因天氣原因遲延交房 開發商能否免責?

編輯同志:

2009年3月，我與某房地產開發公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，該合同對房屋的價格、付款方式等進行了約定。在交房時間條款中我們雙方約定:除不可抗力因素外，開發商應于2010年元月底交房，如逾期60日未交房，買方有權退房，并要求開發商按合同總價的4%支付違約金。合同簽訂后，我一次性付清了所有房款，但是直到今天開發商也沒有將房屋交付給我。我找開發商交涉，開發商稱，由于施工過程中遇到暴雨，無法按進度施工，應屬不可抗力原因造成的。請問開發商的說法正確嗎?

讀者:趙 琪

趙琪讀者:

開發商的說法是錯誤的，其應承擔違約責任。

我國《民法通則》第153條、《合同法》第117條都規定:不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。根據該法律規定，不可抗力必須要同時具備三個條件:一是不可預見性，即事件發生在訂立合同之后、終止以前。當事人在訂立合同時，對這個事件是否會發生是不可能預見到的。二是不可避免、不可克服。如果一個事件的發生完全可以通過當事人及時合理的作為而避免，則該事件就不能認為是不可抗力。三是該事件不是因為任何一方的過失所引起的。

根據你反映的情況，首先，天氣因素對施工進度的確會造成影響，但是狂風暴雨均為正常的天氣現象，是可以預見的。其次，開發商在銷售房屋時，完全可以根據當地的氣象記錄，合理預計工期，來避免遲延交付房屋。因此，天氣因素造成開發商遲延交房，不屬于不可抗力，開發商不能免責。