房地產調控須從供給端下藥

不管是開發商圖利，還是地方政府的失職，捂地的后果是極為嚴重的，因為它必然導致房屋市場供給不足，從而強化了“稀缺預期”

近日媒體披露的“捂地黑名單”的意義，我認為也許要遠大于這幾年任何一次的地產調控。這些年來，國家每每出臺調控房價的“金牌”令、“國N條”，搞房市新政等，結果總伴隨著房價的一輪輪瘋漲。其原因我覺得主要是這些宏觀調控的切入點是在需求端。事實證明限制需求、打擊炒房者的政策難以平抑高速飆升的房價。道理很簡單，近10年來，人們的經驗證明在所有的投資手段中，房子的平均投資回報率遠遠高于其他投資。對于平頭老百姓來說，炒什么都不如炒房來的劃算，買房子是為了資產的保值增值。

如果一個社會的主體民眾形成了基本一致的經濟人理性預期——中國的大城市人口還會越來越多，土地卻越來越少，長期來看，房子就是稀缺商品。那房價洶洶就會如同洪水來臨一樣，堵是堵不住的，因為持這一預期的炒房者和購房者如恒河沙數，政府絞盡腦汁出臺的各種“一刀切”的調控措施只會防不勝防，引發新一輪“恐慌性”購房和房價的報復性增長。

但愿這一次，政府真正意識到要把房價調控至正常水平，須從供給端下藥。

按照開發商們的解釋，中國房價高是因為地價高，開發商拿地成本高，而地價高的原因無非是地少、招拍掛制度和“土地財政”模式。地皮金貴，房子可不就值錢嘛。這次“捂地黑名單”的面世，在我看來最大意義恰恰在于我們終于有了一個比較權威而透明的數據去算算賬，而不是只能盲人摸象了(如另一個空置率數據問題爭論半天，也沒有權威數字來以正視聽)。

我認為這份名單是真的，它一看就不像是“唐駿的文憑”。不管這次名單泄露是否是某政府部門有意為之，但循其蹤跡，我們可以看到國土資源部是認真的。去年9月，國土資源部就派出31個調研組分赴全國各地展開大規模調研查證。從此次名單的截止日期來看，其中所涉及的土地閑置情況正是這次調研的成果。

這份名單的最大價值倒不在于它揪出了泛海等一些捂地5年大賺200億的開發商，而在于它揭示了房地產市場上的供求關系本不像我們想象的那么失衡。名單披露，截至2009年9月30日，全國閑置土地總面積超過9772公頃，合同總價款共約256億元。閑置土地中70%以上為住宅用地。讓我們簡單算一筆賬，9772公頃的70%約為6840公頃，也即是6840萬平方米，為計算方便，假設這么一大片土地上只蓋上一層住宅，每一套住宅平均100平米，那么它也可以造684000套房子，一套房子如果解決4口人的居住，那么這些房子能容納2700萬人口。這個數字超過了中國人口最多的城市北京的人口，約為我國每年新增城市人口的兩倍。

就土地供給來看，供求關系顯然難以支撐目前的虛高的房價價位。如果說中國房地產市場存在供求失衡，問題最大的環節也就在于為什么原本要蓋房子的土地上卻沒有蓋起房子來。這份名單也提供了部分解釋，全國1457宗閑置土地中，因政府原因造成的閑置土地共849宗，因企業原因造成的閑置土地涉及608宗地塊。

開放商“光占茅坑不拉屎”的原因好理解，我問過一名開發商為什么一塊地要放在那幾年不蓋房子，他說等旁邊的一個大型商貿城起來之后再蓋。至于為何要等鄰居先建好呢?原因我不說你也明白。但后來那個商貿城一直沒蓋起來，那塊地也就一直放著。

另一個原因，雖然國家早有規定，土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用;土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。但實際上，“捂地”所獲得土地溢價顯然遠遠高于土地閑置費(土地出讓或劃撥價的20%)，“2年收回土地使用權”也只是沒收土地轉讓金一成左右的定金，懲戒的底線一旦形同虛設，毋寧說是在為開發商的“捂地”行為大開方便之門。以至于開發商“捂地”超過4年、5年的比比皆是，有的甚至已經長達10多年。

當然，開發商捂地也與地方政府失職有關，比如土地拆遷安置等環節進展緩慢等。但可能主因不是任志強所說的“非故意”的正常市場行為，而是利益誘導所致，甚至有的壓根就是為了資本市場上的融資需要，而不是為了蓋房子，這種情況可能尤其存在于2005年至今超過50%的尚未動工的“地王”地塊。

中央政府三令五申要加大供應遏制房價上漲過快，不如先且填上巨量低價的土地與高聳如云的樓價之間的這道鴻溝試試。