華南板塊 低調的廣州地產老板

細心的廣州人會發現，今年7月以來，很多華南板塊的新開樓盤，都帶有十年字樣，如雅居樂花園的“十年小雅”、華南碧桂園的“十年華南”等。

外地人或難解其中三昧，但本地人卻知道這意味著什么:

10年，“華南板塊”，從一派蕉林稻海、田園風光的荒坡之地，變成一座移民新城。

10年，曾在這里耕耘、發軔的地產商們，如碧桂園、星河灣、雅居樂等，已成為海內馳名的地產巨鱷，從華南走向全國。

10年，由“華南板塊”開啟的中國房地產業“大盤模式”，成為了房地產歷史上一個重要關鍵詞，引一時風騷。

最重要的是，10年，“華南板塊”成為了幾十萬新廣州人的家，也成為廣州城市狂飆突進的樣本與縮影。

大盤時代碧桂園

應該還有人記得1999年春節時廣州碧桂園開盤時的盛況——那是一次打破傳統的春節期間開盤，不僅讓廣州人春節不置業的傳統成為過去，更給自我感覺良好的廣州樓市結結實實上了一課。

當時，廣州市場上大部分都是毛坯房產品發售，而廣州碧桂園首推了全現樓帶豪華裝修的花園洋房，且社區配套、園林綠化同期交付，并首創免費看樓班車服務。于是，3000套洋房別墅一個月內被搶購一空。

也是在那個時候，一個后來走紅全國的名字——楊國強，走入廣州公眾視野。但在當時，極少有人知道這是怎樣的一個人。

一個能反映此人低調的細節是，有一年，一本雜志將楊國強選為中國前100大富豪，可死活找不到他的照片，最后只好隨便找了一張有男人背影的照片來代替。

楊國強說，做生意本來就不是耍嘴皮子的事。

2007年11月21日，甚少公開露面的他在中山大學演講，這樣總結自己的生活經歷:“我18歲以前沒穿過新衣服、沒穿過鞋，衣褲都是香港的親戚穿舊了才寄過來的。我在家煮飯煮了十多年，像種菜、放牛等很多農活也干過。”

“我從來都沒想過做什么首富，我只是踏踏實實地每天工作而已。我認為，得到他人的尊重和認同才最重要。如果我80歲的時候走在街上，所有認識我的人都會微笑地跟我打招呼，我就滿足了。”

這是一個草根式的夢想。

1955年，楊國強出生時，上邊已有2個姐姐和3個哥哥。多年后，他的三哥楊國光——家族里文化程度最高的人，在《碧桂園報》上以連載方式，撰文記述家族百年史。在寫到楊國強的出生時，用了這樣的文字:弟弟的出世并沒有給這個貧困的家庭帶來快樂，那意味著家里又多了一張要填的嘴。

1978年，楊國強在大哥楊國華的引薦下，到順德北滘公社房管所任施工員，6年后升任區建筑隊隊長。到1989年，楊國強已成長為鎮政府下轄的建筑公司——北滘建筑工程公司的法定代表人兼經理。

作為一個施工員，他的月薪僅僅過百，那段生活給他烙下了最慘痛的印記，據說他的大女兒持續發燒，因為無錢醫治，以至于影響了智力。

可是在建筑工程公司經理的任期內，楊國強迅速賺取了人生的第一桶金——1993年，這個幾年前還為女兒看病發愁的人，竟然出資3395萬元，收購了北滘建筑工程公司，開始了私營化運作，楊國強成了“Boss楊”。

到了1993年，“Boss楊”遇到人生另一次困境——墊資為順德三和物業發展公司建造了近4000套別墅，可是房子蓋好了，遇到市場低潮，沒人來買。三和物業的股東們只能答應以別墅抵債。

于是，從造房者搖身一變，楊國強成了賣房者。

若干年后，成為中國首富的楊國強回憶起這次改寫他命運的“被迫轉變”是否會有諸多感慨。事實上，正是這次轉變，他從一個建筑行業的包工頭開始向發展商轉型。

也是這次機緣巧合，促成了楊國強和地產策劃教父王志綱的一次合作，同時也催生了后來被稱為“碧桂園神話”的“教育地產”概念。

按照王志綱的策劃方案，碧桂園先是引來北京的景山學校，然后將高端國際學校作為啟動地產市場的先導，順勢進行樓盤策劃，將碧桂園定位于“成功人士的家園”、“五星級的國際俱樂部”。

由此，“碧桂園神話”誕生。

可是，在楊國強走出順德進入廣州番禺的“華南板塊”之后，“碧桂園神話”失靈——2000年“五一”節華南碧桂園開盤之后，在星河灣以及南國奧林匹克等項目的壓制下，幾乎長達半年，碧桂園的洋房別墅走貨速度陷于滯緩狀態。

為什么?

2001年，在《地產巨鱷備戰番禺》一文中，王志綱總結說:“華南板塊有兩個與其他板塊不同的顯著特點:一是同一區位上匯聚了小者近千畝，大者數千畝的七、八個超級大盤;二是這些大盤的開發商不是曾經有過優秀業績的行業名牌，就是一直深藏不露的實力派。”

那么，楊國強在“華南板塊”的競爭對手們都是誰呢?

“好樓盤自己會說話”的星河灣

2001年4月28日，星河灣初一亮相，很多人都被它的江邊棧道、豪華裝修，還有水景園林所震撼。

粗略估計，星河灣共動用了上千種材料，130種喬木、灌木，數百種進口的建材，幾百個從未有過的工藝。

一種說法是，在當時，星河灣作為華南板塊的試金石，徹底提升了高尚住宅的標桿，也改寫了郊區大盤的品質紀錄，并迫使同地區甚至以外的其他樓盤紛紛提高產品水平，調整營銷戰略。

廣州星河灣的一戰成名，并沒有讓他的老板——黃文仔，一個地地道道的番禺人滿足。他深知，那個遙遠的京城，才是自己真正的舞臺。他要把星河灣的成功，在北京這個群英薈萃的地方重演。

據說，黃文仔在臨行前發出豪言壯語，“榜眼探花都不要，進京只為拿狀元。”并且作出一個破釜沉舟的決定，不金榜題名，便徒步回廣州。

2002年，黃文仔悄然進京，選擇了一片“九成以上北京同行都看不中”的地塊開始了他長達3年的耕耘。

2004年底的某一天，人們忽然發現，北京也有了個叫“星河灣”的地方，一片歐式高檔建筑社區。

2005年開春，星河灣地產投入巨資進行了大改造，整個工程將在星河灣一期業主收樓時全部完成，實現綠樹垂岸，清水養魚。一條流淌了幾十年的污水溝就這樣成為星河灣周邊社區的一道靚麗的景點。

今天，很多人都堅持認為，2005年北京房地產市場最重要的一個特征就是出現了“北京星河灣現象”。因為就在一片陰霾中，星河灣卻步入了熱銷。星河灣在北京的成功，重新定義了高檔住宅市場價值，徹底顛覆了北京高檔住宅地段論的定律，繼而開啟了品質決定論的大門。

有什么樣的房地產市場就有什么樣的發展商，而有什么樣的發展商就有什么樣的開發模式和住宅產品。從當初在各大媒體登載過的一篇名為《我有一個夢想》的文章里，我們也許能隱約感受到星河灣樓盤背后主人的一些性格特征。

當初的黃文仔最常待的地方便是工地，經常穿著長筒雨靴在泥濘的工地上執拗地搜索著每一個瑕疵。即使是在工地對面的餐廳待客，他也會突然站起來疾步走到窗邊，拿起備好的高倍望遠鏡出神地望著不遠處的工地，然后掏出手機找到責任經理改正工程，往往一打就是半個小時，冷落了客人，手下只能加倍殷勤地招待。

黃文仔對質量的苛刻、對細節的敏感、對工藝的精求，已經使中建三局，這個號稱“中國第一”的建筑隊伍膽戰心驚。

星河灣開盤前夜，他又從現場挑剔出諸多問題，數千人的施工隊這時已疲憊不堪，深夜兩點，無論他怎么暴跳如雷地呵斥、怒罵，手下依然無法動彈，他嘆一口氣，搶過一支掃把，跳進游泳池，打掃起衛生來。

幾年后在北京和上海開盤的星河灣確實在奢華程度上不斷超越，讓見多識廣的京滬兩地高端人士大為震撼(一個細節是，為了完全復原生活方式的本樣，北京星河灣樣板間的衣柜里放的都是貨真價實的愛馬仕限量版鉑金包)。有的老板甚至開玩笑地說這太像豪華酒店，害怕跟老婆一覺醒來后不自覺地掏出小費。

沒有尺子，他挽起褲腿用腳去比護欄的高度，讓同行的人用相機拍下來。他蹲在地上，用手指量木板之間留多大空間才能保證熱脹冷縮時木板不變形:“手指頭至少不會長胖，我們要保證這條木道50年不變質。我有廣東最大的木材廠，做了這么多年板材，玩木頭沒有人玩得過我。”

半年以后，他做出了人稱“中國第一江景”的騎江木棧道。

許多老板比黃文仔有錢，也有不少老板比他見多識廣，但很難有一個像他這樣用心做事，以至于他有信心打出這樣的廣告詞——好樓盤自己會說話。

一個板塊和一群地產商人

有了星河灣這樣的競爭對手，可以想見碧桂園的躊躇。競爭還不止這兩家——號稱華南板塊“八大金剛”的8個樓盤，共占用2萬多畝土地，包括占地6500畝的“中國第一村”祈福新村，還有雅居樂、華南新城等。

每一個巨型樓盤的背后，都有一位地產業的巨頭，他們共同的特點就是低調，比如華南新城背后的合生創展老總朱孟依，就是一位在地產界呼風喚雨、卻在圈外寂寂無名的人，而華南板塊的崛起，無疑成就了這批地產大鱷。

中國地產界教父級人物王石曾說，“合生創展才是中國房地產界真正的航空母艦”——有一段時間，朱孟依的合生創展在廣州一個城市的開發規模，就相當于萬科在全國5大城市開發的總規模。

“華南板塊”內涌現的大佬還包括雅居樂的陳卓林家族。1992年，該家族起步于中山，主攻中高檔房產，一度占據了中山房地產市場70%的份額。

在“農村”掘得第一桶金后，陳卓林便迅速將重點轉入中心城市——廣州。2002年開始，廣州雅居樂花園、南湖半島花園、南海雍景豪園、花都雍華廷4個超大型房地產項目全面啟動，雅居樂正式挺進廣州。

引人關注的是，雅居樂花園一次性開發了30萬平方米，并在一年內全部消化，2004年憑借7.2億的火爆銷售業績登上華南板塊上半年的銷售冠軍寶座。

當下，華南板塊赫赫有名的“八大金剛”的開發已基本處于尾聲，當年的一片荒坡地也早已成了新興白領的聚居之地。

可以說，華南板塊為中國的房地產開發上交了一份優秀的答卷，也為中國的城市化留下了難得的思考。它在宣告房地產大盤時代來臨的同時，也為另一個時代的誕生打下了伏筆。