誰(shuí)主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)

隱性收入是房地產(chǎn)投資的精神支柱。房?jī)r(jià)收入比等數(shù)據(jù)屢屢在中國(guó)市場(chǎng)失靈，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)與收入都不準(zhǔn)確。

房?jī)r(jià)高漲主要是因?yàn)橥顿Y性購(gòu)房占據(jù)主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)定價(jià)向投資品定價(jià)靠攏，所謂城市化的剛性需求不過是煙幕彈。而投資性購(gòu)房主導(dǎo)，是因?yàn)橹袊?guó)居民收入統(tǒng)計(jì)不準(zhǔn)確，更重要的是，居民收入分配極不均衡。這使得部分富裕階層主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)。

中國(guó)的隱性收入與灰色收入有多少，決定了在貨幣多發(fā)時(shí)代對(duì)于資產(chǎn)品的購(gòu)買能力。根據(jù)中國(guó)改革基金會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)王小魯?shù)耐扑悖?008年全國(guó)城鄉(xiāng)居民可支配收入總額為23.2萬(wàn)億元，這比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)高出9.3萬(wàn)億元(可視為“隱性收入”)，比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局“資金流量表”的住戶可支配收入計(jì)算高出5.4萬(wàn)億元(可視為“灰色收入”)。

隱性收入與灰色收入增長(zhǎng)的幅度十分驚人。2005年中國(guó)居民的隱性收入4.8萬(wàn)億元，其中按同樣口徑計(jì)算的灰色收入部分是2.7萬(wàn)億元，而2008年中國(guó)的隱性收入和灰色收入都擴(kuò)大了近1倍。與此同時(shí)，中國(guó)主要城市的樓市交易量與成交均價(jià)也同步上升。

2008年是房地產(chǎn)調(diào)控年，到2009年，房地產(chǎn)交易量與均價(jià)大幅上升。按照中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，2009年，全國(guó)主要城市樓市交易量同比2008年上漲均在50%以上，重點(diǎn)城市中，天津、武漢、杭州、南京等漲幅超過100%，非重點(diǎn)城市的福州和廈門同比漲幅超過200%。2009年，主要城市樓市成交均價(jià)普遍上漲，上海、深圳和北京位居漲幅前三甲，同比分別上漲27.56%、18.32%和16.38%。

以個(gè)別城市統(tǒng)計(jì)，同樣反映了房地產(chǎn)與隱性收入、包括資產(chǎn)在內(nèi)的儲(chǔ)蓄的同步上升。按照上海統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2005年全年上海市商品住宅平均銷售價(jià)格為6698元/平方米，與上年相比，上漲幅度為9.2%。到2009年，上海市統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師蔡旭初介紹，全年新房?jī)r(jià)格漲9.2%，唯獨(dú)不見了均價(jià)。按照中國(guó)指數(shù)研究院測(cè)算，均價(jià)為每平方米11790元，上漲了43%。如果按照民間機(jī)構(gòu)如方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu) 《上海房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年年報(bào)》的數(shù)據(jù)，2009年在房地產(chǎn)大年中，市場(chǎng)價(jià)量齊增，上海商品住宅平均交易價(jià)格達(dá)到16000元/平方米，上升了58%。

有機(jī)構(gòu)通過灰色收入對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)得出了樂觀的結(jié)論，認(rèn)為公眾低估了房地產(chǎn)市場(chǎng)的承受力。如瑞信分析師在最近的報(bào)告中，援引中國(guó)城市家庭收入領(lǐng)域的知名學(xué)者王曉路的研究中國(guó)的未申報(bào)收入或灰色收入可能意味著，中國(guó)居民負(fù)擔(dān)房子的能力可能比很多其他國(guó)家要強(qiáng)，即使是在過去幾個(gè)季度房?jī)r(jià)飆升之后。根據(jù)王曉路的調(diào)查和計(jì)算，中國(guó)全國(guó)住房負(fù)擔(dān)能力目前可能低至3.5。

按照官方統(tǒng)計(jì)，2008年中國(guó)最高收入的10%家庭人均可支配年收入不到4.4萬(wàn)元，而王小魯用自制模型分析推算的結(jié)果是13.9萬(wàn)元，是官方統(tǒng)計(jì)收入的3.2倍，隱性收入為9.5萬(wàn)億元。中國(guó)城鎮(zhèn)10%最高收入家庭的隱性收入占城鎮(zhèn)居民隱性收入總量的63%。而20%的高收入家庭居民的隱性收入，占全部城鎮(zhèn)居民隱性收入總量的80%以上。

在宏觀調(diào)控下，市場(chǎng)由剛性需求主導(dǎo)。如中國(guó)指數(shù)研究院的年度抽樣調(diào)查顯示，2008年中國(guó)部分大中城市自住型購(gòu)房比例平均達(dá)到81.3%，但2009年在刺激政策作用下，投資性需求竄升到30%以上，主導(dǎo)了定價(jià)體系。

由于20%的人占有了80%的灰色收入，如果由20%的人主導(dǎo)資產(chǎn)定價(jià)，其他80%的人不得不踉踉蹌蹌跟隨高收入者、投資者的腳步，巨大的壓力之下，形成了深不見底的社會(huì)裂縫。

近兩天在緊縮預(yù)期下，鐵礦石價(jià)格與建材價(jià)格卻逆勢(shì)大漲，顯示了按捺不住的通脹預(yù)期。如果房地產(chǎn)價(jià)格因此上漲，就是自動(dòng)引來嚴(yán)厲調(diào)控，所謂的大盤股上升、股市風(fēng)格變換，全都是無中生有的自我安慰。