(qū)建設(shè)用地的15%，數(shù)量約為2 475畝，應(yīng)適當(dāng)攤?cè)脒m當(dāng)市政建設(shè)費(fèi)，以彌補(bǔ)建設(shè)資金的不足。如按7.5萬元/畝攤?cè)耄恋貏潛軆r(jià)格約為20萬元/畝。可籌集基設(shè)施建設(shè)資金1.86億元。

(三)老城區(qū)開發(fā)土地籌集資金情況

五、結(jié)語

通過以上的分析可以看到，通過土地一級開發(fā)能夠形成:(1)土地一級開發(fā)+土地儲備模式，即公司投入自有資金+銀行信貸資金，進(jìn)行土地一級開發(fā)，形成土地產(chǎn)品，移交給土地儲備中心，土地儲備中心按照市場價(jià)格抵押給銀行，將市政建設(shè)費(fèi)通過銀行信貸置換出來，投入開陽縣城的開發(fā)建設(shè)。(2)市政建設(shè)+政府回購模式，即公司投入自有資金+銀行信貸資金，進(jìn)行市政項(xiàng)目建設(shè);將土地出讓中攤?cè)氲氖姓ㄔO(shè)費(fèi)，作為政府回購的資金來源。在市場接受的情況下，將土地出讓，完成資金的良性循環(huán)。

綜上所述，當(dāng)經(jīng)濟(jì)社會的主旋律變?yōu)榧铀俪擎?zhèn)化進(jìn)程時(shí)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的“極核城鎮(zhèn)”對房地產(chǎn)市場、土地開發(fā)的需求就會極度擴(kuò)大，而當(dāng)?shù)卣邢薜呢?cái)力與城市建設(shè)資金龐大的需求量之間的矛盾又會阻礙城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程。

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[責(zé)任編輯 陳鳳雪]