城市間住宅享樂價格指數(shù)及其實證研究

摘要享樂(Hedonic)分析是基于商品價格取決于商品各方面屬性給予消費者的滿足這一效用論而進(jìn)行分析的一種方法;享樂價格指數(shù)是指通過商品各方面屬性變動反映商品價格變動建立起來的價格指數(shù)。本文對于通過Hedonic價格歸因法進(jìn)行享樂價格指數(shù)的編制，并利用我國2003-2007年主要城市數(shù)據(jù)進(jìn)行了實證研究。

關(guān)鍵詞享樂 價格指數(shù) 城市住宅

中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

1 城市住宅享樂價格指數(shù)

在競爭性市場的均衡條件下，住房購買者所付出的價格應(yīng)該補償其各種屬性所帶來的舒適程度。假設(shè)各家庭的消費偏好和收入水平類似，則這個市場的住房價格是這些屬性的函數(shù)，將享樂價格函數(shù)設(shè)置為:

In(Pti)=ct+atj(Xtij)+ti(1)

其中Pti為第t年城市i的住房價格水平，Xtij為第t年城市i的第j個舒適屬性(共J個)。

利用Hedonic價格歸因法(HI)進(jìn)行價格指數(shù)的構(gòu)建時認(rèn)為:產(chǎn)品特征不存在固有價值，即享樂價格函數(shù)f(Xti)(一般為半對數(shù)模型函數(shù))中的斜率和截距均發(fā)生變化，則可以在每個樣本期估計獨立的Hedonic價格方程，并構(gòu)建價格指數(shù)。首先根據(jù)價格歸因法可分別建立報告期與基期的Hedonic回歸方程，并對其進(jìn)行估計:

基期的Hedonic回歸方程為:

In(Ptj)=c0+an，0(X0nj)+0j (2)

報告期的Hedonic回歸方程為:

In(Ptj)=ct+an，t(Xtnj)+tj (3)

本文在此采用拉氏價格指數(shù)(LI)和派氏價格指數(shù)(PI)進(jìn)行編制。拉氏價格指數(shù)根據(jù)基期特征值計算，佩氏價格指數(shù)根據(jù)報告期特征值計算。T時期的價格指數(shù)可通過從到T的小區(qū)間價格指數(shù)的乘積來計算。

FPt=(4)

2 享樂價格指數(shù)的編制

按照前文闡述的住房享樂價格理論，選取各典型屬性變量的平均數(shù)計算享樂價格。

In(Pt)=ct+atj(Qtj) (5)

式中:Pt為第t期住房價格;atj為第t期的第j種住宅屬性變量的回歸系數(shù)，ct為第t期回歸方程的截距項;Qtj為第t期第j種屬性變量Xtj的平均數(shù)。表1列出了享樂價格模型回歸分析結(jié)果。

表12003-2007年住房典型屬性變量回歸分析結(jié)果

則采用拉氏價格指數(shù)(LI)和派氏價格指數(shù)(PI)進(jìn)行編制的模型如下:

LI = EXP(∑atj(Q0j)+ct)│EXP(∑a0j(Q0j)+c0)(6)

PI = EXP(∑atj(Qtj)+ct)│EXP(∑a0j(Qtj)+c0) (7)

式中:LI表示拉式公式，PI代表派式公式;atj和a0j分別表示報告期(以t表示)和基期(以0表示)第j中特征屬性的單位價格;Qtj和Q0j分別為報告期(以t表示)和基期(以0表示)第j中特征屬性的平均數(shù);ct和c0分別為報告期和基期回歸方程的截距項。

3 主要城市享樂價格綜合指數(shù)

本文在此使用數(shù)據(jù)來源于搜集的中國35個主要城市的住房價格以及35個主要城市環(huán)境評價指標(biāo)(即城市住房屬性)。住房價格數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計局發(fā)布的城市房價統(tǒng)計公告以及《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》(2004年-2008年)，35個主要城市環(huán)境評價指標(biāo)數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計局發(fā)布的《中國城市統(tǒng)計年鑒》(2004年-2008年)。搜集的35個主要城市變量及相關(guān)數(shù)據(jù)具體見附表。表2是根據(jù)樣本資料整理和計算出來的各典型屬性數(shù)據(jù)。(見表2)

將回歸系數(shù)將表1中的回歸系數(shù)和表2中的屬性平均數(shù)的數(shù)據(jù)按年份分別帶入方程函數(shù)(6)和(7)，可分別求出2003-2007年的標(biāo)準(zhǔn)住房價格。以不同時期的住房屬性變量的平均數(shù)為權(quán)數(shù)，對不同時期的回歸系數(shù)加權(quán)，可求出以2003年為基數(shù)，2003年—2007年為報告期的中國主要35個城市住房享樂價格指數(shù)，本文將分別用拉式公式和派式公式求出價格指數(shù)。

求出的2003年—2007年為報告期的中國主要35個城市住房享樂價格指數(shù)如表3所示。(見表3)

可以看出，2003-2007年享樂價格指數(shù)均大于100，并且2005年、2006年、2007年的系數(shù)逐漸變大，由于城市間享樂價格分析方法是把城市自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會服務(wù)環(huán)境等屬性作為城市住房特征屬性來衡量城市住宅價格的，此時的城市住宅價格是用城市屬性來表示的，這說明我國主要城市的舒適性在逐漸提高，即城市的自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會服務(wù)環(huán)境在逐漸改善。根據(jù)享樂價格理論，城市舒適屬性可以顯性化到城市住房價格上，城市舒適屬性的提高最終將促進(jìn)城市房價的提升。

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