房地產項目公司終止后對購房人利益的保護

摘要:針對房地產項目公司終止后，如何保護購房人的權益這一焦點問題，分析了中國房地產項目公司終止的相關規定，指出了中國法律對于公司終止后的財產，均一次分配完畢，沒有任何剩余財產的實際狀況。介紹了公司終止后其責任承擔的相關理論和立法例，最后提出了項目公司終止后，為保護購房人利益，應建立業務轉讓制度、資格保留制度的立法建議。

關鍵詞:項目公司;終止;購房人;保護

中圖分類號:D92文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)30-0103-02

合作開發各方以土地使用權或資金入股組建項目公司，以開發特定房地產項目為經營目的，項目開發完成后，該項目公司進行清算解散。合作開發的合作人成為項目公司的股東，合作人之間的權利義務由項目公司章程或股東會決議規定。合作人以出資額為限對項目公司承擔責任，項目公司以其全部資產對公司債務承擔責任。采取項目公司模式進行房地產合作開發，組織結構規范、法律關系明確、股東不易發生糾紛。項目公司模式合作開發房地產對投資人而言有風險隔離的重要功能，在項目結束后，項目公司因完成使命而終止。依據傳統公司法，公司終止后，由于其在法律上作為獨立的人格主體已不存在，一般就無須為其終止時尚未產生結果的行為負責。對于公司終止尚未產生結果的侵害行為，視為“交易風險”[1] 。但項目公司終止后，其產品既房屋仍然要存續幾十年。當產品出現質量瑕疵和權利瑕疵時，購房人如何保護自己的合法權益，這成為實踐中的焦點問題。

一、中國關于房地產公司終止的相關規定

中國沒有專門針對房地產公司終止的法律法規，在《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》中也均沒有房地產企業終止方面的規定。房地產公司終止的規定散見于《民法通則》、《公司法》中。《民法通則》第46條規定，“企業法人終止，應當向登記機關辦理注銷登記并公告。”《公司法》第189條規定，“公司清算結束后，清算組應當制作清算報告，報股東會、股東大會或者人民法院確認，并報送公司登記機關，申請注銷公司登記，公告公司終止。”由此可見，公司終止是民事主體資格的喪失。《民事訴訟法》規定，“起訴必須符合下列條件……有明確的被告……”。這就使購房者在權益受到侵害時而公司終止后，無法請求司法救濟。《公司法》在“公司解散和清算”一章中，關于公司財產的分配規定如下:“公司財產在分別支付清算費用、職工的工資、社會保險費用和法定補償金，繳納所欠稅款，清償公司債務后的剩余財產，有限責任公司按照股東的出資比例分配，股份有限公司按照股東持有的股份比例分配。” 由上可見，中國法律對于公司終止后的財產，均一次分配完畢，沒有任何剩余財產。沒有考慮因公司其終止前的行為對利害關系人造成侵害時，受害人如何獲得救濟的問題。

二、項目公司終止后其責任承擔的相關理論

1.瑕疵擔保理論。傳統民法中，瑕疵擔保有兩種:一是物之瑕疵擔保，即出賣人擔保其出賣之物具有該物通常所具有的或出賣人所保證的品質，當其不具有這種品質時，出賣人即違反瑕疵擔保義務。二是權利瑕疵擔保，即出賣人應向買受人擔保標的物不存在權利上的瑕疵;瑕疵擔保義務是各國法律普遍確立的經營者的義務，在未出現瑕疵之前，經營者負擔的是一種擔保義務，在出現瑕疵后，經營者承擔的是瑕疵擔保責任。瑕疵擔保責任是由法律直接規定的而非當事人約定的一種法定責任，此種責任是出賣人承擔的一種無過錯責任。中國《合同法》第150條至第155條規定了出賣人的瑕疵擔保責任。瑕疵擔保責任理論存在不同學說，主要有默示擔保責任說、權力供與義務之不履行說、瑕疵告知義務之不履行說和維持有償合同的交易安全說。最后一說更為學者贊同。該說認為，瑕疵擔保責任的根據在于法律為維持有償合同等價的均衡，出賣人有義務避免瑕疵的出現，這是保護交易安全的必要條件[2]。

房屋作為商品，其是具有質量保證期的、尤其是房屋的地基基礎和主體結構質量保證期長達五十年甚至更長，作為房地產開發企業有義務承擔這種房屋質量的瑕疵擔保責任。對購房人而言，房屋品質的保證就是對購房人的債務，即使房地產開發企業終止時，該項債務其仍應當承擔。否則，購房人支付了全部房款，而不能獲得開發商的瑕疵擔保，對購房人而言是顯失公平的。

2.社會責任理論。公司社會責任是近年來各國法律界十分關注的一個熱點問題。“所謂公司社會責任，是指公司不能僅僅以最大限度地為股東們賺錢作為自己的唯一存在目的，還應當最大限度地關心股東利益之外的社會利益，包括消費者利益、職工利益、債權人利益、中小競爭者利益、當地社區利益、環境利益、社會弱者利益及整個社會公共利益等內容，既包括自然人的人權尤其是社會權，也包括法人和非法人組織的權利和利益。”[3]張民安先生認為，“公司在從事商事活動時，不僅要考慮此種活動對其股東所產生的影響，而且還要考慮此種活動對這些人的利益所造成的影響。公司在作出某種決定時必須考慮這些人的利益，否則，對他們造成的損害，應當承擔責任。” [5]

由于購房人與房產公司之間在經濟實力、信息占有和締約能力上具有不對稱性，購房者處于弱勢地位，致使房產開發企業侵犯購房者權益的事件頻發，房產糾紛投訴居高不下。作為強勢的房地產公司應該強調對購房者的社會責任，優先考慮購房人的利益，這有助于中國社會的和諧穩定以及社會誠信環境的改善。房地產企業對購房者應承擔的社會責任，主要是其所提供的房屋應當具備基本的使用性能等。所以，只要房屋仍然在其設計使用年限內，該房屋應能夠確保正常使用，這與企業是否終止無關，即企業不能因終止免除該責任。

三、關于公司終止后其責任承擔的相關立法例

1.公司終止后業務轉讓制度。人壽保險公司被撤銷或者被宣告破產的，其持有的人壽保險合同，必須轉讓給其他人壽保險公司。接受者必須維護被保險人、受益人的合法權益。中國《保險法》第92條:“經營有人壽保險業務的保險公司被依法撤銷或者被依法宣告破產的，其持有的人壽保險合同及責任準備金，必須轉讓給其他經營有人壽保險業務的保險公司;不能同其他保險公司達成轉讓協議的，由國務院保險監督管理機構指定經營有人壽保險業務的保險公司接受轉讓。轉讓或者由國務院保險監督管理機構指定接受轉讓前款規定的人壽保險合同及責任準備金的，應當維護被保險人、受益人的合法權益。”

2.公司終止后主體資格保留制度。日本公司法明文規定公司終止后的繼續制度，日本公司法第116條規定，公司雖已解散，在清算的目的范圍內，仍視為在存續中。美國公司法也規定，公司終止后其主體資格要保留一段時間，以便進行清算、訴訟、退出業務。如《特拉華州普通公司法》第278條“公司解散后為訴訟與清算之目的而存續”，“當公司依限定的經營期限而屆滿時，或以其他方式被解散時，在其期限屆滿或解散之后三年內，或法院裁決的更長時間期限內，該公司可為下列目的以一個法人團體繼續其存在:在該公司提起或針對該公司提起的任何民事、刑事或行政訴訟中進行起訴及抗辯;逐漸處理及結束該公司的商業;處理及轉讓該公司的財產;清償該公司的債務;及向該公司股東分配其剩余的資產。但上述公司期限屆滿或解散之前或之后三年時間內，對該公司提起或針對該公司提起的任何普通法訴訟、衡平法訴訟或程序，不能由于該公司解散的原因而予以撤銷;僅為普通訴訟、衡平法訴訟或程序之目的，在該公司期限屆滿或解散后的三年期間內，且在該訴訟中法院發布的判決、命令或裁令被全部執行之前，該公司可作為一個法人團體繼續其存在，對此衡平法院無須發布特別指令。”

四、項目公司終止后對購房人利益保護的立法建議

1.建立項目公司終止后責任主體資格保留一定期限的制度。房地產開發周期長，其產品的質量保證期限長，國家對物權變動有著嚴格的要求。按照中國公司法律制度，項目公司終止后不再繼續經營業務，立即喪失法律主體資格。這不利于房屋買受人合法權益的保護，也不利于公司對其終止后承擔社會責任。筆者認為，應當從立法上可以借鑒美國、日本等國的做法，確立房地產開發終止后在5年內繼續存在，但不能從事經營活動，只能從事清算、訴訟和與結束經營相關的業務。債權人可以以該房地產開發企業為被告提起訴訟。五年期滿后，法院可酌情決定是否再延長。

2.借鑒中國保險法的規定，建立項目公司終止后業務轉讓制度。人壽保險公司終止后業務轉讓制度的立法目的，是充分保護被保險人和受益人的利益。目前房屋問題成為百姓最關注的問題之一。房地產開發關乎國計民生和社會和諧穩定，房地產公司完成項目開發后，收回了投資，賺取了利潤，如果終止后不再承擔其應承擔的瑕疵擔保責任和社會責任，而將這種責任推給政府和社會，這對購房人的利益保護極為不利。雖然目前中國已經建立住房維修基金制度，但該基金支出只限于公共部位的維修使用。筆者認為，應當借鑒保險法的規定，從房地產公司的銷售收入中提取一定比例資金成立基金，當房地產項目公司終止后，應將其所應持有的基金和所應承擔的瑕疵擔保責任轉給其他房地產公司或政府監管機構，以保護購房人的利益。

3.適用法人格否認理論，最大限度地保護購房人的合法權益。前文已述，中國目前的房地產項目公司離不開股東的支配和控制，項目公司終止后，其唯一受益者就是項目公司的股東。結合中國房地產現狀，筆者建議適用公司法人格否認理論，讓項目公司背后的股東直接對項目公司所應承擔的瑕疵擔保責任和社會責任負責。當然，適用法人格否認制度應綜合利益衡平，只能適用于個案，且要嚴格符合適用的條件。但當項目公司終止后，出現嚴重侵害購房人利益的情形，影響到社會的安定，揭開公司的面紗，由項目的受益人承擔相應的責任也是公平、合理的。

參考文獻:

[1]朱慈蘊.公司法人格否認法理研究[M].北京:法律出版社1998:108.

[2]房紹坤.郭明瑞.合同法要義與案例析解(分則)[M].北京:中國人民大學出版社，2001:39.

[3]劉俊海.企業社會責任與和諧消費環境營造[J].法治論叢，2005，(40):19.

[5]張民安.公司法上的利益平衡[M].北京:北京大學出版社，2003:1-5.

[6]虞政平.美國公司法規精選[M].北京:商務印書館，2004:418.[責任編輯 陳鳳雪]