“空置率”之爭,爭的是什么

近期，一場關于住房空置率的爭論席卷各地，政府、媒體、房地產(chǎn)商、普通百姓紛紛各抒己見。即便在國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人表示“目前無法統(tǒng)計住房空置率”之后，市場各方仍然不依不饒，大有不達目的不罷休的架勢。由于真相撲朔迷離，這一事件甚至被戲稱為“空置門”。

住房空置率的指標直接反映中國房地產(chǎn)供需關系、市場泡沫、投資性成分占多少等關鍵問題，直接關系到房地產(chǎn)調控等行政決策的精準性和科學性。

日前，海南省出臺文件，指出要“著力調整房地產(chǎn)開發(fā)結構，轉變房地產(chǎn)發(fā)展方式”。值得注意的是，這份文件強調了“為促進房地產(chǎn)業(yè)轉變發(fā)展方式”，要求“財政、稅收、住房和城鄉(xiāng)建設等部門加快研究制定鼓勵住房租賃的優(yōu)惠政策，解決商品住房空置率高的問題”。

海南或是本輪空置率大討論以來，首個對該問題明確表態(tài)的地方政府。

針對空置率紛爭這些亂象，筆者走訪了一些業(yè)內專家，試圖厘清空置率概念及其背后與行業(yè)、經(jīng)濟的關系。

統(tǒng)計口徑能否統(tǒng)一

統(tǒng)一空置率概念、統(tǒng)計空置率很困難嗎?這關鍵在于統(tǒng)計口徑問題。

住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心住宅處處長、研究員文林峰指出，西方引進的概念“空置量”，是指凡是已建成達到入住標準但超過半年無人居住的房屋都屬空置房屋，包括新建未售和已售未住兩種情況。對此，一直研究并關注空置率問題的中國房地產(chǎn)研究會名譽副會長包宗華給出的國際定義基本一致，只是時間有些差異，他說是“空置1年以上”。

而國內的“空置量”概念，官方一直沿用上世紀90年代出臺的“空置商品房”指標，即統(tǒng)計年度到12月31日已建成而未售出的商品房。這與西方的空置房概念有根本的不同。

而為何國內要采取“新建未售商品房”算作空置房概念呢?據(jù)介紹，這有其歷史淵源。

上世紀90年代初，國內仍在實行住房“實物分配”，在那個住房短缺時代，“零空房”是顯而易見的。上世紀90年代后期，住房商品化啟動，統(tǒng)計空置率的口徑首次調整，開始考察賣不出去的商品住房面積在新建住房中的比重。

2003年，建設部門對空置率指標提出3條補充意見:住房建成1年以內尚未銷出的為待銷商品房，1-3年內未銷出的為滯銷商品房，3年以上未銷出的為積壓商品房。對住房管理部門來說，這種區(qū)分顯然有助于更清晰地把握供應情況，但對統(tǒng)計部門而言，要跟蹤同一套住房3年甚至5年以上，來區(qū)分其為滯銷還是積壓商品房，難免加大了操作難度。于是，統(tǒng)計部門按第一條意見提供“新建待售商品房”的統(tǒng)計，不再提空置指標，事實上就是目前沿用至今的“空置商品房”概念。

了解了這段統(tǒng)計口徑的演進歷史，我們不難看出，目前大討論中的空置房概念是指西方的空置量概念，而官方統(tǒng)計概念是國內的“新建待售商品房”，兩者的巨大差額在于“已售未住”的這部分。

可見，統(tǒng)計口徑面臨著要否改革以及如何統(tǒng)一的問題。而最近，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運表示，商品房待售面積和空置面積不是一個概念。關于空置，他的定義是:“空置面積是指已經(jīng)售出后住房處在閑置無人居住狀態(tài)的面積。”這一定義顯然是此前所未出現(xiàn)的，即前述“已售未住”部分。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運承認，目前空置率統(tǒng)計還是受限于統(tǒng)計口徑問題，包括“空置的狀態(tài)和時間標準”、“住房的面積、結構”總量，其解決之道則在于“大規(guī)模的住房普查”。

“統(tǒng)計并不一定困難，關鍵是要把空置指標建立起來，統(tǒng)一個說法。”原建設部政策研究中心主任包宗華認為，“統(tǒng)計口徑?jīng)]有好壞之別，也無須爭論科學與否，即便是采用電力數(shù)據(jù)也未嘗不可。”

可是，“統(tǒng)計又很困難，增加一個‘已售未住’反映居民擁有多套閑置住房的指標，這個統(tǒng)計難度不小”，包宗華又說。

“但這并不意味著就可以知難而退、無所作為，因為這畢竟是涉及國計民生的大事，必須具有使命感和緊迫感。”文林峰表示。

能否引導產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉變

管理層需要更為準確的空置指標，以便對房地產(chǎn)市場進行總量調控。

“缺乏科學準確數(shù)據(jù)指導的調控政策有點像盲人摸象，缺乏全局意識。”文林峰說。

而住房空置現(xiàn)象的另一面，就是住房市場上的多套購買現(xiàn)象。改善型住宅、休閑度假產(chǎn)品等本屬于房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新的概念，如今也別有一種意味。毋庸諱言，已經(jīng)有越來越多的開發(fā)商和房地產(chǎn)項目實質在迎合市場上的投資投機需求。而這種產(chǎn)業(yè)供應方式是否合理，有待商榷。

而由于商品住房投資少、見效快，目前海南商品住房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的90%，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)商品住房“一頭獨大”的畸形格局。因此，這次海南提出，“鼓勵開發(fā)建設只租不售的酒店式公寓、租賃式公寓等，滿足短期到海南旅游觀光、休閑度假、康體養(yǎng)生、養(yǎng)老等消費需求”，這顯然是一個引導產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉變之舉。從另一角度說，也是買售式市場導致的空置現(xiàn)象引發(fā)的有益嘗試。

空置問題已延展到社會財富再分配的更深層次

房屋閑置究竟妨礙了誰?背后是民生還是經(jīng)濟問題?厘清“空置率”紛爭，恐怕業(yè)已需要上升到經(jīng)濟或者民生的高度。

從經(jīng)濟角度看，房屋閑置的背后是“實體經(jīng)濟空心化”、“產(chǎn)業(yè)空心化”的深層次擔憂。無論是在大都市，還是擁有海景的國際旅游島，被閑置的房屋中多少沉淀著一部分本該進入工業(yè)再生產(chǎn)或者產(chǎn)業(yè)再投入的資本金。

在競爭激烈的家電經(jīng)銷代理行業(yè)拼搏多年，不如在大城市炒房;在城市房價的飛漲中，諸如經(jīng)營的努力、勤勞的美德以及信用的堅守，也難以抵擋“土地紅利”的誘惑。類似故事就在身邊不斷上演著，產(chǎn)業(yè)資本流入樓市并非虛言。比房屋閑置更明顯的表現(xiàn)，是土地市場的持續(xù)繁榮和開發(fā)用地閑置共存的現(xiàn)象。

從民生角度看，房屋閑置的另一面則是對貧富差距增大的擔憂。財富分層不再是來自工作崗位、個人能力和機遇等因素的差異，而起點相同者出現(xiàn)分層的直接因素或許只是房產(chǎn)，說到底還是“土地紅利”導致的房產(chǎn)財富效應。

包宗華認為，房屋閑置現(xiàn)象的嚴重程度，反映了宏觀調控要最終勝利還需進一步努力，需要在“土地財政”和“過度的投資投機需求”方面做出更有力的調控。

如何緩解房屋不合理閑置?受訪專家的藥方并不新鮮——開征房產(chǎn)稅，盡管這一命題仍然和當前市場對空置率的紛爭一樣，毫無頭緒。此次海南的最新意見里，也強調了發(fā)揮稅收政策對住房消費的調節(jié)作用。

至此，空置房問題已不僅與房地產(chǎn)市場建設、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有巨大關系，已延展到了社會財富再分配的更深層次問題。

“雖然任重道遠，但當務之急，必須腳踏實地開始起步了。”文林峰說道。(王超)