空置房數據焉何成謎

馬光遠

作者為經濟學博士，資深律師。學術旨趣主要在資本市場、上市公司收購和公共政策，特別關注中國的轉型和法治變遷。作為中國律師，執業領域主要在上市公司收購、反壟斷、公司治理和證券訴訟等方面

關于中國住房空置面積，最近的兩則消息非常耐人尋味:一是媒體報道，海南省人大常委會環資委6月中下旬對三亞等8個市縣房地產開發建設情況的調查顯示，有些小區平時入住率不到2%，多數小區平時入住率不到20%，高峰時僅為40%—60%;二是有網友爆料，開發商在空置的房子里裝燈以應對空置問題。

按照中國房地產市場諸多數據生存三部曲——民間發布、業界討論、政府辟謠的基本邏輯，相信這兩組數據在不久將會有相關部門出來辟謠。因為在此之前，關于房屋空置的很多數據，最終都由相關部門出面予以辟謠，特別是對于全國空置房屋高達6500多萬套的傳言，國家電網公司最終出來澄清自己并沒有做這方面的統計。在此之后的8月4日，國家統計局在自己的網站公布了截止2010年6月末，全國商品房的待售面積為19182萬平方米，而回避了房屋空置的爭論。

按照國家統計局的解釋，“待售面積”指的是報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房建筑面積。很顯然，這個“待售面積”只能說明目前開發商還有多少房子沒有賣出去或者租出去，并沒有包括賣出去的房子有多少沒有人住，而老百姓所言的“空置面積”，除了統計局公布的“待售面積”之外，更重要的是已經賣出去的房子又多少閑置或者浪費，這才是衡量住房投機因素的重要指標。

這樣，在國家統計局公布“待售面積”之后，住房空置率真正成了誰也說不清楚的謎，而媒體和一般民眾在這些真真假假的數字迷局中徹底“暈菜”。而且，如果我們考察一下1998年房改以來，包括住建部、統計局之類的相關部門的統計指標，這使得住房空置情況更加撲朔迷離。

很顯然，既然住房空置面積對于衡量房地產市場的供求關系和測試房地產市場的投機狀況至關重要，有關部門有義務對該數據進行科學的統計。從國外的情況看，雖然沒有空置率的具體指標設置和定義有一定的差距，但很多國家都對住房空置情況要進行統計，美國人口統計局更是對美國每年的住房空置率進行評估。中國房地產市場作為一個新興市場，正處在城鎮化快速發展的關鍵時期，城市人口的膨脹對于土地資源的需求將長期處于旺盛期，通過正確統計住房空置情況，制定遏制住房的投機的公共政策，正確引導消費，避免資源的浪費對于我們這么一個人多地少的國家是必不可缺。然而，很顯然，有關部門對于住房空置的情況卻似乎故意在“躲貓貓”，除了辟謠之外，卻拿不出任何真實的數據。

其實，空置率的數字迷局只是中國房地產市場信息混亂的表象之一，縱觀中國的房地產市場，數據的混亂和虛假可謂觸目驚心。在官方缺乏科學權威的統計指標的情況下，一些在房地產市場帶有利益的中介機構趁勢獲得了中國房地產市場的信息發布權。由于利益因素作祟，數據的真實性和權威性禁不住考驗，整個中國房地產市 場完全成了諾貝爾經濟學獎阿克洛夫所講的檸檬市場。由于虛假信息的大量存在，導致真正有價值的信息根本沒有立足之地。

就住房的空置面積而言，政府設置該統計指標，并定期發布該指標不僅有利于高層的決策，也有利于民眾對房價的理性判斷，在政府喪失信息發布權的情況下，不僅民眾，甚至政府的決策都隨著相關利益團體發布的虛假數據而翩翩起舞，這也在一定程度上說明了中國房地產宏觀調控政策總難見效的真正原因。對于住房空置率，有關部門不僅不應該刻意回避，相反，他們有義務主動承擔起信息披露的責任，告訴民眾真相。