上海高星級酒店頹勢難改

“上海世博會將直接拉動消費600億元至1000億元，其中酒店業受益程度達34.3％。”幾個月前，趙煥焱還信心十足。

2008年金融危機之后一直步履艱難的高星級酒店，把世博會當成了行業轉折的最好機會。

趙煥焱是華美酒店顧問機構首席知識管理專家，國內最早開始研究世博會期間上海酒店房間數缺口的專家之一。他的估算其實還偏于保守，另一個在業內流傳甚廣的酒店業受益數據是“41％以上”。

在趙煥焱的測算模型中，F1大賽對上海高星級酒店的影響，將是世博會影響力的最貼近參照。

但結果卻大大出乎他的意料。

世博會拉動效應低于預期

往年F1大賽的時候，很多高星級酒店總經理都能接到內部電話，要求幫忙安排房間。但2010年F1的時候，卻“沒聽哪個總經理說接到了類似的電話。”

2009年F1大賽期間，上海五星級酒店的入住率整體提高了23％。F1賽場所在的嘉定區13家高星級酒店，房價則提高了63％。

2010年F1大賽更加緊湊，只有4月16日到18日3天，按以往的經驗，賽事持續時間越短，人流量就越集中。但事實是，嘉定區4月中旬四星級酒店平均價格為500元左右，三星級酒店平均價格為250元左右，與平日基本持平。上海市區酒店價格則是五星1400元左右、四星600元左右、三星350元左右。

隨后的事實表明，世博會期間五星級酒店的表現，“遠遠低于預期。”仲量聯行高級副總裁吳嘉保告訴《瞭望東方周刊》，2010年3到4月，世博會眾多場館進入最后籌備階段，大批場館代表來到上海，他們大多入住高星級酒店。即便如此，上海高星級酒店的業績表現也不理想。

華美酒店顧問機構提供的數據也顯示，臨近世博的籌備期沒有給上海的高星級酒店帶來明顯增長的收益。

2010年第一季度，上海入境過夜接待人數增長了24.41％。

星級酒店平均入住率為52.99％，比2009年提高了7.11％。其中，五星級和四星級酒店入住率分別為56.34％和52.43％，只提高了10.47％和9.42％，仍在60％的警戒線以下，而且，平均房價分別為967.08元和503.86元，分別下跌了2.52％和2.78％。

也就是說，即使入境過夜人數有了較大增長，但上海的高星級酒店依然在以降價的方式推升入住率。

于是，很多高星級酒店在4月份陷入了世博會期間房間定價的煩惱。

“前幾個月的市場表現，讓大家對世博期間的入住率很吃不準。都搞不清楚世博會究竟能起到多大的拉動作用，所以，我們很難確定，究竟應該在世博前預訂出多少房間。”豪生國際酒店集團(中國)董事長章偉信告訴《瞭望東方周刊》。

考慮到金融危機的影響逐步減弱，2010年高星級酒店業的經營狀況本該有一定的回升，有世博會開幕式的5月份，應該是上海星級酒店業的最高峰。

華美的抽樣調查顯示，上海五星級酒店的5月預訂房平均房價比2009年上漲了20％，最高上漲到1600元左右，四星級酒店房價最高上漲到700元。以最高房價計算，這比第一季度平均房價分別高出600多元和近200元。

但按照仲量聯行歷年公布的數據，1600元的價格，只是2006、2007年的年平均房價，只比2008年的年平均房價高100元。

即使是在高峰時段賣出了往年的年均價，“上海也只有個別高星級酒店達到80％的入住率”，2006年和2007年的年平均入住率，都在70％左右。“如果沒有世博會，今年高星級酒店業的表現還要慘淡。”吳嘉保告訴《瞭望東方周刊》。

10年畸形發展結出惡果

一邊公認早已供大于求，一邊快速膨脹，上海高星級酒店業持續10年的怪異發展模式，終于結出了惡果。

1998年，中國商星級酒店業開始全行業的虧損。1998年到2000年，全國高星級酒店虧損分別為45.56億元。53.154億元和26.43億元。

2000年，國內學術界公認，高星級酒店已經供大于求了，北京、上海等一線城市的情況尤其嚴重。但是，2001年，上海申辦世博會成功，上海酒店業出現了與眾不同的倒金字塔形現象，即星級越高發展越快。2004年，隨著上海國際金融中心定位的明確，大批國外金融機構來到上海。“要的都是最好的酒店，最高的價格。”當年，中國高星級酒店開始贏利。

2005年，高星級酒店業贏利10億元，2006年，贏利33億元。高星級酒店業開始了新的一輪大發展。這一年，上海高星級酒店房價首次超過香港。

危機，在快速發展中被忽視了。

2004年到2007年，上海五星級酒店的入住率一路下滑，分別是75.73％、72.33％、72.59％和68.23％。

2008年10月，上海高星級酒店進入了有史以來最艱難的時刻。“2008年10月，一家五星級酒店的中層告訴我，最慘淡的一天，他們的入住率只有4％。就是到了2009年2、3月份，很多高星級酒店的入住率也都不超過10％。”趙煥焱說。

酒店業2到3年建造周期的滯后效應，讓上海高星級酒店依然保持著高增長。

按照仲量聯行提供的數據，2005年上海主要國際品牌高星級酒店房間數為13922間；2005年到2009年，每年的增量分別是1432間、3499間、4384間、3530間、5278間。

2010年，預計還將新增11023間。這樣，到2011年，上海主要國際品牌的高星級酒店房間數將達到43068間，相當于2008年總量翻一番。2011年到2012年，還將分別新增2732間和2510間，到2012年，主要國際品牌酒店供應為48310間。

吳嘉保的預測更加悲觀。“如果2011年上海不再有新的大型活動，上海高星級酒店的效益還將進一步下滑。”

酒店業狂飆的幕后推手

房地產企業是上海高星級酒店業快速膨脹的最重要推手。實際上，高星級酒店業開始大量增加的2006年前后，正好也是上海房地產快速發展的開始。

“按照國際上的經驗，高星級酒店出現大規模過剩的情況并不多見。”鐘金華是上海一家五星級酒店的股東，2007年前后，鐘金華所在的私人房地產企業在上海開發了一個大型商務樓盤，作為配套，他們在樓盤周邊建造了一家酒店，并委托給一家國際酒店管理集團經營。

“在上海投資建造一家五星級酒店，起碼要10年以上才能收回成本，而國際上一般的年限是7年。”鐘金華告訴《瞭望東方周刊》。

五星級酒店的經營成本非常高，五星級酒店的房間和服務人員比例在1比1.5左右，遠高于寫字樓和商鋪，五星級酒店的投資成本卻相當于寫字樓和商鋪的兩倍。

再加上3年一小修、5年一中修、8年一大修，“前幾年好不容易剛賺了點錢，就要投入裝修了。三五年之內是不可能有大的回報的，另外還要支付銀行貸款的利息。”從這個角度來說，高星級酒店業投資本該很難出現過剩投資的非理性現象。

但房地產的暴漲卻抵消了這些限制。“對房地產企業來說，建造酒店主要有4大好處。”鐘金華說，第一個好處就是避稅，“比如我們今年賺了10億，投8億造酒店，所得稅的基數就變成了2億。另外，建酒店在各個區域都是受歡迎的，說不定還能賺到更多的政策優惠。”

最重要的是，“住宅是一次性生意，但酒店擺在那里，是不斷增值的不動產，建一家酒店，光地皮的升值都非常可觀。”鐘金華說，此外，酒店還能提供長期固定的現金收益，并且能夠帶動周邊地產升值，“對房地產企業來說，建造酒店更大的收益在于附加價值。酒店業投資過熱，和房地產市場的快速膨脹關系密切。”

行業畸形根源

在研究酒店業的各類文獻中，來自房地產的資金一直被稱為“業外資本”。言下之意，是這些上海高星級酒店的主要投資者都不專業。

“有家跨國公司想包一個酒店搞活動，負責人一連走了14家酒店都沒有下單，說要是在國外，一般走個五六家酒店就可以定下來了。這就說明，上海的酒店千篇一律，沒有特色。”趙煥焱說，房地產企業開發酒店，大多不是抱著正兒八經經營一個產業的態度。“造好就包給國際酒店集團管理，坐等不動產升值。事前沒有明確的規劃，事后也不介入管理。”

聘請國際酒店集團的確是國際通行的力、法，但中國的開發商選擇了一種錯誤的模式。

目前國內最普遍的模式是，國際酒店管理集團純粹管理，不涉及酒店投資，而是按照營業收入收取固定的管理費；而在歐美和日本，酒店管理集團往往要租賃酒店經營。兩種模式最大的區別在于，中國高星級酒店的經營風險，完全是由酒店業主來承擔的；在歐美和日本，風險則完全在跨國管理集團。

20多年來，外資投資星級酒店只占中國整個酒店市場投資額的4％。趙煥焱說，目前中國酒店業的主流已經變為房地產開發業加跨國公司品牌，“北京57家五星級酒店中一半以上都是跨國公司品牌管理的。每年中國酒店業付給國際酒店管理集團的管理費就超過百億元，而他們是不需要承擔任何風險的。”

風險和收益不對等，推動了國際酒店管理集團在中國的瘋狂擴張。

在20世紀，國際酒店集團還遵循著一條鐵律，就是在同—個城市里，同一個酒店品牌只管理一家酒店。“但現在，不少國際集團在同一城市有3到4個品牌，同樣品牌在同—個城市管理三四家酒店，因此，管理的酒店總量可以達到10家以上。”

在過去幾年中，酒店業的快速發展掩蓋了模式的缺陷。但一旦行業進入不景氣周期，大量矛盾就暴露了。

一個最明顯的體現就是在酒店降價上的分歧，當酒店經營不善的時候，酒店業主希望維持充足的現金流，以抵消成本支出；但酒店管理者要維持自身品牌長期資產價值，總是把降價作為最后不得不使用的手段。

“所以，酒店降價也是上海高星級酒店退無可退的證據。”鐘金華說。

“10月后，上海地區酒店的平均房價會有兩位數的下滑。”趙煥焱說，上海高星級酒店以價格換入住率的價格大戰已無懸念。

酒店業擴容仍在繼續

即便如此，上海酒店業的擴容仍未停止。

4月底，全球第二大酒店管理集團溫德姆國際酒店集團就在世博園周邊一次開出兩家酒店。

位于南外灘的興榮溫德姆酒店擁有321間客房，屬于該集團旗下最高端的超白金五星級品牌。和興榮溫德姆酒店隔黃浦江相望的，是該集團旗下另一個五星級酒店品牌，“兩個酒店只隔一個楊浦大橋。”溫德姆首席執行官Eric Danziger告訴《瞭望東方周刊》，雖然上海的高星級酒店業已現頹勢，但另一個不容忽視的問題是，“隨著各大國際酒店管理集團在上海布局越來越密，好的地段已經比短期的經營效率更加重要。”

EricDanziger說，2011年，該集團還將在上海開設一家新的溫德姆寶蓮大酒店，同樣是五星級。

“一個肯定的結論是，上海高星級酒店業已經進入了起碼2到3年的困難時期。”但2010年高星級酒店的大幅增長，“是很多酒店為了搶世博商機而提前開業，并不是為了世博而新開酒店。”豪生國際酒店集團(中國)董事長章偉信說。

章偉信認為，國際酒店品牌并不會減慢擴張的步伐，首先，酒店業經營并不是短期行為，誰也說不好接下來的幾年里，上海的兩大中心建設會不會造就另一個酒店業大發展，所以也沒人敢就此放棄珍貴的資源；另一方面，行業艱難也是兼并重組的最好機會。

更何況，即使挺不過這段艱難的時期，酒店品牌沒有風險，大不了拍拍屁股走人；“酒店業主也不會退縮，因為他們要的是附加效益而非經營效益，酒店經營再不好，跟地皮的升值相比也是個小問題。”趙煥焱說，一片蕭條中，行業模式的轉變卻依然缺乏動力，“行業還在快速膨脹，矛盾繼續在積累。”