花園變小,房產(chǎn)公司為“缺斤短兩”行為擔責

買過房的人都應該知道，商品房產(chǎn)權登記面積比購房合同約定面積少且絕對值在3%以內(nèi)的，由房產(chǎn)開發(fā)商退還相應購房款，這是沒有異議的。但是，如果商品房附屬的沒有另行計價的花園面積少了，開發(fā)商是否也應該退款給業(yè)主呢?

花園面積變小，業(yè)主要求退款遭拒絕

2006年4月17日，江蘇省蘇州市的邱云、林海夫婦與金橘娛樂度假有限公司(以下簡稱金橘公司)簽訂了《商品房買賣合同》，購買金橘別墅7號房。合同第三條約定:該商品房建筑面積共392.65平方米;第四條約定，按建筑面積計算商品房價款，該商品房單價為每平方米12097元，總金額475萬元;附件四《合同補充協(xié)議》第二條第六項約定:該房屋(包括花園)的占地面積合計約1039.03平方米，其中花園面積不再另行計價，包含在房屋總價內(nèi)。

2008年6月23日，邱云夫婦從金橘公司處取得房屋所有權證、國有土地使用證。房屋所有權證登記房屋建筑面積391.98平方米、土地使用證登記使用權面積1026.6平方米，其中分攤面積1026.6平方米。邱云提出，登記的占地面積比合同約定面積少了12.43平方米，要求返還多收的購房款，但遭到金橘公司的拒絕。2009年5月5日，多次交涉無果的邱云夫婦起訴至蘇州市相城區(qū)人民法院，要求金橘公司返還購房款43557.98元，并承擔自2008年6月24日起至判決之日止的逾期退款利息損失。

6月3日，蘇州市相城區(qū)人民法院公開審理了此案。在法庭上，金橘公司辯稱，對占地面積在合同文本上是以“約”的方式表達的，這個“約”是“大約”的意思，而不是邱云夫婦所稱“約定”的占地面積，現(xiàn)合同的占地面積與土地使有權面積的差距只有1.19%，是符合“大約”原意的。土地使用權面積的確定與房屋買賣合同之間并沒有直接聯(lián)系，金橘公司作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只需嚴格遵守規(guī)劃設計及合同約定即不侵犯購房人的土地使用權即可。小區(qū)的土地使用歸全體業(yè)主，但土地使用權的劃分和測量是政府行為，產(chǎn)生的偏差不屬于公司的違約范圍。金橘公司認為邱云夫婦的訴訟缺乏事實和法律依據(jù)，請求法院依法駁回其訴訟請求。

蘇州市相城區(qū)人民法院審理后認為，邱云夫婦與金橘公司對商品房建筑面積的約定表述為“共392.65平方米”，而同一份合同對其占地面積表述為“約1039.03平方米”，表明雙方對占地面積允許有一定幅度的浮動。因作為參照的合同約定占地面積不確定，對邱云夫婦的主張沒有事實和法律依據(jù)，法院不予支持。11月3日，蘇州市相城區(qū)人民法院依照我國《合同法》第一百五十九條的規(guī)定，駁回了邱云夫婦的訴訟請求。

“空地”也值錢，終審判決房產(chǎn)公司退余款

2010年1月21日，邱云夫婦不服一審民事判決，向蘇州市中級人民法院提出上訴，認為一審“訴爭合同約定的占地面積不確定”的判決有失偏頗。1039.03平方米是訴爭物業(yè)之總占地面積，其中包括房屋一樓占地面積和花園面積，依據(jù)金橘公司測量的精度(已至小數(shù)點后2位)，可以推定公司在簽訂合同時是明知花園面積的。從合同約定及邏輯看，花園的價格顯然是訴爭別墅總價的重要組成部分，而合同約定的單價顯然不是單純的房屋，而是包含房屋及花園兩部分綜合形成的物業(yè)單價，也符合合同附件四《合同補充協(xié)議》中關于“其中花園面積不再另行計價，包含在房屋總價內(nèi)”的約定意義。當花園面積減少時，金橘公司理應返還多收的購房款。綜上，邱云夫婦請求二審法院撤銷原判，改判金橘公司返還他們購房款43557.98元及相應利息。

根據(jù)邱云夫婦的申請，蘇州市中級人民法院委托某不動產(chǎn)咨詢評估公司對訴爭別墅用地每平方米單價進行司法鑒定。該鑒定機構出具土地估價報告認為:本案訴爭的蘇州市相城區(qū)某城鎮(zhèn)單一住宅用地的單位土地面積價格為2671元/平方米，樓面地價為7029元/平方米。

6月13日，蘇州市中級人民法院依照我國《民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)、(三)項，我國《合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十二條之規(guī)定，判決如下:金橘公司于判決生效后10日內(nèi)向邱云、林海返還購房款33200.53元并支付相應利息。

(文中當事人均為化名，題圖與本文無關)

法官點評

如今，房價上漲過快的現(xiàn)象已經(jīng)成為百姓關注的熱點。9月底，國家有關部委又分別出臺一系列措施，以遏止這一勢頭。而在商品房交易中經(jīng)常發(fā)生買賣糾紛，主要有如下幾種原因:一是買賣雙方當事人地位不平等，“霸王條款”日益增多。一旦發(fā)生糾紛，消費者往往有理變得“沒理”。二是購房人缺乏相關的法律知識，不能對合同條款進行準確的判斷和審查。售樓處直觀的圖片、精美的模型，銷售人員的花言巧語，極易打動購房者。事實上，合同中約定內(nèi)容并非如同銷售人員口頭承諾的內(nèi)容。三是開發(fā)商在利潤最大化的驅使下，違背社會誠信欺瞞消費者。例如，一些信譽較差尤其是資金緊張的開發(fā)商，很可能不顧商業(yè)信譽而選擇那些愿意支付更高購房款的購房人，遂違約進行“一房多賣”。此外，監(jiān)管部門對開發(fā)商資質審查不嚴，監(jiān)督缺位，個別行政部門甚至對房地產(chǎn)開發(fā)商違法違規(guī)操作予以放縱。

本案的核心問題是:開發(fā)商實際交付花園的面積和合同約定的面積存在差異，這種“空地”面積的差異應不應該退還購買“房屋”的款?本案中雙方簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，均應按約履行，開發(fā)商實際交付的花園面積比合同約定的面積少了12.43平方米，是一種違約。對于別墅而言，花園面積的大小是決定房屋的單價及總價因素之一，且符合雙方在《合同補充協(xié)議》第二條“其他”第六項的約定。因此，這樣的“空地”也是值錢的。雖然合同對房屋(包括花園)的占地面積的約定表述為“約1039.03平方米”，但計算已精確到小數(shù)點后2位，可見雙方對花園的面積約定明確。因此，一審法院的認定事實有誤，蘇州市中級人民法院予以糾正。關于花園面積單價，蘇州市中級人民法院按照鑒定機構給出的單位土地面積價格2671元/平方米予以認定，違約的金橘公司應當返還多收購房款33200.53元(12.43平方米×2671元/平方米)并承擔相應利息損失。

在購房過程中，我們需要注意以下幾方面:一要根據(jù)自己的實際情況來購房。二是在選擇付款方式或住房按揭貸款時要認真謹慎。為了減少交易糾紛，購房合同就雙方約定的其他事項另行簽訂補充協(xié)議也是必要的。開發(fā)商如許諾免費贈送電話、電器，應在補充協(xié)議上列明，同時為了防止歧義，最好標明贈送項目的品牌、產(chǎn)地、廠家等，以后萬一在履行過程中發(fā)生糾紛，也不會因為口說無憑而吃了啞巴虧。

戴新華(江西省德興市人民法院法官)

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