居民的居住區位選擇狀況分析

摘要：本文基于北京市調查數據，對城市居民的居住區位選擇狀況進行了實證分析。借鑒國外的支付能力指數測算了居民的區位支付能力水平，分析了居民的主要活動場所以及居民為滿足其社會屬性對區位的選擇，還分析了居民的遷居意愿和社會排斥情況。結合分析結果，本文從城市居住空間結構合理化的角度得出了相關結論并給出建議。關鍵詞：居住區位選擇；區位特性；北京市

中圖分類號：F061.5 文獻標識碼：A 文章編號：1000-176X(2010)10-0118-06

一、理論概述

由于空間資源的有限性，居民之間形成競爭，由最高出價者獲得住房。在居民的所有支出中，除了用于綜合商品的消費外，居民選擇在某個區位居住，所支付的住房價格以及居民到其主要活動場所所必須支付的交通的貨幣成本和時間成本共同構成了居民的區位成本。居民的區位成本與其收入聯系，表示了居民為居住在某區位的支付能力。該能力決定了居民選擇在何處居住，正如Kim、Peter和Daniel指出的，居民選擇在何處居住以及工作表明了居民通過衡量工資、住房價格、交通成本的居住及工作的選址行為。通勤成本和住房成本的直接關聯，意味著居住地與工作地的空間關系是影響居民對住房支付能力(也稱住房可支付性)的重要因素。

同時，一般具有相同社會屬性的居民傾向于選擇特定住宅區位空間。這種社會屬性在區位特性上的表現可以概括為三個方面：空間符號、社會交往以及消費偏好，相應地體現了區位對居民的象征價值、情感價值和功能價值。居民在滿足自身社會屬性時，會出現上流階層人群對社會底層人群的主動排斥。正如Fisher等所指出的，隨著過去幾十年來收入的不平衡，處于收入最底層的居民很難找到可以支付得起的住房。低收入階層受收入的約束，用于住房消費的支出相對低，在住宅區位選擇時，只能選擇適合于自己購買能力的區位，如城市的郊區或環境質量較差的區位，或者降低居住面積，或者被社會上中層遺棄在劣等社區中。

本文從居民的區位支付能力、主要活動場所和社會排斥性等方面設計問卷和指數，來分析居民對居住區位的選擇狀況。其中居民的區位支付能力從定量分析的角度引用了美國的區位支付能力指數(LAI)。住房+通勤支付指數不僅僅是衡量住房成本的指數，也是區位內在價值的體現。該指數具有根本的創新性，因為它衡量了居民在住房和交通成本以及居住在臨近購物中心、學校和工作地以及優美環境的節省之間的互換，為消費者、政策制定者和投資者提供信息使其做出更好的決策來確定哪些區位是真正可支付的，也可以用于不同區位的居民或不同類型居民的區位支付能力的分析。美國對該指數的應用分為兩個階段：第一階段主要對圣保羅一明尼阿波利斯進行了檢驗；第二階段是對美國52個大都市區的在街區水平上的數據進行了建模。在支付能力系數的應用中，居民的交通成本計算分為三個不同的部分：汽車購買成本、汽車使用成本和交通使用成本。住房支出則主要是每個月的按揭成本(即月供)。

二、問卷設計和指數設計

為了考察北京市城市居住空間結構問題的機理，筆者于2009年1月份對北京市居民進行了隨機調查和訪談。其中，問卷主要分為被調查者個人基本情況、被調查者的居住區位經濟特性狀況和被調查者的居住區位社會特性狀況和被調查者的遷居意向四部分，由25個問題組成。本次研究采取抽樣方式為簡單隨機抽樣，共發放問卷500份，收回482份，通過數據整理和剔除無效樣本，本研究實際采用的樣本為313份。

在對區位支付能力指數的計算中，我們借鑒了美國CNT和CTOD指數設計的思想，并根據現實情況進行了調整。因為每個家庭的貸款和借款情況不同，為了做到盡可能地統一以反映實際情況，本文將住房總價按照當前貸款比例為70％的情況進行統一測算，而不是分別計算每個調查對象的實際支出。對交通成本，由于能力原因，筆者沒有分別對汽車購買成本、汽車使用成本和交通使用成本這幾項分別統計，而是在問卷調查中讓被調查者選擇計算了汽車折舊、汽油和交通等所有成本總和的選項。根據官方數據，當前我國5年以上商業貸款利率(不考慮浮動利率)是5.94％，一般的可貸款部分占住房總價的70％。我們統一計算當貸款期限為30年時每月的住房支出情況，根據銀行提供的數據，30年的貸款系數是59.57。①這樣得到了本文所用的區位支付能力指數的計算公式：

LA1=住房總價(各組中值)×59.57×12×0.7+交通成本(各組中值)×12/年收入

三、樣本分析

在收回的有效問卷中，從家庭結構看，家庭人口數平均為2.96人，家中有3人的比例最大為54.6％，其次是家中有2人和4人的，比例分別為18.5％和16％。受教育程度情況，本科學歷的比例最大為47％。被調查者職業分布比較平均，基本涵蓋了各階層各職業，其中企事業辦事人員占比例稍高些，為13.2％。被訪者的購房時間大部分集中在1997-2008年，處于我國房地產發展繁榮的時期。被調查者平均擁有住房數量1.24套，有一套住房的人比例最大，為63.9％。被訪者購房總成本集中在30-100萬元之間，累計占到了54.6％。有44.1％的被調查者居住在500平米的住房中，35.5％住在90-150平米的住房中，8.6％住在50平米以下的住房中，住在150平米以上的累計占11.79％。

1 居民區位支付能力

對于購房者區位支付能力指數的計算，我們得到最小值是0.01，最大值是3.4，平均水平是0.48。其中大于1的樣本是28個。②

我們對指數等級進行劃分，從低到高劃分成0—0.33，0.33—0.67，0.6711，大于1等4個等級。對于購房者區位支付能力指數的分析處于第1、2等級的樣本占絕大多數，分別有147人和67人，分別占樣本總數的57％和26％。

不同類型住房居民的區位支付能力情況，如表1所示。

從表1可以直觀看到，國家分配、承租住房和別墅明顯的區位支付指數偏低。這說明，除了國家分配和承租住房外，別墅居民的區位支付能力明顯高于住在經濟適用房和普通商品房的居民。拆遷安置房與公寓住房的區位支付能力指數最高，造成這兩種類型住房出現這種情況的原因并不同：拆遷安置房沒有市場性質，區位選擇本身是剛性的，因此造成區位支付能力低是純粹由于位置導致的高交通成本和收入低的約束造成的；高檔公寓是完全市場化的住房，遵循住房競價規律，是高收入者選擇宜人性水平高的區位的結果。

對不同收入組的分析結果表明區位支付能力與收入水平存在顯著的負相關性，如圖1所示。

對不同購房者收入組區位支付能力進行方差分析，檢驗不同收入組之間的區位支付指數是否具有顯著差異。從方差分析表ANOVA看到，方差分析F檢驗的伴隨概率為Sig.=0.000<0.009，小于顯著性水平(一般為5％，10％)，由此拒絕各組之間不具有顯著差異的假設。由此可以得到，不同收入組的區位支付指數具有明顯差異，收入越高，支付指數越低。也就是說，高收入階層的區位支付能力高于低收入階層的區位支付能力，并且區位支付能力指數和收入之間呈現了明顯的負相關性規律。

2 居民重要活動場所

從家庭的主要活動場所看，在不同結構的家庭中，工作單位作為主要活動場所的比重均占到了50％以上，如表2所示。對于孩子尚未上學或上幼兒園、上小學或中學這兩類在未來或現在涉及孩子上學問題的家庭，均有兩成左右的居民認為孩子的學校也是他們的重要活動場所。孩子已上大學或工作但現在一起住的在過去涉及到孩子上學的家庭有近一成認為孩子的學校也是他們的重要活動場所，而其他類型家庭絲毫不認為這個重要，選擇數量為0。另外，不同類型的家庭都在不同程度上認為購物中心和公園等配套設施是其重要的活動場所。

對于不同收入家庭的分析，我們發現就業地點的重要性對于不同收入的居民來講都非常重要，如圖2所示。另外，結合筆者對高收入且居住在別墅的居民的訪談，對于這部分居民來講，高爾夫球場、健身房和酒吧等高級休閑場所也是其重要的活動場所。通過問卷，我們還發現年收入大于10萬的居民會光顧高級會所等場所，而且收入越高該幾率越大，而年收入10萬以下居民沒有一人選擇此項。這至少說明最高收入者和最低收入者在活動場所中幾乎沒有接觸的可能，也就是說，在居住外的場所不同收入階層也存在隔離的現象。

3 滿足社會屬性的區位選擇

在問卷的問題設計中，只考慮房價的情況表現了居民缺乏區位選擇的自由；身份地位需要是比較典型的區位空間符號帶來的身份感的需要，住區理念既是鄰里環境的表現也是空間符號的表現；家人、朋友、老鄉在附近居住是社會交往需要；孩子的學校、醫院、固定消費場所表現對公共設施和配套設施的需要；自然環境、鄰里環境是決定宜人性水平的因素。

調查結果如表3所示，該結果表明年收入在50萬元以上的居民沒有受到房價的限制，區位的選擇自由度很高。其中，年收入50-100萬元的居民對鄰里環境和社會環境更為看重，此選項比例最高，占到了總選項的37.5％。住區理念、自然環境、身份地位對于年收入100萬元以上的居民的重要性基本上是相同的，可以看出這部分人群對空間符號更為重視。年收入10-50萬元的居民對于住區理念和鄰里環境則比較重視。而年收入10萬元以下的居民都受到了房價的限制，“只考慮房價”在所有選項中的比例是最大的。另外，住區理念以及家人朋友居住在附近這樣的選項也占了較高的比例，說明盡管有房價限制，但居民也都將盡量滿足自己的社會交往需要。我們還發現，對于身份地位需要一項，年收入10萬元以下的居民都沒有考慮。

4 居民遷居意愿分析

根據問卷的問題，我們把居住滿意程度分為很滿意、比較滿意、一般、不太滿意和很不滿意五個等級，并以此打分。圖3反映了不同類型住房居民對居住狀況的滿意程度。使用方差分析，檢驗不同住房類型之間滿意度是否有顯著差異，得到檢驗的伴隨概率，Sig.=0.015，小于顯著性水平(一般為5％)，因此，拒絕各組之間滿意度不具有明顯差異的原假設，也就是說不同住房類型組樣本對目前住房的滿意度具有顯著差異。

我們得到所有類型住房的居民平均滿意水平’是3.54，其中住別墅的居民滿意水平最高為4.5，其他類型住房的居民滿意水平比較平均。在進一步的遷居意愿分析中，從圖4中我們得知居住在別墅的居民沒有遷居意愿，住在高檔公寓和商品房的居民的遷居意愿也比較低，其他類型住房居民的遷居意愿則比較高。

對不同收入的居民的遷居意向調查結果，如圖5所示。通過該圖可以看出，年收入超過50萬元的居民遷居意向為0，而年收入50萬元以下的居民有遷居意愿，表示了對居住的不滿意。

遷居意愿是否實現要看現實的約束，表4表明被調查者不能遷居的主要限制因素。從表4中可以看出，房價的限制在所有選項中比例最高，占到了52.4％。這說明當前的住房實際價格對居民區位選擇形成了阻礙。這里，如果居民選擇了付出高額的住房成本實現遷居的話，則會降低其生活水平。另外沒有找到適合的小區的原因也占到了25.56％，這說明在收入可支付住房成本的前提下，現在市場上住房的區位社會特性不能滿足居民作為社會人的需要。其他方面因素占比重雖然小，但也說明實現交易的成本高也影響了居民對區位的選擇自由。

5 居民社會排斥

圖6和圖7分別表明了不同類型住房的居民對經濟地位與社會地位和自己懸殊的人的排斥程度。從這兩個圖中可以看出，住在別墅中的居民最不愿意與自己社會經濟地位懸殊的人住在一起。還可以看出居住在繼承住房的居民對社會經濟地位懸殊的人居住在一起最不在乎，這是因為繼承住房往往都有一定的歷史，周邊的居民與自己形成了比較固定的社會交往，因此，這種交往不會因為經濟地位的差異而受到破壞。這種繼承祖房型住房也往往形成一定的空間符號，體現了居民在居住過程中產生的認同感與歸屬感，是居住區位具有的滿足社會交往需要的特性和社會文化價值的體現。

在居住中實現主動排斥的手段之一是社區封閉，問卷中設計了“必須封閉”、“最好封閉”、“無所謂”三個選項。調查結果表明居住區是否封閉的意愿平均水平是1.67，也就是說對于居住區的封閉處于“無所謂”和“最好封閉”之間的程度。居住在別墅的居民對于封閉的意愿最為強烈，選擇比例為100％。結果還表明隨著住房市場化程度增加和住房檔次的增加，封閉意愿呈上升趨勢。這也在一定程度上反映了不同類型住房居民居住隔離的意愿變化情況。

四、結論與建議

1 北京的區位支付能力指數為0.48

這意味著北京市居民住房成本和交通成本之和，占到居民收入的近一半水平。調查結果出現了該指數大于1的情況。從居民的購房年限可以看出1997年后買房的比例較大，因此造成該指數較高的原因，一方面和近年來不斷上漲的房價有關，另一方面和居民借錢買房買車的消費行為有關。

2 北京居民的區位支付能力指數與居民收入水平呈顯著的負相關關系

從上面的分析我們可以得出收入水平越高，區位的支付能力越高的結論。這說明，對于高收入的居民來講，其區位選擇自由程度更高，而低收入居民的區位選擇自由程度更低。所以對于拆遷安置房等居民來講盡管住房價格不高，但是由于高昂的交通成本使得總區位成本增加，在自己較低收入的約束下，區位支付能力也較低。

3 居民的主要活動場所是工作單位，在居住區外也存在隔離的情況

從分析中，我們可以看出，對于不同收入的居民來講，工作單位作為其主要活動場所都占了很大比例。但是從不同收入居民光顧高級會所等的幾率看，不同收入居民在居住區外也會存在隔離的情況。

4 在選擇區位時，收入越低居民受房價的限制越大

當收入水平低時，對區位的選擇則只會考慮住房價格，而往往無能力考慮其他因素。在房價的相當水平上也會盡量滿足自己社會交往的需要。當居民到達一定的收入水平時，更注重居住區的定位和環境因素。

5 不同類型住房居民的滿意度差異明顯

居民居住滿意度為3.54，也就是說對當前的居住狀況的評價是一般和比較滿意之間的水平。住在別墅的居民的滿意程度比其他居民明顯要高。因此說明了其他類型住房的居民的遷居意愿更明顯，但是主要由于房價的原因阻止了遷居的實現。

6 居住在別墅的居民主動社會排斥的意愿強烈，居住在繼承祖房的居民主動排斥的意愿最弱

綜上所述，不同居民選擇不同居住區位的經濟原因是區位支付能力兩極分化，社會原因是社會文化不融合導致的縱向聯系減弱。首先，要縮減區位支付能力差距，提供不同居民之間彼此了解和交往的機會。一方面要降低低收入階層的住房成本和交通成本，另一反面，要避免居住區位的空間資源的不合理分配，盡量減少因貨幣因素導致的居住隔離。其次，要從更深層次的社會文化影響的意識形態著手，建立不同類型居民彼此平等和諧的關系。強調“大混居，小聚居”的居住組合，在最大程度上阻止不同居住者間過度隔離的情況，避免社會問題在居住空間上表現甚至惡化，營造和諧的居住空間環境。最后，還要指出的是，在多中心城市發展過程中如何做到有序的交通體系非常重要，居民居住空間結構的不合理會造成無序的交通，無序交通帶來高的交通成本，這與居民居住區位選擇過程相互作用會導致更多問題的出現。因此，政府不僅僅要解決住房問題，還要意識到居住問題和交通問題交叉在一起時的復雜性，將住房與交通問題結合起來解決。