后危機時代我國商業銀行信貸風險分析

后危機時代，我國商業銀行面臨房地產行業貸款風險隱患上升，個人住房按揭貸款的不審慎行為加劇等與住房貸款有關的信貸風險，具體表現為“三個并存”:泡沫經濟與信貸風險并存;個貸高增長與高不良率并存;房貸利率和房價風險并存。

泡沫經濟與信貸風險并存

經濟過度依賴房地產，在房價不斷上漲的情況下，容易導致房地產市場泡沫。一般而言，房地產投資占GDP的比重指標用于判斷是否存在對未來房價過高預期而出現房地產投資過熱現象。國際公認的房地產開發投資占GDP比重不能超過5%，但國內房地產投資占GDP的比重2004年就已經達到9.6%，一些城市甚至高達50%以上。自1998年至今，我國的房地產投資占GDP的比重一直呈上升趨勢，2009年達到11%，且增長幅度遠遠超過美國和日本(見圖1)。美國1950年房地產投資占GDP的比重達到6.98%的歷史最高點位，此后一直在正常范圍內波動，基本處于平穩態勢。日本歷經20世紀70年代的峰值之后，一直處于下行趨勢，且基本維持在4%#12316;6%之間。我國的房地產投資占GDP的比重最大值和平均值分別達到10.13%和6.43%，兩項指標分別比美國高3.15和2.24個百分點;比日本高1.44和0.66個百分點(見圖2)。

摩根士丹利的首席經濟學家史蒂芬#8226;羅奇近期表示:“目前2/3的國家和地區正面臨房地產泡沫危機。在所有面臨房地產泡沫的國家和地區中，中國排第一，上海和北京因占中國銷售量的14%，且房價漲幅最大，將首當其沖?！泵绹都~約時報》報道:“中國房屋的空置率已超過國際警戒線。在上海，大約有1/6的高級住宅沒人住;在北京約為1/4，在深圳約為1/3。未來幾年里，房屋空置率還將在目前的基礎上大幅增加。”

1997年，香港房地產泡沫破裂導致經濟在1998年出現幾十年絕無僅有的負增長。失業率從1997年的2.5%上升到1998年的5%，零售和消費總額大幅下降，較受歡迎的私人住宅，其售價指數從1997年10月的167.5下降到2001年12月的72.4，下降幅度高達57%。房地產增加值從1997年的1356.5億港元下降到2002年的811.3億港元，下降幅度同樣高達40%;房地產增加值占GDP的比重則從1997年的10.7%下降到2002年的6.13%。為此，嚴格控制房地產占GDP的過高比例，減少經濟對房地產的過度依賴，有利于從根本上控制經濟泡沫的擴大。

住房貸款過熱增長，當房市價格出現逆轉時，房貸的潛在經濟風險易在銀行體系內首先爆發。房地產風險與金融風險高度相連，房地產市場持續走弱后，產業風險向金融風險進一步傳遞的可能性增加。若此種風險發生，我國房貸風險的破壞力肯定比美國的次債風險更加慘重。因為美國次債占金融貸款的比重不足10%，而截至2009年末，我國商業性房貸余額占人民幣貸款余額的比重達19.2%。其中，北京房地產開發資金半數依賴于銀行，貸款余額占全市貸款總量的27%，個貸余額占金融機構貸款比重為12.3%。2000#12316;2007年美國次貸余額從3700億美元增至1.2萬億美元，占抵押房貸的比重從7.2%上升至11%(見圖3)，同時，70%的房貸已通過二級市場以證券化的形式分銷給廣大的機構投資者，銀行體系內的風險轉嫁到體系外。而我國住房抵押貸款證券化(MBS)市場進展緩慢，房貸資產未形成有效的投資渠道，信貸風險仍然累積在銀行體系內。

個貸高增長與高不良率并存

截至2009年末，我國商業性房貸余額達7.33萬億元，同比增長38.1%，增速比上年同期高27.7個百分點，10年間增長了172倍。而美國的住房抵押貸款市場已發展50多年，近10年來，其房貸余額從1996年的3.68萬億美元增加到2007年的11.14萬億美元，增長近3倍(見表1)。而在我國，近10年來個人住房按揭貸款余額就達到4.96萬億元，10年間增長116倍，而這尚未包括公積金貸款10601.83億元。2009年北京中資金融機構的購房貸款余額達2621.1億元，同比增長8.4%，其中，個貸余額為2447.4億元，同比增長11.6%，占全國的8.6%。公積金貸款發放超過300億元，比2008年增長了168.05%，達歷史最高水平。

個貸的迅猛增長以股份制銀行的表現最為突出，工行、中行和建行三家銀行的個貸余額由2006年的11760億元上升至2009年的29559億元，增加1.5倍。個人住房不良貸款從2006年的192.41億元上升到2009年的479億元，增長149%。三大行的房貸違約率均達到1.6%，超過國際公認的1%的警戒線。北京的情況不容小覷，截至2009年末，個貸不良率為2.4%，增長0.12個百分點，其中，房地產不良貸款余額占比達60%。

國內某商業銀行對住房開發貸款和個人按揭貸款的壓力測試結果顯示:隨著房價下跌幅度的增加，房地產開發貸款和個人按揭貸款的不良率呈快速遞增態勢(見圖4)。

央行2007年第三季度的貨幣政策執行報告首次對房貸違約風險提出警示，報告指出:“個貸步入高違約風險期，主要存在兩方面的原因。一是住房供應結構性矛盾突出，二是部分地區房價上漲較快，存在明顯的非理性因素。”

2008年8月央行發布《2008年上半年北京市房地產市場和房地產信貸形勢分析報告》，預警北京房貸三重風險:一是部分房地產開發企業資金趨緊可能造成開發貸款不良率上升;二是房價低迷可能造成個人住房貸款違約增加;三是預售資金管理缺位可能會產生信貸資金風險。與此相適應，央行建議各家銀行加強對借款人的資格審查及貸后管理，避免向還款能力較差的借款人發放“次級”住房貸款。同時，完善預售資金監管制度，防范企業轉移和挪用預售資金。

在經歷了2009年的天量信貸后，政府開始擔憂信貸風險的日益加劇。2010年6月15日，中國銀監會發布《中國銀行業監督管理委員會2009年報》，再次警示“房地產行業貸款風險隱患上升”。隨著房地產市場不確定性逐步增加，2010年個人住房按揭貸款業務中的不審慎行為可能加劇，房地產開發貸款的風險鏈條效應或將重現，信用風險隱患可能上升。

房貸利率和房價風險并存

房地產市場價格的非理性增長，不僅使得房地產開發商加快投資，而且使居民的購房預期日益強烈，導致國內銀行的大量資金涌入房市。據統計，2003#12316;2010年5月全國房價平均上漲7.6%，2009年70個大中城市房屋銷售價格上漲1.5%，其中新建住宅價格上漲1.3%，二手住宅價格上漲2.4%(見圖5)。特別是深圳2007年前六個月房價上漲高達50%，一個樓盤的市值足以買下整個伊利集團。

房地產“綁架”銀行，即房地產行業對銀行信貸的依存度過高，自有資金薄弱。央行公布的《2004年中國房地產金融報告》指出:我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。中投證券最新的報告顯示，銀行信貸資金在房地產開發資金中的比重已超過半數，達53%以上。如圖6所示，2007年6月底，房地產開發資金中銀行貸款占比達22.1%，企業自籌資金占比達33.9%，定金和預收款占比達25.2%，但是，房地產開發資金中的企業自籌資金主要來自商品房銷售收入，而這些商品房銷售收入大部分又來自銀行信貸，意味著自籌資金的70%來自銀行貸款，定金和預收款中的30%也來自銀行貸款。

由于房地產對銀行的過度依賴，所以房市過熱，房價過高而引發的市場風險過度集中于銀行體系內，但又因為房貸是銀行的重要優良資產之一，對銀行業的盈利水平有深遠影響，導致銀行沒有正確評估房貸風險。

銀監會主席劉明康在《中國銀監會2009年報》中要求:針對房地產信貸風險，要求銀行業金融機構嚴格控制貸款首付款比例，按風險確定貸款利率;對個人房貸督促落實面談、面簽和居訪制度，嚴格限制炒房和投機性購房;加強對房地產企業項目資本金到位情況的監督檢查;對房地產開發企業授信實施并表監管，統一授信，防止多頭授信，對有嚴重違法違規行為的房地產開發商，嚴禁提供任何形式的信貸支持;強化貸款全流程管理，實行向借款人受益方支付的貸款資金撥付制度，跟蹤、監督、控制信貸資金流向，防范信貸資金違規流入房地產市場。后危機時代，經濟運行和金融穩定工作中的新老危機交織，新老矛盾共存，情況的不確定性增加，使得金融監管和銀行業穩健運行面臨挑戰和風險。

據研究估算，一旦房價下跌20%#12316;30%，很可能會出現“理性違約”， 那么我國將會重蹈美國次貸危機覆轍且更加嚴重。因為美國次貸份額占全美金融資產(46萬億美元)的比重不到7%。20世紀的日本泡沫破裂和東南亞經濟危機的共同之處在于，銀行持有大量與房地產相關的壞賬，這些壞賬在銀行體系崩潰時起到推波助瀾的作用。鑒于我國房地產市場和金融市場的高度關聯性，已有前車之鑒，如1993#12316;1994年樓市泡沫的破滅，造成各大銀行共計6000億元左右的不良資產。所以，無論是歷史的教訓還是大洋彼岸尚未平息的房貸危機，都已清楚告誡我們要嚴控我國房地產利率重置和房價波動的風險，防止過熱房貸生成泡沫效應。

在信貸風險不斷加劇的形勢下，需要做好三方面的工作。一是分散信貸風險在銀行體系內的集聚;二是促進二級市場的有效發展;三是從根本上引導信貸結構的優化，控制好、管理好、調整好導致主體泡沫經濟的源頭治理工作。

(作者單位:北京理工大學，中國建筑，中國鐵建)