我的地盤我做主 樓市新政的地方貼條

“京十二條”:史上最嚴厲政策

新“國十條”出臺后，北京市于4月30日出臺的實施細則，

共12條具體措施，在新“國十條”為地方政府留出的操作空間中，北京市全部執行了最嚴厲的上限。

嚴厲之一:“抑制需求”?！熬┦l”規定同一購房家庭只能新購買一套商品住房。就是說，不管這個家庭以前有多少套房，以后，想再買房就只能買一套。

嚴厲之二:“貸款從嚴”。規定要求商業銀行對第三套及以上住房和不能提供一年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民暫停發放購房貸款。“不在北京工作，就不能在這兒貸款買房，實際上是打擊那些外地的炒房者?！?北京房地產業協會副秘書長陳志表示。

嚴厲之三:打擊避稅?！熬┦l”規定，將加強對房地產開發和個人售房的征稅管理，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。

潘石屹認為“京十二條”是至今為止最嚴厲的政策。

“深十三條”:保守加溫和

深圳市5月6日發布了新政，從13個方面落實國務院的樓市調控政策，簡稱“深十三條”。

“深十三條”連新“國十條”中的相關授權都沒有完全用足。比如，新“國十條”有“地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。對境外機構和個人購房，嚴格按有關政策執行”的表述，深圳完全有條件仿效北京提出限購政策。但遺憾的是“深十三條”還是少了這一記重拳。這對那些“不差錢”的炒房客而言，并不具有約束力。

細則中的一項“暫停發放購買第三套及以上住房貸款”，原則上對打擊炒房客是十分有用的，但是“商業銀行根據風險狀況”這一前提條件，卻讓“深十三條”留下可鉆的空子，調控效果還得看執行力度。

深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，“深十三條”太過于“溫和”及“寬松”。

“青島十四條”:反應最快，出手較狠

4月26日，青島市正式公布了“青島十四條”，成為地方政府調控細則的“先行者”。

青島要求外地人買房貸款須先開證明、房源價格須一次性公開等。在稅收方面，要求對房地產企業開發的一般商品房的計稅毛利率由現行的15%調至20%;對房地產企業開發的非普通住宅(含別墅)和非住宅的土地增值稅預征率由現行的1%調至2%等。

從調控力度上看，“青島十四條”也是嚴格執行國家政策的，也不乏比國家政策更加嚴厲的條款。比如在調整住房用地供應結構的條款中，規定2010年，保障性住房、拆遷安置住房、限價商品住房和套型建筑面積90平方米以下的中低價位、中小套型商品住房建設用地的年度供應規模，不低于各類住房建設用地年度供應總量的77%，今后3年不低于70%。

很多開發商認為，未來，政府應該還有一攬子相關細則發布，“第二只靴子”應該更有影響。

“海南十一條”: 打擊部分投機者

5月1日開始實施的“海南十一條”中有三條規定備受關注。

一是實行商品住房買賣合同網上簽約制。這增加了開發商的操作難度，稍微一捂盤，政府部門只要認真去查，就能知道。另外，炒房者需備案、更名，繳稅，會增加更多經濟負擔，樓市因此會降溫。

二是經營者在公開銷售前24小時，應明確標示商品住房銷售價格。廣州地產專家謝逸楓表示，這在實際操作中很難執行或監督。

三是在規定時間內，開發商的投資額未達到開發投資總額25%的，房地產土地使用權嚴禁轉讓、聯營合作、作價出資(入股)和抵押。謝逸楓指出，這仍不足以完全遏制開發商的炒地現象，除非比例上調到35%。

業內專家認為，海南的旅游房產以外地人居多，并且一次性付款者居多。所以新政打擊的只是一小部分炒房投機者。

“西安十六條”:控制供給，“穩”字當頭

西安出臺了被稱為“西安十六條”的新政細則，將于6月1日起施行。

亮點之一是廉租房問題。要求普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%，經濟適用住房中廉租住房配建比例不低于15%，棚戶區改造項目中廉租住房配建比例不低于30%。

亮點之二是“夾心層”住房問題。首次提出，對外來務工人員較集中的地區，統一建設面向外來務工人員出租的住房。

亮點之三是提出建設面向中低收入家庭銷售的經濟適用住房，在每年新增住宅建設用地中，確保不低于1000畝建設用地用于經濟適用住房建設。

西安房地產信息集團(易居克爾瑞)西安機構總經理曾啟飛認為，這次西安出臺的細則以當地市場結構性調整、產品供應結構合理為核心，并沒有顯示出強制打壓的意味。

“浙十八條”:“意味深長”的預見性

5月19日，浙江省公布了目前為止的首個省級細則，共18項內容。但“浙十八條”并沒有更為嚴厲的調控措施，引人注意的是，其稅收提法“意味深長”。

浙江要求，購買首套自住房且建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%;貸款購買第二套住房，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;而貸款購買第三套及以上住房的，卻可由銀行說了算。

此外，令業內側目是，浙江還“提前”要求各地認真貫徹執行國家有關部門后續可能出臺的政策，包括“合理引導個人住房消費、調節個人房產收益等有關稅收政策”和“第二套住房認定標準”。

“雖然我覺得房產稅不一定很快會出國家級的政策，但浙江細則的提法確實挺有意思，說明省政府在制定細則時是有更多考慮的?！币拙臃康禺a研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。

廣州版新政:溫和卻管用

5月11日，廣州市國土房管局新聞發言人黃文波透露，廣州版新政已在4月26日原則通過。而目前廣州市透露出來的房產新政方向是，“不限購”、三套房“不停貸”，“決定權在商業銀行”。

三套房是否停貸?新政表示，決定權在金融監管部門和各商業銀行。

是否采取限購政策?黃文波表示，暫未規定臨時性調控措施，但如果遏制房價過快上漲的調控效果不理想，將采取限購等臨時性調控措施。

廣州版新政是否太“溫柔”?對此，合富輝煌首席分析師黎文江認為，政策關鍵是能解決各階層家庭的住房問題。從這個角度，廣州政策看起來溫和但管用。此外，廣州樓市與北京、上海和深圳都不同，廣州市住房有60%是本地戶籍人口購買、20%是廣東省內戶籍人口購買，炒作成分很小。

重慶細則:也許適度寬松

相關人士稱，重慶并不在“嚴重泡沫化”城市名單中。那么，重慶版細則出臺，是否比北京版樓市新政更嚴厲或者寬松，成為業界關注的焦點。

對此，重慶市政府房地產研究中心研究員蘇友軍稱，這次政策調控以房價過高、上漲過快的一線城市為主要對象，重慶顯然不屬于這一類城市，因此政府在制定政策的時候一定會充分考慮本地市場的情況。

重慶政府是否會推出臨時性限定購房套數措施?重慶大學房地產系副主任黃正軍稱，重慶實體經濟發展對于房地產市場還存在一定的依賴，因此政府不會立馬對住房套數進行限定。

一些業內人士預計，重慶細則很可能像深圳一樣“軟著陸”，嚴厲程度不可能超過北京和上海等一線城市，而且很有可能參照國務院標準，甚至遠遠達不到國務院標準的上限。