呼和浩特市征地區片綜合地價研究

近幾年，隨著呼和浩特市經濟的快速發展，各類建設項目不斷增多，需新征用地也逐年增多，然而過去一度實行的土地補償標準是以土地年產值的倍數來確定的，沒有充分考慮土地潛在的利用價值、區位因素和失地農民生產生活的安置，造成征地農民補償低；再加上隨著工業化、城鎮化的發展速度加快，農民對分享城鎮化和工業化成果的需求越來越強烈，對征地的補償要求也越來越高，盡而因土地征用問題引發的矛盾、糾紛不斷發生，引發農民上訪現象越來越多，嚴重影響了征地工作和建設項目的順利進行。如何合理確定征地區片綜合地價，對于保障失地農民生產、生活的長遠生計，維護社會穩定，促進經濟建設和社會發展有重要意義。

一、概念及內涵

征地區片綜合地價(以下簡稱征地區片價)是指在城鎮行政區土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內，依據地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，劃分區片并測算的征地綜合補償標準，原則上不含地上附著物和青苗的補償費。本征地區片綜合地價對應的基準時點為2008年1月1日，有效期為3年。區片綜合地價測算范圍的確定依據《轉發國土資源部關于切實做好征地統一年產值標準和區片綜合地價公布實施工作的通知(內國土資電發【2008】25號)》，“征地區片價測算范圍重點在土地利用總體規劃確定的城市集鎮建設用地規模范圍內”，根據呼和浩特市的實際，確定本征地區片綜合地價測算范圍覆蓋呼和浩特市所轄的4個區(新城區、回民區、玉泉區、賽罕區)，土地面積2158km2，其中農用地面積總計1534.94km2。此次測算征地區片綜合地價不包括現有建設用地和基本農田的補償標準。經依法批準占用基本農田的，征地補償按當地人民政府公布的最高補償標準執行。

二、區片綜合地價中區片劃分

(一)運用多因素綜合評價法進行劃分

多因素綜合評價法是考慮農用地各種土地利用條件和土地性質特征對農用地價格和土地征地補償費多少的綜合影響，揭示土地征用補償價格形成及其空間分布的差異性，在多因素綜合評價的基礎上，按照多因素加權分值相近的原則劃分土地征用補償綜合價格區片。也就是說，以行政村級區域為基本單元，選擇影響征地補償標準的主要因素，建立評價指標體系，利用多因素綜合評價模型來計算各個村級行政單元的總分值，然后根據單元總分值分布的頻率和變化特點選擇單元分值頻率分布變化轉折點的綜合分值作為分級界線確定指標，進行征地區片的劃分。然后，對綜合分值相近的單元進行歸并和調整，劃定區片。

呼和浩特市征地區片采用多因素綜合評價法進行劃分時，選取了土地類別、土地區位、畝產值、人均耕地數量、土地供求關系、經濟發展水平和農用地等級7個因素和23個因子，根據所得頻率直方圖將其劃分為六級。

(二)運用農用地等別法進行劃分

農用地等別調整法是在行政村行政界線的基礎上，根據農用地級別界線并考慮其它相關情況，適當調整劃分征地區片的方法。由于農用地級別考慮人均耕地數量、土地區位、土地供求關系和當地經濟發展水平等因素并不充分，因此，在調整界線時要適當考慮這些因素對區片的影響。

(三)運用專家經驗法進行劃分

專家經驗法是以專家作為索取信息的對象，依靠專家的知識和經驗，由專家通過調查研究對問題做出判斷、評估和預測的一種方法。它是在行政村行政界線的基礎上，根據經驗對行政村的基本情況進行判定，直接劃分征地區片的方法。

采用以上三種方法，結合主導因素法，最終確定區片級別(見表1)。征地區片級別的最終確定以因素法為主要依據，用專家經驗法和農用地等別調整法結合農用地定級結果進行校核。即在三種級別圖形成后，對離城近的單元，比較分析因素法形成的總分值的分布規律和專家經驗合理性，對偏差大的不合理的單元要進行調整，注意區片的大小要適當，要以環城路和高速路為邊界進行適當分割和調整，區片規模應當較小。對離城較遠的基本單元，以因素法和專家經驗法確定級別，單元歸并時盡量考慮到行政區界的完整性。對離城市最遠的區片級別確定時，以農用地等別調整法和農用地定級法為主要依據，用因素法和專家經驗法校核，區片規模可以適當放大。

三、征地區片價測算研究

呼和浩特市征地區片價測算采用專家經驗法、征地案例比較測算法和年產值倍數測算法，參照農地價格因素修正法進行。

(一)征地案例比較測算征地區片價

采用呼和浩特市征地案例期日修正計算和呼和浩特市土地交易價格指數綜合確定期日修正系數(見表2)。

情況修正系數根據同一單元同一時點不同交易方式來確定，正常交易情況修正系數為1.00，協議交易情況修正系數為0.74。

本次共搜集全部征地案例300個，經方差檢驗選取有效征地案例95個，對有效征地案例進行情況、期日和區域、個別因素的修正。

(二)專家經驗法測算征地區片價

綜合判定法是在行政村行政界線的基礎上，根據經驗及現實市場狀況，對行政村的基本情況進行判定，直接確定征地區片價的方法，專家經驗法確定結果見表2。

(三)年產值倍數測算法測算征地區片價

年產值倍數測算法是以農用地年產值為基礎，按照一定倍數測算征地區片價的方法。征地區片價等于土地補償費和安置補助費之和。其中，農用地補償費和安置補助費按照土地綜合年產值的倍數計算。

(四)征地區片價的確定

征地區片價的初步結果依據上述各種測算方法的實際結果確定。在對各種測算方法結果的綜合分析的基礎上，采用加權算術平均法確定，其中征地案例比較測算法價格權重為0.5，專家經驗法測算價格的權重為0.4，年產值倍數測算法價格的權重為0.1，呼和浩特征地區片價確定見圖1，將征地區片價測算結果見表3。

四、驗證和調整

征地區片價初步測算結果要經過三方面的驗證，一是與現行的征地補償標準比較；二是和周邊市(縣)征地補償標準的比較；三是與農用地定級估價成果比較。

(一)與現有征地補償水平比較

征地區片價必須與現有征地補償水平相銜接，并適當高于現有征地補償水平。以賽罕區為例，經調查，2001年征用農地平均補償費標準為9550元／畝，征用農地人員安置補助費標準為平均5130元／畝，兩項合計14680元／畝，經期日修正后為25378.93元／畝，本次呼和浩特市征地區片價的平均價格(按照面積加權平均)為3.7238萬元／畝，測算結果高于現有征地補償水平。

(二)與周邊市(縣)征地補償水平比較

征地區片價必須與周邊市(縣)的征地補償水平相銜接。經過與包頭市的征地區片價的比較，呼和浩特市征地區片價的最高價為30.22萬元／畝(按照最高上浮42.57％)，包頭市征地區片價最高價為價格為22.4萬元／畝(按照最高上調50.0％)，呼和浩特市征地區片價的最低價為價格為0.8547萬元／畝(按照最低下調32.63％)，包頭市征地區片價最低價為價格為0.8萬元／畝(最低價)，呼和浩特市的征地區片價的最高價、最低價均高于包頭市的征地區片價，說明結果合理可行。

呼和浩特市征地區片價與周邊旗縣的統一年產值確定結果比較，也證明做到了與周邊旗縣統一年產值成果的基本銜接。

(三)與農用地定級估價成果比較

將呼和浩特市征地區片價結果與呼和浩特市新城區、玉泉區和回民區的農用地定級估價成果做了對比，農用地定級估價是根據土地區位、土地的投入與產出等自然與社會經濟因素進行綜合評定的結果，農用地定級估價的結果的最高值為208.03萬元／公頃，最低值為9.86萬元／公頃，對比呼和浩特市征地綜合區片價的結果，結果顯示：區片劃分的結果與農用地定級結果基本吻合，征地區片綜合地價普遍高于農用地基準地價。